4月百城房价出炉：新房微涨，二手房跌幅扩大！“以价换量”成主旋律
当新房价格在核心城市高端改善盘的拉动下勉强维持0.08%的环比微涨时，更能反映市场真实温度的二手房价格，环比跌幅却扩大了0.12个百分点，93个城市价格下跌——这组数据揭示了2026年4月中国楼市的真实图景。
2026年5月1日，中指研究院发布的最新数据显示，4月百城新建住宅平均价格为17129元/平方米，环比上涨0.08%，同比上涨2.18%。与此同时，百城二手住宅平均价格为12733元/平方米，环比下跌0.46%，跌幅较3月扩大0.12个百分点，同比跌幅达到8.34%。
这组看似矛盾的数据背后，是中国房地产市场正在经历的深刻分化：新房市场靠核心城市高价盘“撑场面”，二手房市场则全线承压，93个城市价格环比下跌，仅7个城市微涨。从一线到三四线城市，无一幸免。
“小阳春”的成交量回暖，并未带来价格的同步反弹。相反，“以价换量”成为当前楼市最核心的运行逻辑。这究竟是市场下行的延续，还是风险有序出清的开始？
01 数据真相：新房“结构性上涨”与二手房“全线飘绿”
4月的百城房价数据，描绘了一幅冰火两重天的市场图景。
新房市场的“虚假繁荣”：表面上看，百城新房价格连续两个月环比微涨，但这主要得益于上海、深圳、杭州等核心城市高价改善型楼盘集中入市带来的结构性拉动。中指研究院数据显示，4月一线城市新房价格环比上涨0.39%，成为拉动百城数据上涨的核心动力。
然而，剔除这些高价盘的影响，市场真相浮出水面：二线城市新房价格环比下降0.01%，三四线城市环比下降0.23%。新房市场的上涨，更多是“被平均”的结果。
二手房市场的“残酷现实”：与新房形成鲜明对比的是，二手房市场全线承压。分城市能级看，一线城市二手住宅价格环比下跌0.16%，二线城市下跌0.51%，三四线代表城市下跌0.54%。
更值得关注的是城市涨跌数量对比：4月百城二手房价格环比上涨的城市仅有7个，分别是聊城、东营、洛阳、北海、上海、徐州、乌鲁木齐。而下跌城市高达93个，市场分化极为明显。
成交量与价格的背离：尽管价格持续下行，但重点城市二手房成交量却表现亮眼。4月（截至29日），重点20城二手房成交量为15万套，同比增长13.2%。北京、上海等城市成交量创下近年同期高位。
这种“量升价跌”的背离，正是当前楼市“以价换量”特征的最直接体现。
02 深度剖析：为什么二手房跌幅在扩大？
季节性规律与市场预期的双重作用，导致了4月二手房价格跌幅的扩大。
“小阳春”后的自然回落：中指研究院分析指出，3月是每年小阳春的成交和价格高点，4月市场热度自然回落，价格随之环比下行，今年也没有跳出这个季节性规律。春节较去年偏晚，导致购房需求释放节奏后移，部分需求在3月集中释放后，4月市场出现自然回调。
“以价换量”成为唯一出路：在市场需求整体偏弱的背景下，二手房业主为了促成交易，不得不通过降价来吸引买家。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在热门城市中，近郊和远郊二手房以价换量、中心区高品质住房去化速度慢等现象值得关注。
不同城市的差异化表现：根据跌幅程度，可将城市分为三类：
第一类（跌幅超过0.5%）：包括东莞、长春、郑州、惠州、武汉、西安、泉州、宁波等城市，仍处下行波动阶段。
第二类（跌幅超过0.7%）：包括无锡、海口、南宁、烟台、呼和浩特、中山、金华、厦门、长沙、常州、福州等城市，下行趋势明显。
第三类（跌幅超过1%）：包括兰州、温州、绍兴、南昌、珠海等城市，其中珠海单月跌幅达1.24%，意味着刚买房就可能面临超1%的账面亏损。
03 政策定调：“努力稳定”背后的深意
4月28日召开的中共中央政治局会议，为房地产市场定下了“努力稳定”的新基调。
会议明确提出：“要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。这是继2025年4月后，中央政治局会议再次提及房地产，体现了房地产在防范化解风险中的重要性。
从“着力稳定”到“努力稳定”：上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这一表述调整既是对前期政策的肯定，也体现出政策仍需保持延续性的思路。58安居客研究院院长张波认为，由于一季度市场“止跌回稳”的迹象明显加强，“努力稳定”的表述在肯定市场复苏的同时，依然对下一步楼市持续稳定保持高度重视。
政策密集落地：中指研究院统计显示，截至4月27日，年内全国各地出台房地产相关政策已超300条，频次明显高于去年同期。在需求端，优化公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等是重要方向；供给端则侧重于完善“好房子”建设配套政策、收购存量商品房和存量闲置土地等。
