新规新房那么猛，以后成都二手房还有人买吗？
最近好多粉丝问我，说现在成都新规新房得房率那么高、户型那么新，以后二手房是不是就没人买了？会不会直接被新房干趴下？
我今天站在一线卖二手的实操角度，说句大实话：新规新房再好，也根本取代不了二手房的基本盘。以后只会分化，不会全面取代。
我分几点给你说明白。
第一，刚需是真够不着新规新房，不是不想买。
说实话，成都楼市的真实成交里头，80%以上都是刚需自住，主流预算就在100万到200万之间。
你再看看现在的新规新房：主城和核心二圈层的，随便一套都300万往上走，核心地段350万、400万都很正常。你说有没有200万以下的新规新房？有，但极少，而且位置偏得很，配套啥都没有。
所以说，普通刚需不是不想买新房，是真的买不起。这部分人只能老老实实看二手：总价低、配套现成、买了就能住。这不是被新房抢走的客户，是压根进不了新房的场。
第二，新规新房户型再好，也干不过二手房的“确定性”。
新规新房赢在哪？户型、得房率、小区环境，确实牛。但它有三个硬伤：
· 位置偏：大部分在新板块，地铁、学校、商场都要等好几年；
· 期房要等：两三年才能交房，还要赌它不减配、不延期；
· 学校不确定：挂个名校牌子，到底是不是真落地，没人敢打包票。
二手房就不一样了：
· 房子什么样，你直接看得到，买了就能住；
· 成熟板块的地铁、学校、商场、医院全是现成的，不用等；
· 学校对口哪个，查得到、问得着，心里踏实。
你想想，对于着急自住、孩子要读书、落户口的人来说，确定性比多送几个平方值钱多了。
第三，分清楚：不是所有二手房都会被冲击。
真有影响的，就两类：
· 一类是老破小：没电梯、没学区、户型也不行的；
· 另一类是远郊那些没配套、没人气的老旧二手。
但核心地段的次新二手房、学区刚需小户型、低密洋房次新，基本上不受影响，反而还挺稳。
你看金融城、大源、攀成钢、青羊锦江这些成熟学区，次新二手成交一直都很稳，价格也坚挺，好房子有时候还抢不到。
第四，再说一个长远的，这个也很关键。
上面说的都是现在的情况。但你往3-5年后看，那一批高得房率的新规新房变成次新二手房进入市场，确实会对现在那些没有学区、没有特殊优势的普通次新形成压力。
说白了：
· 短期来看，新规新房动不了刚需的底盘，也动不了核心学区次新；
· 但中长期看，普通地段、没什么稀缺资源的次新二手房，日子会越来越难。
所以你买房之前，先想清楚：你是纯刚需上车，还是中期改善换房？
纯刚需，你就安心淘成熟二手；打算改善，可以两边都看看，做更长远的打算。
最后给你总结一句话：
新规新房，抢的只是那批高预算的改善客户；
而成都庞大的刚需、自住、落户读书的群体，永远是二手房的基本盘。
未来成都楼市的逻辑很清楚：
新房主攻改善，二手保住刚需；好房子继续坚挺，差房子慢慢被淘汰。
所以买房不用盲目追新，看你自己预算、通勤、读书需求。成熟二手房，对绝大多数普通人来说，依然是最稳妥的选择。
