葡萄牙房产的下一阶段:从买房,到翻新、建筑与长期运营

进入2025年后，葡萄牙房产市场呈现出一个更清晰的趋势：住宅价格仍有支撑，市场需求仍在，但机会正在从单纯交易，延伸到建筑、翻新、装修、项目管理、能源效率提升和后续运营服务。换句话说，葡萄牙房产不只是“买一套房”的问题，而是一条围绕居住和空间更新展开的产业链。

对中国市场的每一个环节而言，这一点尤其重要。无论是在葡萄牙购置住宅、销售房产项目，还是进入建筑装修和配套服务行业，真正需要理解的都不是某一个价格数字，而是葡萄牙房产背后的供给结构、施工能力、许可制度和服务缺口。

葡萄牙住宅价格仍处于高位。Forbes Portugal援引INE数据称，2025年葡萄牙已成交家庭住房的价格中位数为2,076欧元/平方米，同比上升16.8%；2025年第四季度，中位数进一步升至2,198欧元/平方米，同比上升17.5%。到2026年3月，葡萄牙住宅银行评估中位数达到2,151欧元/平方米，同比上升16.5%。

【葡萄牙住宅银行评估中位数】

这些数据说明，葡萄牙住宅资产仍然具备较强价格韧性。与此同时，市场也在变得更理性。

Forbes Portugal报道中，多位行业人士提到，葡萄牙房价仍可能继续增长，但增速大概率会比过去两位数上涨阶段更温和。这样的变化并不意味着市场吸引力减弱，反而说明葡萄牙房地产正在从快速上涨期，进入更重视房屋质量、区位价值、翻新潜力和长期使用效率的阶段。

支撑房价的核心因素仍然是供给不足。葡萄牙房地产行业人士在报道中提到，全国每年新增住房供应约2.5万套，而实际需求可能接近7万套。这个判断虽属于行业观点，但与当前市场感受相符：葡萄牙不是缺少关注度，而是缺少足够快、足够稳定、足够高质量的住房供给。

这也解释了为什么葡萄牙房产的机会正在变宽。价格上涨只是表层，真正推动市场长期发展的，是新增住房建设、旧房翻新、城市更新、租赁住房和运营管理。房产价值不再只由“买入价格”决定，也越来越由“是否能改造、是否能出租、是否符合许可和能效要求、是否具备长期维护能力”决定。

从建筑行业看，葡萄牙并不是一个停滞市场。IMPIC《2025年上半年葡萄牙建筑行业报告》显示，2025年二季度，葡萄牙固定资本形成总额同比增长3.1%，其中建筑业固定资本形成总额同比增长5.7%；建筑投资占全部固定资本形成总额的53.0%。同期，建筑业增加值占葡萄牙总增加值的4.5%。

IMPIC报告还显示，2025年6月，葡萄牙建筑生产指数同比增长2.9%，其中建筑物建设增长3.6%，土木工程增长1.9%。这组数据反映出，建筑业不仅在住宅领域持续推进，也受到公共工程、基础设施和城市建设需求的支撑。

住宅供给端也出现积极信号。2025年二季度，葡萄牙获批建筑数量为6,462栋，同比增加4.3%；同期竣工建筑为3,862栋，同比下降15%。许可增加而竣工下降，说明项目储备正在形成，但转化为实际交付仍需要时间，也需要施工资源、资金安排和许可流程的配合。

【2025年二季度获批建筑与竣工建筑】

对市场来说，这种“许可先行、交付滞后”的结构并不悲观。它意味着未来几年仍会有持续的建设和改造需求，也意味着围绕建筑设计、工程管理、施工协调、材料采购、装修交付和合规服务的专业空间会继续扩大。

2026年的行业预期也较为积极。AICCOPN预计，2026年葡萄牙建筑业总产值VBP将增长约4.4%，达到约255亿欧元；其中住宅建筑预计增长3.2%至5.6%，土木工程预计增长4.3%至6.7%，非住宅建筑预计增长1.0%至3.0%。PRR复苏与韧性计划、Portugal 2030以及公共工程项目，被视为推动2026年建筑业的重要因素。