一线城市集中发力：4月底，深圳、广州、天津等城市集中出台房地产新政，落实居民换购住房相关税收政策，鼓励面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴。这些举措是对中央“努力稳定房地产市场”要求的直接响应。
04 市场逻辑：风险有序出清比价格反弹更重要
当前楼市的核心任务不是拉涨房价，而是实现风险的软着陆和有序出清。
“以价换量”的本质是风险出清：正如分析所指出的，“在这轮楼市调整中，能实现以价换量的城市，已经是表现不错的了，因为以价换量的本质，就是楼市风险的有序出清”。通过价格调整促进成交，实际上是在释放前期积累的市场风险。
保障流通性才是防风险的关键：“现在楼市的核心风险，表面看是预期不足、库存积压，实质上是上下游的债务风险。而保障房子能流通、能成交，就是把沉淀在不动产里的债务慢慢稀释，这才是楼市软着陆的核心”。
底部确认的关键年：21世纪经济报道分析认为，2026年有望成为房地产市场“底部确认”的一年。不过，这里的“底部”并非指价格反弹的V形拐点，而是指成交量的企稳和价格跌幅的收窄。中原地产首席分析师张大伟也认为，2026年是筑底关键年，市场难现V型反转，以窄幅震荡、跌幅收窄、局部企稳为主。
05 未来展望：分化加剧与政策持续发力
2026年房地产市场将延续“修复与分化并存”的主基调。
区域分化进一步加剧：中国房地产报分析指出，一季度房地产市场呈现“弱复苏”与“强分化”交织的特征。核心一二线城市成交放量、价格止跌、挂牌收缩、预期修复，特别是二手房市场成交活跃；但弱二线城市及三线城市，以及房龄相对较老、位置相对较差的房源，价格支撑力度仍然不足。
政策仍有发力空间：北京大学博雅特聘教授田轩建议，今年需在供需两端协同发力：需求端精准施策，加快落实存量房贷利率下调与公积金贷款额度提升；供给端推动保障性住房建设与城中村改造，完善房企分类融资支持机制。
“好房子”成为新方向：中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，预计2026年房地产市场仍将延续筑底与分化的态势。政策端已释放出明确的“稳预期”信号，但需求端的实质性复苏，仍取决于更强力的政策组合落地及宏观经济与居民收入预期的改善。
06 购房者指南：理性看待市场，把握真实需求
面对分化的市场，购房者需要更加理性和谨慎。
刚需和改善型需求可适时入场：对于有真实居住需求的购房者，当前市场提供了更多的选择和议价空间。部分房源经过价格调整后，性价比已经显现，特别是核心城市核心区域的优质资产。
投资需极度谨慎：对于投资性需求，需要清醒认识到“房住不炒”的定位没有改变。短期内期待房价大幅反弹并不现实，房地产市场正在从投资属性向居住属性回归。
关注政策红利：各地出台的购房补贴、税费优惠、公积金政策优化等，能够切实降低购房成本。符合条件的购房者可以充分利用这些政策红利。
警惕快速下跌区域：对于单月环比跌幅超过1%的城市和区域，需要保持高度警惕。这些区域可能仍处于风险释放过程中，不宜盲目“抄底”。
4月的百城房价数据，如同一面镜子，照出了中国房地产市场的真实面貌：新房靠高端盘“撑场面”，二手房全线“以价换量”。这背后，是市场从高速增长向高质量发展转型的阵痛，也是风险有序出清的必然过程。
中共中央政治局会议“努力稳定房地产市场”的定调，为市场注入了信心。但“稳定”不等于“上涨”，而是指市场不再大起大落，交易能够正常进行，风险能够有序释放。从“着力稳定”到“努力稳定”，一词之变，既肯定了前期政策的成效，也承认了稳定市场的艰巨性。
对于购房者而言，需要摒弃“房价永远涨”的旧思维，理性看待市场调整。对于有真实居住需求的人来说，当前市场提供了更多的选择和议价空间；对于投资者而言，则需要重新评估房地产的投资价值。
2026年，可能是中国房地产市场确认底部的一年。这个过程不会一蹴而就，会有反复和波动，但方向是明确的：市场正在从过去的野蛮生长走向理性成熟，从投资主导回归居住本源。
当“以价换量”成为市场主旋律，当风险有序出清成为政策着力点，中国房地产市场正在经历一场深刻的变革。这场变革的终点，不是一个暴涨暴跌的市场，而是一个健康平稳、能够更好满足人民群众居住需求的市场。
声明：本文基于中指研究院、中国新闻网、21世纪经济报道、澎湃新闻等权威机构发布的2026年4月百城房价数据及相关分析，以及中共中央政治局会议等官方政策信息撰写。文中数据及观点均来自可查证的公开来源，旨在客观呈现房地产市场最新动态。房地产市场平稳健康发展关乎经济社会发展全局，当前各项政策正持续发力，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。文章内容仅供参考，不构成任何投资建议。
