东城区和平里学区:和平里第一小学-二手房历史成交数据分析

和平里第一小学划片相近小区近7年成交数据全解析

今天来看看东城区的热门学区-热门小学，和平里学区的和平里第一小学，我们把2018-2025.7，这几年的数据拉出来，看看和平里学区房到底经历了什么。

一、划片小区

根据25年招生简章，和平里第一小学对应划片小区为：

本文仅分析其中成交量较大的几个小区：

• 和平里五区（194套成交）
• 和平里三区（115套成交）
• 地坛北里（103套成交）
• 和平里六区（80套成交）
• 和平里一区（68套成交）

北临地坛公园，南接和平里北街，是东城区北部最成熟的生活板块之一。

二、各小区数据详情

1. 和平里五区

和平里五区建成于上世纪80-90年代，典型的老公房社区，板楼为主，容积率不高，小区内部绿化尚可。这个小区最大的优势是位置——紧邻地坛公园东门，步行到地铁和平里北街站5分钟以内。成交量在整个和平里学区排第一，流通性确实好。

价格走势很清晰：2019年均价10.74万/m²，2021年跳到12.76万，2022-2023年站上13.3-13.4万的高位。但从2024年开始急跌，当年均价10.03万，2025年10.19万——基本回到2019年水平。从最高点算，跌了24%。

降价幅度方面，2024年是卖家最难的一年，平均让利4.08%，最大一单降了12%。2025年有所收敛，平均降幅回到1.83%，但成交量也在萎缩。

成交周期的变化更有意思。2021年市场热的时候平均39天就能卖掉，2023年拉长到83天，2024年77天。房子越来越难卖，这个趋势和价格下行完全吻合。

2. 和平里三区

和平里三区和五区隔街相望，建筑年代、户型结构基本一致。区别在于三区更靠近和平里西街，距离地铁站稍远几百米。

价格走势和五区高度同步：2019年均价10.91万，2022年冲到13.43万的峰值，2024年回落到10.42万，2025年10.68万。从峰值算跌了20%。有意思的是，2025年三区的均价比五区高了将近5000块/m²——可能和楼栋翻新、户型差异有关，也可能纯粹是样本量小带来的波动。

降价幅度整体比五区温和，历年平均降幅在1.6%-3.1%之间。成交周期方面，2024年是三区最难卖的一年，平均109天——超过3个月。2025年有所好转，降到58天，但和2021年的54天比，市场热度差距明显。

3. 地坛北里

地坛北里位于地坛公园北侧，是5个小区里唯一一个名字带"地坛"的。小区建于80年代中期，因为紧挨着地坛公园，环境优势明显——早起遛弯、傍晚散步，方便得很嘞。

价格走势：2019年均价10.34万，2022年冲到12.59万，2024年跌回9.72万，2025年9.59万。从峰值算跌了24%。

降价幅度方面，2024年出现过一单"涨价成交"（降幅-0.43%），说明个别房子仍然抢手。但整体趋势是卖家越来越愿意让步，2024年最大降幅12%，是所有年份里最高的。

成交周期2025年平均80天，最长一单210天——7个月才卖出去。这个周期长度说明，即使是地坛公园旁的房子，在当前市场下也不好卖。

4. 和平里六区

和平里六区在和平里街道的东南角，距离地铁站稍远，但周边配套成熟，菜市场、超市一应俱全。小区建于80年代，楼龄稍老，但胜在户型方正。

价格走势：2019年均价9.56万，2022年涨到12.95万，2024年回落到10.25万，2025年10.71万。从峰值算跌了17%——5个小区里相对跌幅最小。

成交周期普遍较长，房源品质参差不齐，有些房子确实难卖，拉高了整体周期。2022年以后周期缩短到70-99天，有所改善。

降价幅度方面，2024年出现过15.34%的极端让利——挂牌价和成交价差了将近六分之一。2025年平均降幅3.12%。

5. 和平里一区

和平里一区是5个小区里成交量最少的，只有68套。小区位于和平里街道西北角，规模比其他几个区小不少，可售房源本身就少。建筑年代80年代，和其他几个区差别不大。

价格走势：2019年均价9.72万，2023年冲到12.51万——注意，一区的峰值出现在2023年而不是2022年，比其他小区晚了一年。2024年跌到10.36万，2025年9.90万。从峰值算跌了21%。

一区的降价幅度历年都偏高。2019年平均5.39%，2021年3.92%，2023年4.03%，2024年4.51%——几乎每年都是5个小区里让利最大的。成交周期也偏长。

综合来看，和平里一区在5个小区里属于"量小、价低、周期长、让利大"的类型。如果你考虑买一区的房子，议价空间可能比其他几个区更大。

三、免责声明

• 本文分析小区的选取基于招生简章以及中介网站能检索到的小区，跟招生简章所对应房产无法一一对应。可能出现情况：同一小区有双学区、同一街道不同楼号对应不同学校、无法检索到小区、所分析小区不属于相应学校划片等。只是尽可能将能检索到的小区与划片学校匹配，粗线条描绘某小学学区房情况
• 数据来源于某主流中介网站
• 统计数据没有经过严格筛查，只是尽可能把近年的地下室、车库或特殊低价成交数据删除
• 数据不全面、未全面考据真实性，仅做粗糙参考
• 你关注哪所学校学区或者仅仅对哪个小区历史数据感兴趣？
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