昨天，澳洲联邦政府正式公布2026-2027财政预算案。其中最受关注的，就是针对房地产投资的重大税务改革。

Negative Gearing（负扣税）正式被限制，以后只有“新房”才能完整负扣税！

政府宣布：从 2027年7月1日开始，负扣税优惠将主要只保留给“新增住房供应（new builds）”。

✅ 新房 / 楼花 / 新建House & Land仍然可以像现在一样：

• 用租金亏损抵扣工资收入
• 降低个人所得税

但：

❌ 2026年预算夜之后购买的二手投资房未来将不能再拿亏损去抵工资收入。

已经持有投资房的人：基本不受影响

政府明确：已持有物业“完全 grandfathered（祖父条款保护）”

2026年5月12日预算公布前已持有的投资房：

• 负扣税不变
• CGT规则暂时不变
• 不受新政策影响

• 在预算方案（2026年5月12日晚）之后
• 买的是二手房

那么未来房屋亏损不能抵工资，只能：

• 抵其他房产收入
• 或结转未来年份使用（carry forward）

举例：

工资10万，投资房每年亏1万。

以前：

✅ taxable income = 9万

现在未来会变成：

❌ 不能抵工资只能未来抵租金或卖房收益。

这意味着：投资二手房的税务吸引力明显下降。

CGT（资本利得税）50%折扣也改了

澳洲经典的50% CGT Discount 要改了

目前规则：持有房产超过12个月：

• 资本增值只计算50%
• 剩余50%免税

未来改为“按通胀指数计算”，政府认为：过去房价上涨很多其实只是“通胀”。

所以今后：

• 只对“真实增值”征税
• 不再直接给50%折扣

并且增加30%最低CGT税率

新制度从：2027年7月1日起开始。

这次预算案其实释放了非常明显的信号：

政府要把投资资金“赶去新房市场”

因为新房仍保留大量税务优惠

包括：

✅ 100%负扣税✅ 更有利CGT选择权✅ 政府希望刺激housing supply

这次预算案真正释放的核心非常明确，政府正在重新定义“房产投资”

以前，买二手房 + 负扣税 + 等升值，是澳洲最经典投资逻辑。

但现在政府希望，投资资金流向“新增供应”，也就是：

• 新公寓
• 新House & Land
• Build-to-rent
• 开发项目

【接下来市场可能发生什么？】

短期内很可能出现：

1. 预算案前后二手投资房抢购潮

因为“祖父条款”  已锁定。

2. 新房市场需求上涨

尤其墨尔本，布里斯班，西澳新开发区，可能重新吸引投资者。

3. 投资逻辑彻底改变

未来大家更看重，现金流，租金回报，土地增值，开发潜力，而不是单纯靠减税。

未来澳洲房市不会消失机会，但是投资方法，真的要变了。

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