在未来科技城南的二手房市场上，翡翠城一直是公认的"龙头老大"。凭借成熟的社区环境和齐全的配套，这个超级大盘多年来始终稳坐板块成交的第一把交椅。

不过，近两个月这一局面被悄然改写。

去年底刚交付的次新盘绿汀春晓，一挂牌二手房市场便迅速走红。最新数据显示，3月网签8套、4月网签26套，成交量直接反超翡翠城，跃升为未科南二手市场的"新贵"。

绿汀春晓凭什么能快速冲量？教育资源是绕不开的核心因素。

项目一路之隔便是余杭区家长们争相追捧的天元公学。根据学校官网公开的信息，天元公学教育集团近几年教学成绩十分突出——不仅屡获多项国家级学科竞赛大奖，毕业生中也有不少被国内外顶尖名校录取。

更关键的是，天元公学实行的是从幼儿园到高中的十五年一贯制办学。这意味着，住在绿汀春晓的家长既能帮孩子省下大量通勤时间，也彻底摆脱了层层择校的烦恼。

"最近来看房的客户里，有相当一部分是当初没摇中绿汀春晓的。有位客户跟我讲，他买房本来就是冲着这所学校来的，结果没摇上。前阵子开车路过，想着顺便进来转转，没想到价格还挺合适，周末就把全家带过来又看了一遍，第三次来就直接跟房东谈价了。"

负责该片区的中介坦言，学校确实是吸引买家进门的"金字招牌"，但真正推动客户快速拍板的，归根到底还是价格。

据了解，绿汀春晓虽去年底交付，但业主今年3月才陆续拿到产证，早期成交的几套房源因此颇具性价比。

首套成交的是低区184㎡大户型，总价502万，单价2.73万元/㎡；紧接着又成交一套低区139㎡，单价约2.7万元/㎡。对比新房时期的"一房一价"，这两套基本只算"账面微利"。

不过随着小区热度走高，成交单价也在逐步攀升，目前总体在3万元/㎡上下。近期一套139㎡中间楼层更是达到3.21万元/㎡，创下近期新高。

然而，交易热闹的背后，不少房东心里却有些不是滋味。绿汀春晓作为最后一批限价红盘，摇号时市场普遍预期3.5万元/㎡，与如今实际成交价之间仍有明显落差。原因何在？周边新房的冲击，首当其冲。

目前，区域内唯一在售的新房只有保利天奕，均价3.5万元/㎡。数据显示，该项目一季度卖出362套，高居杭州十区新建商品住宅成交榜首。尤其在余杭区推出购房补贴的3月，项目到访量突破3000组，最火的一周就成交了100多套。

保利天奕在为区域聚拢人气的同时，也迅速分流了原本可能转向二手房的客户。中介算了一笔账：绿汀春晓二手房表面上比保利天奕便宜，但把增值税等大税算进去，两者的实际差价并没有想象中那么大。

"一边是价格稍高，但在得房率、精装标准和园区公区上全面升级的新盘；一边是有价格优势，但仍是限价时期产品的二手房。因为天奕也开了分销，我们很清楚，如果不急着入住或读书，很多年轻人还是会选新房，这就导致绿汀春晓没办法按原来的预期定价。"

与此同时，小区内部的定价权也被急于套现的投资客拉了下来。作为当年的高热红盘，绿汀春晓有一批"拼多多式"投资客，如今唯一诉求就是快速回笼资金——只要不亏本，价格都好谈。

正是这种心态，让首批成交的两套房源单价直接探到了2.7万元/㎡。这一"破冰价"迅速在买家心里锚定了"这个小区就值3万元/㎡左右"的心理价位。在短期缺乏重大利好的情况下，想打破这个低价共识、拉抬成交价，难度可想而知。

来源：综合于杭报房产

编辑：杭小未

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