西安多少二手房小区,守不住“单价一万”?

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天上地下两重天，云泥之别难言全！

昨天，未央团结村的当红炸子鸡，招商林屿缦岛迎来清盘，仅3个多月94天里，六开六罄，960套四代宅新房一抢而空。

对招商而言，这也是继西安玺后，卖得最快的小区，足见城北惊人的购买力。

与招商一路之隔的万科幸福里，朋友委托我卖的二手房，即便单价只有万元门槛，三个月了还在挂着。

相同的位置，相同的配套，同样的精装，一边单价18500+排队摇号，一边单价10500+无人问津，从来是只见新人笑，谁听旧人哭，二手房同样如此。

在西安，有多少小区的二手房，已经守不住“单价一万”的门槛？

作为西安主城刚需聚集的板块，团结村的分化现状，恰恰也是刚需市场的需求现状，新房涨热卖，二手降滞销，曾经地段决定房价的逻辑，在2026年被彻底打破了。

截至目前，团结片区绿汀芳菲、招商林屿缦岛已经清盘，保亿，龙翔所剩不多，进入清盘倒计时；

已拍地的博元、明丰带着新规四代宅，蓄势待发，最早在团结村拓荒中建，绿城陆续交房，团结村已经明牌。

存量市场，地缘改善，拼的不是谁把蛋糕做大，而是在有限的蛋糕里，谁能抢的更多。

团结村这块蛋糕，新房凭借大门，会所，外立面三件套，叠加套内大赠送，高得房率，把原本要看二手房的悉数吸引到新房，倒逼二手只能降价。

新房可以单价1.5，1.8.2.0向上，二手只能单价1.5、1.3、1.1向下，这也是另一种形式的成功救市。

作为城北的成熟住宅区，凤城五路，团结村沿线并不新鲜，早在10年前，万科，华远，恒大进场时，区域就已成型，且价格稳定。

后续中南君启、世茂璀璨倾城、正荣紫阙台入场后，房价快速提升，最贵时候逼近单价19000+，此后上述民企暴雷，房价又迅速回调。

至区域首个四代宅绿汀芳菲上市时，公示均价门槛16000+左右，目前天花板是招商，公示的高层精装均价19900+左右，小高精装26100+左右。

价格不算低，但也清盘了，让很多人之前担心的城北购买力不足担忧，一扫而空。

再看周边二手，也是跌出了性价比：

万科幸福里：近期成交单价10638-13250元/㎡左右，总价区间135万以内。

华远枫悦：近期成交单价9578-11213元/㎡左右，高层总价区间120万以内。

恒大帝景：近期成交单价9439-11098元/㎡左右，高层总价区间125万以内。

正荣紫阙台：改善大户型社区，近期成交单价11120-15620元/㎡之间，总价区间270万以内。

中南君启一期：改善大户型社区，近期成交单价13243-15303元/㎡之间，总价区间250万左右。

（周边二手房近期成交价）

相同位置，周边二手房总价天花板只有250万，门槛只有120万，华远枫悦、世茂璀璨倾城的二手成交价，已经守不住单价一万了！

这种因新房修改赠送，产品规则冲击二手房，导致成交价新低的案例，不是个例，在西安过往的多个成熟住宅区都在发生，引用“好好选房”数据，给大家一个趋势参考。

包括城西三桥板块，城东浐河板块，城北凤城十路板块，城南丈八东路板块，西部大道板块，几乎代表西安各区成熟住宅区，且刚需，高层为主。

城西由于西电改造刚刚启动，还没有大量新规户型面世，二手房的降价更多因为房价下行趋势，过去吃普涨行情的，如今吃到了普跌行情。

万科金色悦城：小区历史成交最高单价26253元/㎡，时间2021年4月4日，成交最多年份2024年共计243套；

近期成交单价8941-12169元/㎡，两室单价低，三室稍高，砍价金额4-10万之间。

华润24城：小区历史成交最高单价19350元/㎡，时间2021年5月16日，成交最多年份2019年共计77套；

近期成交单价6724-8894元/㎡，两室单价低，三室稍高，砍价金额4-23万之间。

保利金香槟：小区历史成交最高单价20164元/㎡，时间2021年8月25日，成交最多年份2021年共计40套；

近期成交单价7478-10532元/㎡，两室单价低，三室稍高，砍价金额4-24万之间。

御锦城：由于小区过于大，二手房房龄不同，价格差异很明显，早期的原香地块，四月份成交单价已来到7068元/㎡，智慧树地块单价保持10743元/㎡，更新的璟悦地块，仍有12911元/㎡成交价。

但总体看，御锦城的单价门槛已来到7000-11000元/㎡之间，且房源，房龄选择众多，高层，小高，洋房，别墅都有，作为年轻人首套房，很有性价比。

龙湖香醍国际社区：同样是超大社区，产品房龄各不相同，香醍璟宸的高层，成交单价11140-12866元/㎡，剩余天宸、蓝湾等，均价也都在11000元/㎡左右。

城东类似的大型社区还有很多，比如绿地国际生态城、高科麓湾、水岸东方等，当下普通高层的成交价也在8000-12000元/㎡左右。

浐河沿线的小区，房龄，配套，教育相似，产品同质化，二手房高层单价普遍都在万元门槛徘徊。

城北成熟住宅区，主要是凤城五路，凤城十路沿线，剩余或太老，或城改多，可参考案例少，五路沿线单价情况开头已表述，十路沿线，主要关注首创国际城、世茂都、万科金域未央三个典型社区。

首创国际城：同样是规划八期的大社区，但房价整体稳定，新校区成交最高单价24906元/㎡，时间2021年5月15日，成交年份最多为2020年，共计174套。

目前两室成交单价，在8320-10371元/㎡之间，三室，四室类似，小区房价门槛同样万元上下。

世茂都：小区历史成交最高单价27431元/㎡，时间2021年3月30日，成交最多年份2014年共计64套；

近期成交单价10786-12114元/㎡，两室单价低，三室稍高，砍价金额2.5-29万之间。

万科金域未央：小区历史成交最高单价22040元/㎡，时间2023年3月11日，成交最多年份2013年共计15套；

近期成交单价10342-14901元/㎡，去年九十月份行情还不错，今年成交量和价格明显下跌。

城南范围大，涵盖曲江二期，雁塔和高新，比较典型的高层住宅区为丈八东路，西部大道，西沣一路沿线，典型二手高层社区包括融侨馨苑、融创西安宸院。

融侨馨苑：小区历史成交最高单价29557元/㎡，时间2021年7月6日，成交最多年份2020年共计181套；

近期成交单价9047-10787元/㎡，两室三室差价不低，砍价金额2.8-18万之间。

融创西安宸院：小区历史成交最高单价27921元/㎡，时间2023年12月6日，成交最多年份2024年共计85套；

近期成交单价11417-14928元/㎡，洋房确实更抗跌，但高层回调明溪县，砍价金额12-21万之间。

同类小区在周边还有很多，天地源万熙天地，金地西沣公元，海亮新英里、新城首府等等，成交价大家可自行查询作为参考。

数据看多了，也就有了规律，2021年新房万人摇最凶的时候，几乎果断卖掉二手房，全都收获了最好的结果。

别人疯狂时你冷静，别人买房时你卖房，确实考验认知和决断，普涨时大家一起涨，普跌时，城南成熟区，洋房小区，确实更抗跌。