刚过去的5月4日到7日，深圳二手房市场悄无声息地完成了一次价值重估。
深圳全市二手房录得量达1720套，环比猛增50.6%。这正是4·29新政落地后的第一周。据深圳贝壳研究院监测，新政落地11天，南山区二手房签约量同比狂飙136%，宝安涨59%，福田涨38%。
于是市场出现了一种景象：有资格的买家，正忙着往福田、南山、宝中新安冲；没资格的，想办法搞资格
而这几天，华润城润玺一期二期、红树西岸、宝能太古城等标杆盘接连成交，真实的成交价在告诉市场：核心区的优质资产，不再犹豫是否筑底，而是已经开始被“真金白银抢筹”了。
豪宅成交价依然坚挺，但买家的眼光越来越“挑”
根据某机构监测的二手房成交数据显示，仅5月4日至5日两天，南山、宝安核心区就涌现出近20套千万级高价成交案例：润玺二期一套120.32平米的房源以1650万成交，单价13.7万/㎡；
红树西岸一套202平米的房子，总价2900万，单价高达14.4万/㎡；
宝能太古城一套173平米的房子，总价2450万，单价14.2万/㎡。
表面看都是豪宅成交，但买家认准的是稀缺性。润玺和红树西岸这类标杆盘，挂牌房源长期稀缺。真正有诚意的买家，愿意为稀缺性调整预算，也愿意在市场刚有起色时迅速进场。
不止是豪宅买卖，大量刚改盘也在加速换手
鸿威海怡湾一套150平米的房子，总价1980万，单价13.3万/㎡。
一套80平的南海玫瑰花园，总价710万，单价8.9万/㎡。
后海公馆103平米房源，总价1209万，单价11.7万/㎡。
改善群体正借助宽松的政策窗口，从“老破小”跳到高品质住宅。核心区中上价位段成交量明显放大，恰恰说明置换链条开始顺畅运转。
法拍房：从“捡漏”到“抢筹”
法拍市场同样火热，但早已不是“五折捡漏”的逻辑。根据阿里拍卖平台数据，近期多套深圳核心区法拍房溢价成交。
以中信红树湾为例，一套254.52㎡的房源，起拍价2358万，最终以3508万成交，溢价率高达49%，成交单价13.78万/㎡。
宏发领域花园一套133平的住宅。起拍价711万。成交价1311万，溢价率高达84%！单价9.88万/㎡。
天健天骄北庐一套208.82㎡的房源，起拍价1591万，成交价2401万，溢价率51%，单价11.58万/㎡。
天鹅湖花园3期123平的住宅，起拍价1031万。成交价1490万，溢价率45%，单价12.11万/㎡。
买家不再满足于“捡漏”，而是愿意为稀缺资产支付溢价。法拍平台正从“打折甩卖场”变成“优质资产争夺战”的前线。
接下来该怎么看？
新政的核心逻辑其实是把购买力往“核心区”引导；
同样是核心区，纯居住型的次新大平层和具备稀缺景观的房产，在本轮回暖中率先启动了价格修复；
如果目前是刚需自住，与其等“完美价格”，不如把目光锁定在6-7月成交量持续放大的板块，在确定性的成交量里寻找适合自己的机会；如果想把手里的房子做置换，现在是比较好的置换窗——核心区次新房正在被抢，远郊“老破小”流动性依然有限。
而如果已经有了一定资产基础，建议考虑在核心区布局一套高质量的房产，作为长期锚定。
回暖从来不是遍地开花，深圳核心区的“好房子”已经开始重新定价。而这一次，有胆识的人走在了前面，犹豫的人在观望中可能错过。
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