成都100万以内二手房成交超50%背后

上周，我们报道了《成都楼市成交格局已变：低总价新房领跑，二手房市占率达80%》，成都的二手市场迎来两大变化：

当百万以下二手房成为当前市场的成交主力，背后还有怎样的市场趋势？

百万以内二手房的三大特征

贝壳西南研究院给出的百万以内二手房成交占比53.9%，仅代表贝壳平台的成交结构。而日前，中指研究院同样给出了一份1-4月成都二手房成交结构占比。这份数据显示，1-4月，成都百万以下二手房成交38744套，占比总量的52.4%，而去年全年，成都百万以内二手房的成交比例为总量的48.16%。

显然，百万以内的二手房正在成为市场趋势。而细分百万以内二手房的成交结构，贝壳研究院西南分院还给出了更加细化的分类。

1、二圈层成交占比更高。

在成都，百万以内二手房的成交中，二圈层占比达45.78%，五城区占比33.47%，高新区和天府新区占比相似，为2.5%左右。

2、超半数面积在80㎡以下。

细分百万以内房源的面积，其中，80㎡以下房源占比达51.83%，80-100㎡的面积占比为29.61%，但仍有1.67%的房源面积超过140㎡。

3、多数房龄在11-15年或20年以上。

可以看到，房龄11-15年的房源占比26.81%，20年以上房龄占比达为24.81%。

贝壳研究院西南分院院长孙堃总结，从百万以内房源的细分结构中能够看到一个成交趋势：五城区的成交以20年以上的老破小为主，而二圈层的成交则以15年以内的房源为主，整体的成交需求偏刚需。

孙堃分析：“当二圈层资源集中的新房正在成为许多首改家庭的选择，而二圈层的房龄更新、面积更大，对于刚需家庭来说，是一个综合了资源、居住舒适度和价格的“高性价比”选择。整体来看，当前的市场已经形成了改善、高端看新房，刚需看二手的格局。这也是当前百万以内二手房成交走红的关键原因。”

刚需需求推动，百万内小区走红

刚需家庭的需求，推动着市场结构的转变。

贝壳研究院西南分院给出了两份数据，同样印证着刚需市场向二手房倾斜的市场分化。

从上表可以看到，目前二手房成交量高的小区，几乎都位于二圈层，而即便是成交总量TOP10的小区，大部分总价都在150万以内，区域集中在二圈层成熟度较高的大面、书房、航空港、大学城等板块。

孙堃分析：二圈层新房的产品升级、加上高得房率持续控总价，让成都的200万级新房选择面变大，这也对同价格端的二手房造成影响，但在二圈层和5+2区域，总价100万以内的新房选择几乎为0，因此，市场便向此倾斜。

他还指出：“当城市化发展进入内涵式发展阶段，我们对居住的理解正悄然改变，未来无论新房市场还是二手房市场，走向一定是关切城市居民选择差异性，为不同需求提供多元、多样、多层次的选择。 “