【2026年葡萄牙建筑业增长预测】

这意味着葡萄牙建筑市场的机会并不局限在新房销售。住宅、公共工程、商业空间、酒店、物流、零售和城市更新，都会带来不同类型的工程和装修需求。对于关注葡萄牙市场的人来说，房产不只是终端资产，也是一条正在持续扩容的建设服务链。

葡萄牙很多核心区域的吸引力，并不完全来自新房。里斯本、波尔图和部分旅游城市已经相对成熟，位置好的房产往往是存量资产。它们可能拥有街区、景观、交通和历史建筑价值，但也常常伴随管线老化、保温不足、空间布局不适应现代生活、能源效率偏低等问题。

CBRE《Portugal Outlook 2026》指出，葡萄牙住宅市场仍面临结构性压力，其中一个重要现象是全国约有近180万套住房处于空置或季节性使用状态。换句话说，葡萄牙的问题不只是“有没有房”，还包括大量存量住房如何重新进入有效使用。

这正是翻新和装修市场的长期机会。旧房经过合规改造，可以进入自住、长租、短租、酒店式运营或再销售市场；老旧建筑通过保温、门窗、热水系统、光伏、空间布局和厨卫升级，可以改善居住体验，也能提高资产的可用性和流动性。

Santander的实务指南也提到，葡萄牙存在与住宅能效改善相关的公共支持方向，涉及墙体、屋顶、地面保温，窗户，热水系统，用水效率改善，以及光伏等可再生能源系统，但具体项目通常有申请期限、预算上限和文件要求。

装修需求的增长，也需要放在成本结构里看。IMPIC数据显示，2025年6月，葡萄牙新建住宅建造成本指数同比上升3.9%；其中人工成本上升7.3%，材料价格仅上升1.0%。这说明当前工程报价中的主要压力，并不是单纯材料涨价，而是人工、排期、工种协调和项目管理。

【新建住宅建造成本结构】

这对装修行业反而是一个积极信号。市场越成熟，客户越不只是寻找最低报价，而是更重视可预期的工期、清晰的预算、合规发票、可靠的承包商和可追责的项目管理。对于跨境客户来说，语言、合同、工程标准和本地沟通都可能成为障碍，也因此为专业服务留出了空间。

CBRE还预计，2026年葡萄牙商业地产投资额约为24亿欧元；办公市场全国吸纳量预计约25万平方米，物流吸纳量预计约38万平方米，酒店和零售也维持较强动能。商业空间、酒店更新、零售开店和物流设施扩张，都会带来室内装修、机电、消防、软装、维护和项目管理需求。

也就是说，葡萄牙装修市场并不只是“住宅翻新”。它正在与旅游、商业、办公、物流和城市更新共同形成一个更完整的空间改造市场。

葡萄牙建筑和装修行业有明确的许可、资质和合同要求。它们提高了进入门槛，但也让专业服务更有价值。

Santander关于家庭装修的实务指南显示，超过2万欧元的工程需要签订书面合同，合同中应包括双方身份、承包商资质、施工内容、材料、金额、工期以及延期责任等内容。该指南同时建议，即使工程金额未达到强制书面合同标准，也应尽量通过合同和发票保护双方权益。

葡萄牙工程是否需要市政许可，要视工程性质而定。一般而言，涉及结构、外立面、建筑体量、楼层数量、用途改变或城市规划影响的工程，需要许可或至少需要与市政部门确认；而更换室内瓷砖、粉刷室内墙面等非结构性室内工程，通常不需要通知市政部门，但若房屋属于受保护建筑、历史建筑或特殊区域，规则可能不同。

Doutor Finanças关于建筑许可的说明进一步指出，葡萄牙许可制度由《城市化与建筑法律制度》（RJUE）框架规定，并与各市政规则共同适用。建筑许可不是简单行政手续，而是决定工程能否合法推进、未来能否使用、出售或融资的重要前提。施工许可和使用许可也不是同一件事：前者允许施工，后者确认建筑完成后可以按既定用途合法使用。

