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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
最近有不少上海客户来问我：有没有那种不怎么看流水、贷后别太麻烦、审批别太折腾的房产抵押产品？
说实话，这类客户还真不少。不是每个人的流水都做得特别漂亮，也不是每个老板的经营痕迹都那么标准。有的人生意是真实在做，但流水分散；有的人公司刚成立不久，还没跑出完整流水；还有的人房子在父母名下，抵押人年龄偏大，问了几家银行都被卡住。
刚好最近看到一个银行产品，比较适合这类情况。它不是市面上最低利率的产品，但胜在包容度还可以，流程也没那么烦。今天就把它拆开聊一下。
这个产品对年龄的要求相对宽一点。借款人大概要求22到65周岁，抵押人可以放到75周岁。这个对“老人房”客户比较友好。很多上海家庭房子在父母名下，父母年纪大了，普通银行一看抵押人年龄就开始谨慎，这家银行在这块还有沟通空间。
房龄方面，一般要求40年以内。上海很多老小区房龄都不短，能放到40年以内，已经比一些特别挑房龄的银行好一些。当然，如果房子太老、位置一般、流通性弱，具体额度和评估还是要看实际情况。
利率大概在2.5%到2.65%之间。如果配合开户，利率能做到2.5%左右；如果不开户，大概2.65%左右。这个利率不算最低，但也没有高到离谱。
额度方面，上限可以做到2000万。如果是夫妻双方条件都能匹配，有些情况可以各自背1000万。二抵上限大概800万。这个额度对大多数上海房抵客户来说，基本够用了。
抵押成数明面上是评估价7成，别墅一般6成。但它有一个比较大的亮点：评估价给得相对高。
很多客户只盯着“成数”，其实房抵真正要看的是“评估价乘以成数”。有的银行写着7成，但评估很保守；有的银行同样是7成，评估价能比其他银行高一截，最后到手额度反而更高。
举个例子，同一套房，别的银行评估510万，这家可能能评到570万。表面看都是7成，但一个是357万，一个是399万，中间就差了四十多万。这就是为什么有时候同样一套房，换家银行能多贷不少钱。
还款方式是授信10年，3年先息后本，到期可以无还本续贷。这个对经营客户比较舒服，前期每个月只还利息，现金流压力小一些。到期不用马上大额归本，对很多做生意的人来说，也能少一些续贷焦虑。
主贷人方面，本人做可以，第三方抵押也可以。比如配偶、父母、子女名下的房子，都有机会操作。这个在上海家庭资产里很常见，房子可能在老人名下，用款人是子女或者子女公司。如果银行完全不接受第三方抵押，这类客户就很难做。
公司方面，它没有特别死卡成立时间。新公司也可以受理，但最好能解释清楚行业经验。比如你之前就在这个行业工作很多年，现在自己出来开公司；或者以前有相关经营经历，只是新公司刚成立。银行看的是逻辑是否合理，不是单纯看营业执照注册了几个月。
持股方面，一般要求占股超过30%。这个也比较常见，银行要确认你不是临时挂名，而是公司里真正有经营话语权的人。
最吸引人的地方，是不需要提供流水。
这一点对很多客户来说太关键了。因为很多真实经营客户，不是没收入，而是流水不标准。有的走个人账户，有的走对公，有的收款分散，有的行业本身开票和流水就不稳定。你让他拿特别漂亮、特别连续的流水，他拿不出来。
这家银行干脆不要求提供流水，省掉了很多来回解释的麻烦。当然，不看流水不代表什么都不看，银行系统、征信、房子、公司逻辑还是会综合判断。但至少不会因为流水不够漂亮，直接把你卡死。
征信方面，主要还是过系统。只要征信不是特别差，基本都有机会。这里说的“不是特别差”，不是让你有当前逾期、呆账、黑户还硬上，而是一些轻微瑕疵、查询多一点、负债结构没那么完美，可以具体看。
贷后也相对简单，不是那种动不动就要补材料、查流水、查用途查得特别细的产品。对很多怕麻烦的客户来说，这一点也算优势。
说完大概情况，再说说我觉得它的优点。
第一个优点，实际额度可能更高。虽然写的是7成，但评估价给得高，最后可贷金额不一定比那些高成数银行低。有些客户明明需要多贷一点，卡的不是利率，而是评估价，这种产品就值得看。
第二个优点，外籍、港澳台家庭成员也能沟通。比如配偶一方是外籍，或者涉及港澳台身份，有些银行一听就不愿意碰，这家相对包容一点。上海这类家庭不少，这个细节很实用。
第三个优点，新公司也能做。只要你能说明行业经验和经营逻辑，不是随便弄个空壳公司来套产品，就有空间。
第四个优点，不看流水。这个对流水不稳定、公司刚起步、经营痕迹不够标准的客户，非常友好。
第五个优点，后续可能还有信用授信。放款之后，对老客户还有机会给一笔额外的信贷授信，额度一般100万起，利率大概3.6%左右。这个对需要备用资金的人来说，挺有吸引力。房抵解决大额资金，信贷额度做备用，资金安排会更灵活。
第六个优点，贷后省心。很多客户不怕贷前麻烦，怕的是贷后一直被折腾。这个产品贷后相对简单，对不想频繁补资料、解释流水的客户来说，体验会好一些。
当然，它也不是完美的。
第一个缺点，没有随借随还。也就是说，额度批下来以后，不能像某些产品那样随用随取、用多少算多少利息。对于资金使用节奏特别灵活的客户，这一点不算最舒服。
第二个缺点，利率不是市场最低。现在上海有些房抵经营贷能做到更低，如果你房子优质、征信干净、公司流水漂亮，那肯定可以优先看更低利率产品。
但贷款产品就是这样，没有哪家银行什么都最好。
有的利率低，但要求高；有的成数高，但贷后严；有的能随借随还，但区域和房龄挑得厉害；有的不看流水，但利率会稍微高一点。
这款产品更适合什么人？
我觉得适合几类客户：上海有房，但流水不够漂亮；房子在父母名下，抵押人年龄偏大；配偶或家庭成员涉及外籍、港澳台身份；公司刚成立，但有真实行业经验；想要流程简单一点、贷后别太折腾；或者同一套房在其他银行评估太低，想争取更高额度。
如果你是那种征信特别好、流水特别好、房子又是市区优质住宅，那可以先去挑低利率产品。但如果你的情况没那么标准，这类包容度高的银行，反而更容易落地。
上海银行这么多，每家都有自己的脾气。别只盯着利率，也别只看宣传页。真正适合你的产品，是能批、额度够、成本能接受、后续还款和贷后都扛得住的方案。
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