联邦预算中的优惠税收改革旨在引导房地产投资者购买新建房产，但他们会响应吗？
购买新建房产的投资者将被允许对其进行负扣税，这一税收优惠在其他地方已被逐步取消。图片来源：Bethany Rae
如果政府如愿以偿，房地产投资者将在今年联邦预算给予新建房产的优惠税收待遇刺激下，涌入新建房产市场。
但房地产专家表示，潜在的新建房产投资者需要确保这笔账算得过来。
买方代理机构 Aus Property Professionals 的创始人 Lloyd Edge 表示：“新建并不自动意味着好。一项糟糕的投资不会因为附带了税收优惠就变成好投资。”
“投资者仍然需要评估地段、开发商、建筑质量、当地供应管道、空置率、租赁需求、业主法人团体费用以及长期转售吸引力。”
Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示：“税收待遇只是你在考虑投资房产时需要考虑的因素之一。它必须在所有其他方面也都算得过来。”
预算中为新建房产提供了哪些税收优惠？
购买新建房产的投资者将被允许对其进行负扣税，而这一税收优惠在预算案公布后购买的所有其他住宅投资房产上已被逐步取消。
在出售时，新建房产投资者将可以选择50%的固定资本利得税折扣，或者新的通胀调整后 CGT 折扣制度（最低税率为30%）——任选对其财务结果更有利的一项。
家族办公室资产管理公司 Alvia Asset Partners 的首席执行官 Nathan Robertson 表示：“从纸面上看，（新建房产）是税收最友好的住宅投资。”
但是，正如 Wakelin Property Advisory 的董事 Jarrod McCabe 所指出的，这并不一定使它们成为好的投资。
“税收优惠和折旧优惠绝对是次要原因，但它们不应该是你购买投资房产的主要原因。”
“因此，如果你仅仅为了这个原因而投资，那么你可能从一开始就找错了原因。”
什么被归类为新建房产？
根据预算文件，新建房产是“真正增加供应的住宅物业”。
文件称：“这将包括在空地上建造的住宅，或者拆除现有物业并替换为更多数量的住宅。”
“拆除重建或大规模翻新但不增加供应的项目将不符合资格。”
What qualifies as a new build
| ELIGIBLE |
|---|
| ■ A newly constructed apartment bought off-the-plan |
|---|
| ■ A duplex constructed through a knock-down rebuild replacing a single free-standing house |
|---|
| ■ Any residential construction on previously vacant land |
|---|
| ■ A newly built property that is occupied for less than 12 months before being first sold |
|---|
|
|---|
|
|---|
| ■ An established property that has recently been extended to add additional bedrooms |
|---|
| ■ A freestanding house constructed through a knock-down rebuild replacing an older, smaller free-standing house |
|---|
| ■ A granny flat built adjacent to an established property that is not eligible for negative gearing |
|---|
| ■ A newly built property that is occupied for more than 12 months before being sold to an investor |
|---|
Table: Financial ReviewSource: Federal Budget Papers
最常见的新建房产类型包括：未开发区域（greenfield locations）的房屋加土地套餐（house and land packages）、市中心的楼花公寓（off-the-plan apartments）以及中环郊区的城市填充开发项目（urban infill developments）。
新建房产的财务表现如何？
如果你可以对一处房产进行负扣税，那么租金收益率就变得不那么重要，投资策略主要关注增长。
但从资本收益的角度来看，新建房产可能不是什么好消息。
Conisbee 说：“任何考虑购买新建房产以利用负扣税的人都需要考虑到，资本增长可能根本不存在。”
Rethink Wealth 的董事总经理 Patrick Casey 表示：“全新的房屋加土地套餐和楼花公寓一直是住宅投资房产中，从资本增值角度来看表现最差的两个领域。”
McCabe 表示，没有资本增长潜力的房产通常不会创造财富。
McCabe 说：“从财富创造的角度来看（这通常是我们为客户考虑购买投资房产的方式），创造财富的理念是购买那些具有强大资本增长潜力的房产。”
未开发区域的房屋加土地套餐（House and land packages in greenfield locations）
房地产咨询与估值公司 Herron Todd White 的首席经济学家 Cameron Kusher 表示，这些房产通常距离中央商务区和工作场所很远，所在的区域往往缺乏学校、火车站等基础设施，因此对租户吸引力较低。
这些地区的新房通常比同一地点的老房子更贵。
但 Kusher 表示，从好的方面看，与新建公寓相比，它们确实具有更大的资本增长潜力，“因为你有更大的土地占比，而土地是驱动价值的因素”。
但由于它们位于充满相似房产的住宅区内，出售时的竞争会抑制价格。
市中心楼花公寓（Inner city off-the-plan apartments）
在2010年代，墨尔本出现了专门针对投资者的这类公寓的开发热潮。结果并不美好。
Conisbee 说：“在我们看到成千上万套公寓正在建设的地区，通常看不到像样的资本增长。墨尔本 CBD 是一个非常明显的例子。它们从未实现过多少资本增长。”
虽然 Kusher 表示高层楼花公寓的租金回报通常不错，但“目前的建筑成本意味着情况可能并非如此”。
Edge 说：“我担心的是，一些投资者会追逐税收优惠而忽略基本面。”
“如果一套新公寓资本增长疲软，业主法人团体费用高昂，且竞品库存众多，那么即使有更好的税收待遇，这笔账仍然可能算不过来。”
中环郊区的城市填充开发项目（Urban infill developments in middle-ring suburbs）
Conisbee 表示，在中环郊区建造的填充开发项目非常少，而且由于土地收购和建筑成本都很高，它们往往针对自住业主买家，而非投资者。
但是，她说，如果投资者能找到“一套非常好的、全新的联排别墅，最终可能成为自住房产，那可能会带来资本增长”。
Kusher 表示，这类房产可能会受到富裕投资者的青睐，他们计划将其出租一段时间，最终自己搬进去住，但就花费的金额和租金回报而言，它们“并不是一项好的投资”。
投资者会涌向新建房产吗？
Edge 表示，“更多投资者会关注新建房产，因为预算案明确使他们成为税收上更受青睐的选择”，但在一份报告中，高端买家代理机构 Cohen Handler 的 Simon Cohen 告诉客户，“并非每一项新建房产都是好的投资”。
“地段很重要。户型很重要。业主法人团体很重要。最重要的是，开发商很重要。仔细研究他们的过往记录、他们实际建造的质量，以及他们现有建筑在二级市场上的当前价值。”
Robertson 也认为，“成熟的投资者一直对楼花持谨慎态度”——他补充说，这是有充分理由的。“税收激励并不能解决建筑质量、完工风险或某些区域的供应过剩问题。”
正如 Conisbee 所指出的，虽然你可能会从负扣税和出售时选择 CGT 折扣的选项中受益，但这些好处在你出售时并不会传递给另一位投资者买家，这可能会将你的买家群体缩小到自住业主。
Edge 说：“现在投资者的首要任务不应该是孤立地看待资本增长或收益率。而应该是现金流、增长和股权增值的结合。这一直是我的方法。预算案只是让这一原则变得更加重要。”
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
