房产估值模式调整,你的房产还值钱吗?

01 房产估值旧模式部分失效

目前房地产的估值逻辑比较简单，

市场成交价/银行评估价+交易预期=资产评估价格。

银行评估价，重要参考也是近期的市场成交价。

这充分体现了，价格是主观交易结果这一经济现象。

形成这套评估模式的大概逻辑是：

过去20年快速城市化，带来房产的高流动性，大部分市场主体都相信，房子一定是可以卖出去的。

基于此，拿近期的房产交易价格，可以用来评估当下的房产价格，因为这个价格是实现了交易的，是真实价格。

这种基于历史交易的价格估值模式，在过去是成立的。

但放到现在，城市化放缓、大城市化进入深水区、人口负增长……很多地方的二手房市场流动性枯竭，二手房卖不出去。

当市场里有价无市的房产成为常态，这套靠买卖交易支撑的估值体系，就必然要发生调整，因为没有交易价格来参考。

尤其是本轮楼市调整，很多小区的房产估值在持续缓跌减少，对房贷业主还好，债务相对稳定，对经营贷业主影响就比较大：

贷款时房产估值500万，按80%能贷出400万；

续贷时房产估值400万，按80%就只能贷出320万，这80万的缺口，需要现金流来弥补。

当现金流缺乏的时候，就会出现财务暴雷。这就是可能的系统性金融风险。

02 为什么是部分失效？

虽然逻辑推演上，旧的房产估值模式开始失效，但这个调整不会太快。

主要是基于两个现实：

1、体制内的刚性估值

平台公司、央国企手中的固定资产，依然必须依赖银行评估价来抵押、融资。哪怕并没有真实交易。

如果这部分资产价格改变估值方式，资产价值肯定会大幅缩水，资产负债表就会出问题，进而会引发连锁的金融风险。

这部分资产的估值，一定会被银行体系和政策托底，按评估价的方式估值，以维持资产负债表。

2、市场化交易的现实

市场交易中的新房和二手房，也必然会按交易价格+交易共识的方式来估值。

一个是新房确实是市场交易价，大部分买房人仍然习惯这样看待价格，确实是市场行为。

对应的大城市的二手房也是这样的情况，确实有真实交易，也依然可以参考市场交易价来估值。

一个是新房直接影响地价，为了地方政府的卖地融资，为了银行的房贷需求，也需要按原有估值模式。

（虽然一个事实越来越普遍，如今大部分新房进入二手交易，已经贬值，但新房的贷款估值方式仍然没有调整，只不过顺势调低二手房的评估价）

就像股市，大部分人买股票，依然是参考历史交易价格+共识预期，更关心趋势、点位、势能、有没故事热点等。

也很少有人采用另一套估值方式，按分红、股息等来评估股价。

原有的房产估值模式必然依旧存在，新的估值模式会同步应用。

03 房产估值新模式是什么？

未来的房产估值模式是怎么样呢？

大概率一部分采用现有的估值模式，另一部分开始采用现金流估值的方式。

现金流的估值核心，不再是依据历史成交价叠加各种因子，预估资产价格，而是预期租给谁，评估租金现金流收益。

目前企业房产已经开始按类似的方式估值，用租金估算。

城市更新项目也不只是做资产利润，更强调经营性现金流。

统计局也早已改革城镇居民自有住房服务核算方法，由过去的成本法核算，转向市场租金法核算。

……

这种现金流的房产估值方式，将会更普遍的推行在二手房个人住宅交易领域，只是时间问题。

用现金流模式，简单粗暴的演示新估值方式对房产价格的影响。这个估算方式是不完善的，大概做个示意。

假设基准利率锚定在3%（这是当前银行给的资金成本）：

场景一：租售比1%的资产

现状：市场价 1000 万的房子，月租仅8300 元（年租金10万）。

现金流折现：按照3%的资本化率倒推，这套房子的资产价格仅为333 万。

结论：资产价格缩水三分之二。

现在的房价，继续下跌调整；或者现在的租金快速抬高；或者调整基准利率等。

场景二：租售比6% 的资产

现状：市场价500万的房子，月租25000 元（年租金30万）。

现金流折现：按照3%的资本化率倒推，这套房子的资产价格应为1000 万。

结论：资产价格翻倍。市场目前严重低估了它的现金流价值。

04 建议采取的应对

如果这种租售比的错配很普遍，那在当下这个资产价格调整期，就是最好的资产调仓窗口期。

趁原有的房产估值模式还有效，开始按新的估值方式评估，并调整自己的资产结构：

1、抛弃差价认识：

别再期待房价快速上涨，虽然从纸币信用的变化来看，核心城市核心资产一定会涨。

很多人会说，过去M2那么高，资产价格也没涨。

要看到宏观变化，资产价格不是看过去没涨，就觉得未来不涨。

2、建立现金流视角：

关注自己小区的带看交易情况，

估算自己持有房子、或预期购买房子的租售比，不一定要达到很高的水平（超过5%的基本都坑，忽略了某些成本风险），

以上措施，至少能确保你的资产有真实流动性。

对个人来说，资产的流动性很重要。毕竟个人没法像某些企业那样，会有强力信用注入来兜底重估，通过之后的增量收益来弥补之前的错误。

3、合理调整资产配置：

比如处置低流动性（小区带看、成交几乎没有，或很低）、之所以说处置，不一定是卖掉，因为没有流动性卖不掉了，但可以有其他方式来平衡。

比如卖出租售比低于2%的资产（这个看情况而定，有些情况调整到1.5%也可以），置换高流动性、租售比高于3% （只是基于当下利率水平）的资产。

4、抓住这轮调整期的机会：

比如建立一个合适的现金流房产估值模型，建立一个租金数据库等。

股市有相对成熟的估值模式，但房产这块还没有。并且很多数据还存在缺陷。房地产的从业人士，有机会参与。

那么，还有其他什么机会呢？

欢迎交流。

当下是房产的重要调整期，基于三个普遍常识

1、任何叠加了杠杆的资产，一定会带有金融属性，就一定会有价格波动，一定不会只跌不涨，或只涨不跌。参考股市。

2、受限于强力管制，当下是资产价格调整期，不只是房产价格、包括股市、债市等在内的其他资产价格也是。

资产价格的K型分化很明显，不是看整体如何，整体对个人和企业都没有意义，而是抓住结构性机会。

3、任何稳定市场的资产价格，必然从预期估值，转向现金估值，更加看重运营和实际价值。

类似早期的互联网、电商和当下的AI，

一开始在ABCD轮估值，都是看预期、看未来、看市占率等，但进入稳定后一定是看现金流、看收益、看分红等。

否则就会出现估值崩塌，价格回归。房产也很类似。

因此，房产的价格估值，会在资产价格调整期发生重要的分化。不是所有的都沉沦下调，也就有了结构性机会。

你做好准备了吗？

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