问题一、房子在抵押状态且有余值，有资金需求可以直接做二押吗？
分三种情况：
1、着急需要资金时，可以直接去做二押，借款用途还款来源都非常明确，征信没太大问题。二押可以直接去机构或者民间典当做，但利息比较高，适合短期周转最快当天拿钱。
2、如果不着急的话，以评估值500万，尾款150万为例，先把个人的基础和公司材料提交给银行，银行出完批贷函，到这步得分为两种情况：1️⃣假如一抵是农业银行按揭，二抵可贷值分两种：①上家按揭是农行，目前批贷的也是农行，那么可贷额度是评估值的7成减去剩余尾款也就是（500×70%）-150=200万。②如果二押是建行，那么可贷额度就是6成以内，可贷额度就是（500×60%）-150=150万，这不是因为建行的额度低，是因为银行贷款有第一债权和第二债权的区别，所以非同一家银行会降成，降低风险。
2️⃣假如一押是非按揭贷款，那么出完批贷函之后，我们需要把150万贷款还给上家银行（这个过程需要自己筹钱还进去150万或者我们帮您垫资解押。），注销他项权证证，解抵完，把房本拿出来，然后再去这家银行上抵放款。
【什么余值：就是您房产目前的价值空间，例如，房子目前评估价（不是挂牌价也不是成交价）500万，还有150万的贷款没还，那么房子的余值就是（500万×70%）－150万＝200万。】
问题二、什么样的房子都可以做贷款吗？
不是的，必须是可以在不动产登记中心能上抵押的房子才可以。例如商品房，公寓，别墅，商铺，写字楼等，自建房、小产权房、不满五年的经济适用房，产权不清晰以及单方出面的等是不可以的。正常大多数商品房都可以的，根据土地性质是出让或划拨，房产性质等进的银行也不同。
问题三、房产做完抵押经营贷后，可以把营业执照注销掉吗？
不可以！抵押经营贷必须需要营业执照，还得要求有“真实经营”，因为批的款就是用于经营的，放款后您把营业执照注销了，银行会认为公司关门大吉了，那肯定100%会抽贷。
问题四、房子抵押出去就不是自己的了吗？
房子抵押出去后还是自己的，银行或金融机构赚的是利息，不是想要您的房子。您只要按时还款，不产生逾期，房子还是您的，并且可以正常出租。
问题五、只能抵押自己名下的房子吗？
只要您能得到房屋产权人的授权，谁的房子您都可以抵押，这个叫抵贷不一，就是说您是借款人，房子产权人是抵押人，您拿着别人的房子贷款去用。
问题六、做房产抵押流水不够怎么办？
银行看重的是客户的还款能力，流水就是最好的证明。
如果您的流水不够，需要提前去规划，有好多方式方法解决，想了解可以私信我，这里面不让发。
问题七：房产抵押贷款哪家银行好办？
1.利息低
如果想申请利息低的房产抵押贷款，那么首选肯定是四大行（工，农，建，中），因为一般四大行的利息都是比较低的，不过部分的商业银行利息也较低。
2.额度高
如果想额度更高点的话，那么首选地方性商业银行，比如浙商，中行、渣打等银行。额度最高可以到98成。
3.征信差
征信较差的客户可以申请商业银行，例如兴业银行，光大，农商行，中信银行等等，不过需要走特批通道。
4.无营业执照
没有营业执照的话可以申请消费类抵押贷款，那么像平安，工商，兴业这些都是可以申请的。但是消费类抵押贷款利息相对于经营性抵押贷款来说利息高，额度低，选择性少。
5.非住宅
像公寓，写字楼，商铺等等这些房产做抵押的话，那么浦发，北京，建行，邮储等等都是可以申请的。
6.二次抵押
房子有按揭，想做抵押经营贷，空间有的话，那么浙商，平安，民生等都可以申请二次抵押贷款。
7.流水
正常银行要求最近一年的个人流水和对公流水能覆盖本笔贷款以及其他负债贷款月还的1.2倍以上就可以了。
8.老破小房子
像房龄比较老，而且又破又小的这种房产也是有很多银行可以申请的，有些大的商业银行也是没问题的。上海，平安，邮储等等。
9.期限长
想申请期限长的抵押贷款，那么还款方式基本上是以等额本息为主，一般最长可以按照30年等额本息还款方式，但是贷款期限可以按照20年来计算。光大，招商，浦发等银行。