许可也有时间要求。Doutor Finanças指出，建筑许可发出后，如果12个月内不开工，或者工程停滞、放弃超过6个月，可能出现许可失效风险；若工程未按批准项目执行，后续出售、出租或融资也可能受影响。

从行业角度看，葡萄牙也有较完整的资质管理体系。IMPIC数据显示，截至2025年6月30日，葡萄牙建筑行业共有68,501个有效资质，其中包括37,529个Alvarás和30,972个Certificados，同比增加6.5%。

【葡萄牙建筑行业有效资质数量】

这些规则并不会削弱市场吸引力，反而说明葡萄牙建筑装修行业正在形成较清晰的专业边界。懂许可、懂合同、懂市政流程、懂本地工队管理、能提供中葡双语沟通和透明预算的服务，会比单纯低价施工更容易获得长期信任。

此外，装修税费也需要专业判断。葡萄牙一般工程适用23% IVA，但部分城市更新区域、住宅翻新项目或符合材料比例和合同要求的工程，可能适用6%的优惠税率。是否适用，需要结合物业位置、工程性质、合同文本、材料占比和发票描述判断，不能简单理解为装修都能按6%。葡萄牙不是一个适合粗放施工的市场，但正因为如此，合规、透明和可管理的建筑装修服务才有机会成为新的增长点。

葡萄牙房产的吸引力，正在从单一交易走向更完整的居住升级。房子买入之后，往往还需要技术评估、翻新设计、许可判断、施工组织、材料采购、税务发票、能源效率改善、出租前配置和后续维护。对于不熟悉葡萄牙语言和制度的跨境客户来说，这些环节决定的不只是装修体验，也决定资产能否顺利使用、出租和再次出售。

过去葡萄牙房产服务更多集中在寻找房源和完成交易；未来，更有价值的服务可能出现在交易前后的衔接环节，例如房屋状态评估、改造预算、建筑师和工程师协调、承包商筛选、施工进度管理、软装配置、租赁准备、能源效率升级和长期物业维护。

葡萄牙市场本身也在支持这种变化。住宅供给不足，推动新建和翻新需求；建筑业预计继续增长，带来更稳定的工程订单；大量存量房屋需要重新利用，释放旧房翻新和城市更新空间；商业地产、酒店、零售和物流保持活跃，也为装修和项目管理带来更丰富的场景。CBRE在2026年展望中提到，葡萄牙经济保持稳健，商业地产投资仍受国内外投资者关注，酒店、零售、办公和物流等板块均有持续活动。

葡萄牙的建筑装修行业强调本地资质、税务合规、合同责任、施工安全和市政流程。真正可持续的方式，不是简单复制国内装修公司模式，而是结合葡萄牙本地制度，建立一套清晰、透明、可交付的服务体系。

从长期看，葡萄牙房产市场的下一阶段，可能不只是谁能找到房，而是谁能把房子可靠地交付。这其中包括买入前的判断，也包括买入后的改造；包括住宅，也包括商业空间；包括装修，也包括运营和维护。

葡萄牙仍然是一个有吸引力的房地产市场，但它的吸引力正在变得更具体，也更专业。房价提供了入口，建筑和翻新决定了房产的真实使用价值，而合规交付能力，将成为连接中国市场与葡萄牙本地需求的重要桥梁。

葡国BC商旅作为扎根葡萄牙、深耕中葡双边服务的专业机构，始终致力于发挥“桥梁”与“纽带”作用。未来，我们将继续依托成熟的本土政商资源网络与专业的执行能力，为中国政府及企业机构的出海考察、商务对接与品牌推广提供坚实助力，推动中葡合作迈向更深层次。

参考来源：

CBRE｜IMPIC｜AICCOPN｜AICEP｜Forbes Portugal | Doutor Finanças | Santander | INE | Banco de Portugal

图片源自网络

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