君凡普法 | 婚内房产被一方擅自出售,另一方该如何维权?

婚后夫妻共同出资购买的房产，却只登记在一方名下。登记方未经另一方同意，擅自将房屋卖给第三人。房子还能追回来吗？卖房的钱怎么办？作为不知情的另一方，有哪些维权路径？

能否追回房屋，取决于买方是否满足以下三个条件：

• 善意购买：买方不知道也不应当知道该房屋属于夫妻共同财产，或不知道登记方无权单独处分；

• 支付合理对价：买方支付了与市场价格相当的购房款；

• 已办理不动产登记：房屋已经完成过户登记，买方已依法取得不动产权证书。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第28条：

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

也就是说，一旦买方同时满足以上三个条件，房屋就追不回来了。

反之，如果买方明知或应当知道房屋属于夫妻共同财产、购房款明显低于市场价、或尚未完成过户登记，另一方则可以请求法院确认买卖合同无效或要求返还房屋。

如果买方已善意取得房屋所有权，房屋无法追回，另一方可以依据上述司法解释第28条第二款主张赔偿：

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

需要特别注意的是：该赔偿请求以“离婚”为前提。

如果双方尚未离婚，另一方不能单独就房屋被处分造成的损失起诉要求赔偿；

只有在提起离婚诉讼时，才能一并主张擅自处分房产的一方赔偿损失。

赔偿范围：通常包括房屋市场价值的一半（即另一方本应分得的份额），以及因擅自处分导致的其他直接经济损失。

在实务中，除了等到离婚时主张赔偿，还可以考虑以下措施：

1. 立即向买方提出异议

一旦发现房屋被出售，应当第一时间通知买方，明确提出“不同意出售”的异议，并要求买方停止交易。虽然这不必然导致合同无效，但可以：打破买方“善意”的认定基础——买方在被明确告知后仍然继续交易，就不再属于善意第三人；为后续诉讼留下证据，证明自己明确反对出售。

2. 申请财产保全

如果房屋尚未过户，或购房款尚未被转移，另一方可以向法院申请诉前或诉中财产保全：查封房屋，防止过户登记；冻结售房款，防止资金被转移或挥霍。

财产保全申请需提供担保，但这是防止损失扩大的最有效措施之一。

3. 申请婚内分割共同财产

如果一方擅自出售房屋并将售房款转移、挥霍，符合《民法典》第1066条规定的“隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产”的情形，另一方无需等到离婚，可以直接向法院起诉，请求婚内分割共同财产。

这是实践中容易被忽略但非常实用的一种救济途径。

对无过错的配偶方：

发现房屋被出售，第一时间行动——向买方提出异议、向法院申请保全，越早越好；

收集证据：购房出资凭证（银行转账记录、出资证明）、房屋为夫妻共同财产的证明、不知情且未同意出售的证明（出差记录、分居事实等）；

根据情况选择维权路径：

买方非善意或未过户 → 起诉追回房屋；

已善意取得无法追回，且准备离婚 → 离婚时主张损害赔偿；

尚未离婚且需要紧急止损 → 申请婚内分割共同财产。

对买方：

购买登记在一方名下的房屋时，务必核查其婚姻状况；

要求配偶出具书面同意出售函或共同签字，保留书面证据；

如出售方已离婚，核查离婚文书中的财产分割条款；

交易过程中收到共有人异议，应暂停交易并核实，不宜继续推进。