大家有没有察觉，

最近一段时间，市场似乎正在修复一种微妙情绪：

那些带着恐慌、不安的无序抛售和砍价行为，正在慢慢减少。

我们越来越少听到某某人怒砍几十万甚至百万，成功“捡漏”超低价房源这样的事情。

随着这3年楼市泡沫不断被挤出，各方情绪进入一种趋于冷静的状态。

如果套用资本市场的逻辑，一轮完整的熊市往往要经历4个阶段：

杀估值、杀杠杆、杀逻辑、杀信仰。

（简答来说，就是一开始只是单纯觉得“太贵了”，后来发现“资金链条有问题”，再后来发现“故事可能是假的”，最后干脆连“未来还会不会好”都不信了。）

这3年的上海楼市，似乎在一步步复刻资本市场的走势。

对于过去两年的上海二手市场来说，“捡漏”之所以频繁出现，本质上是因为市场同时具备了几个条件：

1、流入市场的房源足够多，人们有足够大的挑选空间；

2、价格体系足够混乱，存在大量“非理性定价”；

3、信息高度透明，市场里能看到大量价格锚点。

于是过去两年，我们经常能看到：

• 房东急头白脸挂牌，甚至反复挂牌；

• 短期不断下调价格，心态不稳；

• 同小区突然冒出一套低价几十万甚至上百万的“抢跑盘”；

在这种环境下，买家形成了非常强的“抄底惯性”：

不狠狠砍几刀，都觉得对不起自己的钱包。

但现在，一个很明显的变化正在发生：

市场里的低价房源，正在快速减少。

我们统计了今年3-4月新挂牌房源中，那些价格明显低于市场主流水平的“超低价房源”，并与去年同期、去年底做了对比。

结果发现：

今年3、4月份的新增挂牌中，超低价房源同比去年减少了35.7%，约9000多套；

即使和市场环境更接近的去年11-12月相比，也减少了5.5%，大约少了1000套。

如果你最近恰好也在看二手房，应该会有一种很明显的感觉：

过去那种“隔三差五就在朋友圈或者APP上刷到一套离谱低价房”的情况，正在变少。

房东虽然还在降价，但明显没有去年那么“慌”了。

而另一组数据，则进一步验证了这种情绪变化。

一个大的变化出现了：

今年的金三银四，挂牌周期长短对成交的影响，正被慢慢抹平。

2025年11-12月，成交房源中：挂牌3个月以内的房子，占比高达61%；

而挂牌6个月以上的“老库存”，仅占21%。

结合前面的超低价房源一起看，会发现那时候的市场逻辑非常明确：

谁降价更快，谁就更容易成交。

很多房东一挂牌，基本就是冲着“尽快卖掉”去的。

所以大量成交，都集中在新挂牌中。

但到了今年3、4月，情况开始明显变化。

挂牌3个月以内成交占比，直接降到了36%；而挂牌6个月以上的房源，则上升到了37%。

两者甚至已经接近持平。

这同时意味着：市场开始从“抢跑式成交”，慢慢转向“拉锯式成交”。

过去两年，很多成交往往带着情绪性。

房东担心继续跌，于是主动低价抢跑；买家担心买贵，于是疯狂压价。

但从今年3、4月的数据来看，双方都没那么激进了。

房东开始接受：房子不会像过去那样，一挂牌就快速成交；

而买家也开始发现：市场上的超低价房源，正在变少。

如果说上面的数据变化，是市场情绪正在修复；

那么接下来的数据，更像是在说明：

未来“容易捡漏”的基础条件，也在减弱。

我从一房一万数据库中，拉取了2023年至今每个月的新增挂牌量，发现了一个之前很少有人提到的“信号点”：

每年3月，都会成为当年的新增挂牌峰值。

2023年3月：28357套；

2024年3月：20069套；

2025年3月：22908套；

而今年3月，只有18320套。

顺着这个逻辑来看，今年3月大概率也会成为全年新增挂牌的最高点。

也就是说，二手新增挂牌的峰值，正在持续下降。

即使换算成单月均值，也是相同趋势：

2023年月均新增17660套；

2024年月均16637套；

2025年月均16444套。

所以今年流入二手市场的新房源，大概率会继续减少。

但真正的问题在于：

新挂房源减少，对于当下的市场，真的是一件单纯的好事吗？

按照过去的经验：

二手挂牌压力减少，意味着市场开始企稳。

但现在，如果还简单套用这个逻辑，可能就有些简单粗暴了。

因为当下市场的分化程度，远比过去任何时候都复杂。

不同地段之间；新房和次新二手之间；新规、旧规产品之间；财富预期之间；甚至租房、买房；婚姻和单身之间……

各种分化，都在同步作用于楼市。

于是，一个现实的问题出现了：

不同类型的房子，对“挂牌减少”这件事，反应完全不同。

比如：并不是所有总价段的新增挂牌都在减少。

200万以下房源，就是唯一还在增长的。

这意味着不少老破小、远郊低总价房，接下来面临的压力，可能依然不小。

另一边，900-1500万这个典型改善区间，新增挂牌缩减最为明显。

可偏偏过去两年，也是这个总价段，始终是楼市置换链条里最关键、也最容易堵塞的一环。

现在新房源减少后，对于在场房东而言，相当于少了一批竞争对手，心态自然会稳定不少。

但买家是否愿意接受这个局面，又或者形成新的僵化，还需要继续观察。

即使切换到环线视角，新增挂牌的缩减程度，也完全不同。

外郊环间（-29.8%）＞郊环以外（-24.7%）＞内环内（-21.6%）＞中外环间（-19.2%）＞内中环间（-14.4%）。

外环外和内环内，两头缩减明显；

而内中环和中外环，减少程度反而较小。

如果结合房价跌幅一起看，会发现两者背后的逻辑，可能完全不是一回事。

过去3年：内环内平均跌幅约23.8%；

而外郊环和郊环外，则达到33.7%-37.8%。

所以内环内新挂的减少，更像是一种房东内心的“惜售”。

因为他们意识到：地段稀缺的房子，即便市场下行，依然存在承接力。

说白了，只要自己愿意再降一些，还是卖得掉。

本质上它的流动性没有受到实质性的伤害。

但外环外就有些不太一样了。

很多房东慢慢发现，即便一降再降，也未必真能换来成交。

很多人对于上海楼市的理解，或许还带着过往的惯性：

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