海淀区海淀学区:万泉小学北校区—历史二手房成交数据分析

万泉小学北校区12个划片小区7年成交数据全景

万泉小学是海淀区海淀学区的热门校，我们选取其中12个小区（未严格匹配）的成交数据拉出来，看看过去7年（数据到25年7月底）它们的价格走势、挂牌价-成交价降价幅度和成交周期到底发生了什么。

一、万泉小学北校区划片小区

根据2025年招生简章万泉小学北校区对应如下小区：

本次选取相近的12个小区进行分析：

小南庄社区、怡秀园、万泉新新家园、万泉庄小区、稻香园西里、阳春光华、万泉河62号院、小南庄甲26号院、倒座庙、万泉庄1号院、王公坟、苏州街77号院

这12个小区分布在苏州街、万泉河路沿线，楼龄跨度大，从90年代老公房到2000年后的商品房都有。下面按成交量从大到小逐个分析。

二、各小区成交数据详细分析

1. 小南庄社区（522套）

小南庄是该片区成交量最大的小区，没有之一，流通性在整个片区里是最好的。小南庄以90年代老公房为主，楼龄偏老，但胜在面积段丰富、总价门槛低，是很多家长"占坑"的首选。

均价走势很清楚：2019年8.44万/m²起步，2021年冲到11.33万/m²的高点，之后一路下滑，2024年跌到8.13万/m²，2025年微弹到8.27万/m²。从高点算起，跌幅超过27%。

挂牌价-成交价降价幅度的变化更有意思。2019年平均降价4.48%就能成交，到2024年这个数字扩大到5.83%，2025年是4.89%。

成交周期从2019年的平均67天，拉长到2024年的127天，2025年略降到114天。房子挂出去差不多要4个月才能卖掉，跟2019年两个月出头相比，流动性明显变差。

2. 怡秀园（129套）

怡秀园成交量排第二，129套。这个小区位于苏州街沿线，以塔楼为主，社区规模不小。

均价从2019年的10.04万/m²涨到2022年的12.74万/m²，涨幅27%。但2024年直接砸到9.38万/m²，比2019年还低。2025年小幅回升到9.76万/m²，但离高点还差23%。

降价幅度方面，2024年平均降6.29%才能成交，是历年最高。2021年最疯狂的时候，有的房子挂牌价溢价超过20%（最大降价百分比20.59%），说明当时的挂牌价较虚。

成交周期波动较大，2020年平均167天，2021年降到79天（市场热），2024年又回到97天。整体来看，怡秀园的流动性中等偏上。

3. 万泉新新家园（116套）

万泉新新家园是这个片区里品质最高的商品房小区之一，2000年左右建成，绿化好、物业不错，均价一直是片区天花板。

2018年就有成交记录（12.28万/m²），2022年冲到13.53万/m²的高点。2024年降到11.83万/m²，2025年继续小幅下探到11.50万/m²。从高点回撤约15%，跌幅在片区里算小的。

但降价幅度的趋势在恶化。2020年平均降4.13%成交，2024年扩大到7.45%——也就是说，一套挂牌1000万的房子，实际成交要打925万。2025年回落到4.92%，可能跟成交量放大（12套）有关。

成交周期是个大问题。2025年平均193天，接近7个月。新新家园单价高、总价高，能接盘的买家本来就少，市场冷的时候流动性会更差。

4. 万泉庄小区（95套）

万泉庄小区和小南庄类似，都是老公房社区，但成交量小一些。95套分布在2019-2025年，每年十几套的节奏。

均价走势跟大盘一致：2021年高点12.35万/m²，2024年跌到8.46万/m²，跌幅31%。2025年微弹到8.55万/m²。这个跌幅比新新家园大，说明老破小在下行周期里更扛不住。

2024年降价幅度达到6.03%，是历年最高。成交周期方面，2022年最长（平均117天），2024年反而缩短到80天，可能跟降价到位有关——价格降到位了，自然有人接。

5. 稻香园西里（90套）

稻香园西里90套成交，走势跟小南庄、万泉庄小区高度同步。2021年高点11.32万/m²，2025年跌到8.38万/m²，跌幅26%。

这个小区有个特别的地方：2024年平均成交周期拉到242天，2025年是187天，都远高于片区平均水平。降价幅度2025年是5.33%。结合来看，稻香园西里的房子不太好卖，需要更大的价格让步和更长的等待时间。

6. 阳春光华（82套）

阳春光华是片区里另一个商品房小区，品质跟新新家园接近，但价格稍低。82套成交，每年十几套。

均价从2019年的10.94万/m²涨到2021年的13.83万/m²（片区最高点之一），2025年降到11.04万/m²，跌幅20%。

有意思的是，阳春光华2024年的降价幅度高达9.37%，是所有小区里最高的。但2025年又回到6.35%，波动比较大。成交周期方面，2023年最长（145天），2025年降到109天。

7. 万泉河62号院（54套）

万泉河62号院是沿万泉河路的老公房社区，54套成交。这个小区的均价一直偏低，2022年最高也就10.43万/m²，2024年跌到7.71万/m²，2025年小幅反弹到8.54万/m²。

成交周期方面有个异常值：2021年平均333天，主要是有一两套挂牌很久才成交的房源拉高了均值。排除异常年份，正常周期大概在60-170天。

8-12. 其他小区简述

小南庄甲26号院（42套）：小南庄的"院中院"，体量小但价格波动大。2021年均价13.75万/m²，2024年砸到7.92万/m²，跌幅42%。这种小体量小区容易出现极端值。

倒座庙（42套）：位于万泉河路北侧，2022年高点12.34万/m²，2025年只有1套成交（7.74万/m²），样本太少不好下结论。2024年降价幅度最大到22.67%，说明急售房源折扣力度很大。

万泉庄1号院（36套）：成交量偏小，2021-2022年高点约11.9万/m²，2025年降到8.01万/m²。成交周期波动剧烈，2022年平均248天，2024年只有91天。

王公坟（26套）：2025年无成交记录，最新数据停留在2024年（均价9.51万/m²）。成交量太小，每年只有2-7套，数据参考价值有限。

苏州街77号院（26套）：同样成交量偏小。2022年高点12.07万/m²，2024年降到8.07万/m²。成交周期2025年平均51天，在片区里算快的，可能跟位置（苏州街沿线）有关。

12个小区一览表

*注：王公坟数据截至2024年

三、免责声明

• 本文分析小区的选取基于招生简章以及中介网站能检索到的小区，跟招生简章所对应房产无法一一对应。可能出现情况：同一小区有双学区、同一街道不同楼号对应不同学校、无法检索到小区、所分析小区不属于相应学校划片等。只是尽可能将能检索到的小区与划片学校匹配，粗线条描绘某小学学区房情况
• 数据来源于某主流中介网站
• 统计数据没有经过严格筛查，只是尽可能把近年的地下室、车库或特殊低价成交数据删除
• 数据不全面、未全面考据真实性，仅做粗糙参考