中古友谊小学划片小区二手房历史成交数据分析
中古友谊小学在西城区月坛学区里算是前排水平，对口初中派位结果不差。这所学校对应的划片小区分布在月坛北街到三里河一带，老小区居多，房龄普遍在上世纪80-90年代，但胜在位置好、配套成熟。
一、分析小区清单
根据2025年招生简章，中古小学对应划片如下：
本文分析中古友谊小学地理相近（粗糙对应划片）的小区共10个（大约2018年-2025年7月）：
下面按成交量从大到小逐个分析。
二、各小区成交数据分析
1. 月坛北街
月坛北街是这一片成交量最大的小区，7年累计成交202套。小区位于月坛北街沿线，建成年代较早，楼栋多、体量大，所以挂牌量一直充足。2020年是成交高峰，一年卖了55套，当时市场热度高，买家抢着上车。2021-2023年成交量回落到18-24套，市场进入观望期。
价格方面，2019年均价12.35万/㎡，2022年涨到13.57万/㎡的高点，2024年回调到11.92万/㎡，跌幅约12%。2025年回升到12.66万/㎡，基本回到2020年水平。成交周期从2021年的平均164天缩短到2025年的40天，说明市场在加速消化。
2. 三里河东路
三里河东路7年成交95套。这个小区范围比较大，覆盖了好几栋楼，所以房源供给量还可以。2020年是成交高峰（27套），之后逐年下降，2022年只有5套。2024年回升到22套，2025年9套。
价格走势比较有意思：2019年均价才11.11万/㎡，2022年涨到13.93万/㎡，涨幅25%，但2024年跌回11.46万/㎡。2025年小幅回升到12.01万/㎡。成交周期波动较大，2021年平均183天（最长511天），2025年缩短到51天，流动性明显改善。
3. 三里河一区（2号院、3号院、5号院）
三里河一区是这几个小区里均价最高的，7年均价13.66万/㎡。把2号院、3号院、5号院合并统计，共80套成交。2020年成交20套是高峰，2024年放量到29套——这一年整个片区都在放量。
价格走势比较抗跌：2021年均价14.18万/㎡，2024年回调到13.10万/㎡，跌幅只有7.6%，在片区里算跌得少的。2025年4套成交均价14.37万/㎡，已接近历史高位。成交周期也相对稳定，2025年平均28天，是片区里最快的。
4. 阜成门外大街
阜成门外大街7年成交78套，均价11.58万/㎡，是片区里价格最低的。原因可能是靠近阜外大街主干道，噪音大，楼龄也偏老。2020年成交23套最多，2022年只有4套。
价格方面比较平稳，一直在10.95-12.21万/㎡之间波动，没怎么涨也没怎么跌。2024年跌到10.73万/㎡，2025年回升到11.68万/㎡。成交周期偏长，2024年平均128天，说明这个位置不太好卖。
5. 月坛北街25号院
月坛北街25号院是月坛北街的"院中院"，7年成交72套。均价12.86万/㎡，比月坛北街整体略高，可能因为小区更封闭、管理更好。
价格高点出现在2022-2023年（13.87-13.68万/㎡），2024年回调到12.35万/㎡，2025年回升到12.98万/㎡。成交周期从2021年的平均248天缩短到2025年的35天，改善非常明显。
6. 三里河北街
三里河北街47套成交，均价13.65万/㎡，跟三里河一区差不多。这个小区成交量不大，但价格一直很坚挺。2020年放量20套后，2021-2023年每年只有2-3套，挂牌量稀缺。
2024年均价跌到12.73万/㎡。2025年5套成交均价13.36万/㎡，已回升。成交周期波动大，2024年有1套挂了863天才卖掉，拉高了平均值。
7. 洪茂沟社区
洪茂沟社区36套成交，均价12.64万/㎡。这个小区比较低调，成交量不大但价格稳定。2020年13套是高峰，之后每年2-7套。
2024年均价跌到10.77万/㎡，跌幅较大（约20%），但样本只有5套，可能存在个别低价房源拉低均值的情况。2025年5套均价回升到11.86万/㎡。
8. 三里河东路7号
三里河东路7号25套成交，均价11.87万/㎡。这个小区跟三里河东路是同一片区，但体量小很多，每年成交2-7套。2022年2套成交均价14.24万/㎡是个高点，但样本太小，参考价值有限。
2024年4套均价10.58万/㎡，2025年仅1套成交（12.04万/㎡）。成交周期偏长，2021年平均270天，说明流动性一般。
9. 三里河居民区
三里河居民区24套成交，均价13.68万/㎡，是片区里均价最高的小区之一。但成交量很小，2021年和2025年甚至没有成交记录。2024年放量12套，均价13.17万/㎡。
成交周期整体较短，2024年平均24天，说明这个小区虽然挂牌少，但一旦挂牌很快就成交。价格抗跌能力较强。
10. 阜成门外大街甲40号
阜成门外大街甲40号22套成交，均价13.04万/㎡。这个小区虽然也在阜成门外大街，但比"阜成门外大街"整体均价高了1.5万/㎡，可能是因为具体位置更安静或者楼栋品质更好。
2020-2021年成交较多（7+4套），之后每年1-4套。2024年4套均价12.61万/㎡，2025年3套均价13.00万/㎡，价格比较稳定。
三、片区整体观察
把10个小区放在一起看，几个结论：
价格梯队：三里河一区、三里河北街、三里河居民区均价在13.5-14万/㎡，属于第一梯队；月坛北街、月坛北街25号院、洪茂沟社区在12.5-13万/㎡，属于第二梯队；三里河东路、阜成门外大街在11.5-12万/㎡，属于第三梯队。
2024年是回调年：几乎所有小区都在2024年出现价格下跌，跌幅从7%到20%不等。但2025年数据已显示企稳回升迹象。
成交量在恢复：2024年多数小区成交量放大，说明降价吸引了买家入场。2025年成交周期普遍缩短，市场活跃度在提升。
三里河一区最抗跌：跌幅最小（7.6%），价格最先回到高位，成交周期最短。如果预算充足，这个片区的保值能力佳。
四、免责声明
- 本文分析小区的选取基于招生简章以及中介网站能检索到的小区，跟招生简章所对应房产无法一一对应。可能出现情况：同一小区有双学区、同一街道不同楼号对应不同学校、无法检索到小区、所分析小区不属于相应学校划片等。只是尽可能将能检索到的小区与划片学校匹配，粗线条描绘某小学学区房情况
- 统计数据没有经过严格筛查，只是尽可能把近年的地下室、车库或特殊低价成交数据删除
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