小兴知法丨二手房买卖纠纷常见法律问题:“扑朔迷离”的交易
今天
“小兴知法”第六季
【二手房买卖纠纷常见法律问题】
普法小课堂
为大家带来第四讲
【“扑朔迷离”的交易】
准备好了吗
我们马上开讲~
双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷和诉讼便随之产生。当然，卖方可以主张合同因避税非法而无效。但是即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。
这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，但暂时不办理过户手续。由于我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证，因此，这类交易存在较大风险。如果卖方利用产权登记人的身份重新换发新证，并私下买卖、抵押，那么对买方的利益损害极大。或者卖方由于债务纠纷，该房也可能会被法院查封拍卖偿债。因此，变通做法是可以补充签订借款协议，并办理房屋抵押登记，这样可以有效防止卖方违约。当然最根本的解决方式还是及时办理过户，以防夜长梦多。
三、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力
这类情况二手房交易中经常遇到，即使存在另一方不知情的情况，如果买方实际交付了房款，并办理了过户，符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件的，视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，不符合善意取得构成要件，那么合同则可能被撤销而返还房屋。
夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的夫妻共有的房屋，如果房屋已经交付但尚未办理过户登记，则因不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院不予支持。但买受人可以主张解除房屋买卖合同，且善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
对于房屋曾办理了银行房贷的情况，如果要顺利买卖，首先需要由卖方到银行办理解抵押手续，待抵押权解除后才可以办理过户。如果遇到这种情况，那么买方无疑要注意防范风险，一是首付可适当降低，一般以卖方解抵押所需要的款项数额为限，尽量不要多交首付款；二是如果卖方无法解除抵押，那么应及时要求对方返还首付款。当然对于这类房屋的买卖，最好是约定好解抵押出现障碍后的处理方式；三是如果条件允许，买方最好查询下卖方的银行还贷记录确认可以解除抵押，这样就预先化解了风险。
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