近期，很多小伙伴在小胖看房直播间和微信公众号后台询问：限售新房开始陆续解禁，大量次新房挂牌上新，挂牌价可能是多少？二手房价格还能稳住吗？今天我们就通过数据来聊聊：限售新房解禁，对二手市场到底会造成怎样的影响？据统计，2021年触发限售的开盘取证次数为119次，合并楼盘94个，涉及全市16个区，合计房源套数有33651套，占比约45.8%。2022年，触发限售的开盘取证次数为164次，合并楼盘125个，涉及全市13个区，合计房源套数有48290套，占比约46.2%。2023年，触发限售的开盘取证次数为134次，合并楼盘83个，涉及全市13个区，合计房源套数有32788套，占比约36.2%。2021、22年两年限售房源占比非常高，均在46%左右；2023年占比明显下降，但限售房源依旧保持超高的套数；2024年级以后则是限售房源占比、套数双双猛降。2021年，计分制购房政策横空出世，4月开始陆续出现限售新房，6月、7月套数达到全年的高峰。2022年，限售新房迎来爆炸式增长，1月是全年高峰，下半年有5个月超过5000套！但也不能忽略的一个事实是：这些小区早在2023年左右就已经交付，房东挂牌卖房不是在限售解禁的那一刻集中释放，早在去年就已经有房源陆续上架。2021年的94个限售小区，共有51个项目有挂牌；2022年的125个限售小区，仅有43个项目有挂牌；2023年的83个限售小区，仅有19个项目有挂牌；当下，这些限售房源所在小区在链家外网挂牌满打满算仅有623套！（可能包含同小区未限售的楼栋房源，完全由解禁新房转换而来的数量可能会更低）据统计，2025年至今，去年6月全市链家外网总挂牌量开始缩减，11月加速缩减。截止5月6日，全市的链家外网总挂牌量为80642套。把上述623套算进去，占比不到0.6%，影响可以说很小了。如果把80642套整体挂牌按房龄切分，房龄5年以内的次新房在3059套，623套在当中的占比高达约20.37%！同时，2026年链家外网共成交了13563套（截止4月15日），只有272套是房龄5年内次新，占比仅约2.01%。按这个供求比推算，限售新房解禁对5年内次新市场造成的冲击还是比较大！目前链家外网房龄5年内次新的挂牌基本都集中在郊区，大浦东第一，占比接近五分之一，青浦、松江、奉贤、嘉定、宝山五大刚需大区稳稳霸占前6名。再看右边的2021年限售新房区域落位，浦东、青浦、嘉定排名前三。这3个区本来5年内次新房挂牌压力就不小，尤其是临港、徐泾、青浦新城、嘉定新城等板块，限售解禁后压力进一步加大，出现笋盘是大概率事件。如果想购入上述板块的5年内次新小区，可以伺机观望一段时间，等待笋盘机会。再来看各环线不同房龄的挂牌价。外环内的次新小区相对稀缺，5年内次新房的价格几乎是老公房的2-2.5倍，总价上可能更是相差5-10倍。外环外各房龄的均价则较为接近，如果5年内次新房价格出现松动，5-10年和10-20年相应调整也是大概率事件。总的来说，限售新房解禁对低总价老公房和动迁房的价格影响较小，对外环外20年内的商品房有一定的影响。小胖君统计涨幅前10的小区榜单，发现能上榜的基本都是市区盘！其中，涨幅最高的是翠湖天地五集，新房备案均价16.5万/㎡，现在的二手挂牌均价约29万/㎡，涨幅超过12.4万/㎡。涨幅第二、第三的分别是黄浦的绿地海珀外滩和复兴珑御，第四是浦东的碧云尊邸，涨幅全部超过6万/㎡。涨幅第五、第六的分别是徐汇的宝能公馆1288、鑫耀中城，第七的是虹口的中粮瑞虹海景壹号，涨幅全部超过4万/㎡。涨幅第八的是浦东的九庐三期，涨幅超过3.7万/㎡；第九是浦东的大华锦宸府，涨幅超过2.8万/㎡。单价相对较低上榜的只有森兰星河湾，涨幅超过2.7万/㎡，按当时新房均价折算比例接近40%！不过，2021年上海市中心新房限价非常严格，这些楼盘一二手房价倒挂非常明显，要买到以上楼盘，第一得有钱！第二得高分！第三要摇号运气！近两年，上海市区尤其黄浦新房供应井喷，价格强势补涨，本质是核心区稀缺资源价值重估，新房已取代二手房，成为上海核心楼市的定价锚与价值主导者。
另外，挂牌均价低于备案价的基本是郊区新盘，具体楼盘可以参考上面表格。当年，上海郊区的限价力度相对宽松一些，且市场行情火热，刚需区域有大量楼盘触发限售，仅是2021年，青浦、嘉定、宝山三区就分别有超过4000套的限售新房。时至今日，部分区域的新房销售都遇到了一定困难，二手想“脱手”不狠狠降价很难有关注度。不过，也有一些发展强势的郊区板块，如上大、周康等板块，随着新房价格水涨船高，当年较低的买入价仍有一定的涨幅。小胖看房团小程序上面同步上线“五年限售解禁新房”专栏，大家可以点击查看项目详情和当时的一房一价表~
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