这条视频是买二手房最全干货，涵盖看房、砍价、签协议、走流程、交房全步骤，没认真看完，买房掉坑概率特别高！
一、看房核心注意事项
1、重点看日照：别只看装修和户型，日照最重要。东边户早上看、西边户下午看、中间户任意时间看。
2、排查房屋漏水：下雨天过后第二天看房，重点检查窗边、厨房、卫生间，看有没有渗漏痕迹。
3、核实是否凶宅：中介不会主动说，直接敲邻居门打听，问房子过往有没有特殊事情。
4、摸底小区实情：多在小区逛逛，和小区阿姨聊天，了解物业口碑、卫生环境、邻里关系。
5、隐藏购房意愿：没对比好、家人没商量妥之前，千万别表现出很喜欢、一定要买的样子，容易被中介套路洗脑、冲动交钱后悔。
二、二手房砍价实操技巧
1、横向对比定价：摸清同小区同户型市场价，市场价100万，房东挂90万说明诚意高，不用猛砍，9-95折出价就行；和市场价持平的房源没必要优先考虑。
2、打探真实成交价：伪装成卖房人，去中介门店报意向房源的楼栋、楼层、面积，问急售底价，摸清小区真实成交行情。
3、真诚谈判不硬喷：不用刻意挑缺点打压房东，多讲自己攒钱买房不容易，博取信任，房东才会报真实底价。
三、签协议必查+必写条款
1、先查房屋状态：砍价后别着急交定金，先打产调，有查封、居住权绝对不能签；单纯抵押没问题。
2、提前自查征信：手机银行查电子版征信，发给银行经办确认贷款能不能过，征信没问题再谈合同。
3、十大关键条款（逐条写进合同）
① 首付：必须做资金监管/资金共管，禁止直接转给房东
② 税费：明确增值税、个税、契税由谁承担、具体点数
③ 家私家电：带装修的全屋家具家电拍照附合同，硬装留存影像，防止交房被搬走、破坏
④ 租赁问题：带租约房源约定清解约时间，明确违约责任，规避买卖不破租赁无法入住问题
⑤ 中介佣金：不建议签合同当天付，优先过户付一半、交房付全款
⑥ 学位锁定：当场用官方APP查询学位是否占用，确认可正常入学
⑦ 户口迁出：约定原房东户口迁出时间，写入违约条款
⑧ 交房保证金：预留保证金，抵扣房东欠缴的物业费、水电费等
四、完整交易流程
1、资料准备：签完协议、办好资金监管后，夫妻双方备齐身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、首付款，去银行面签房贷合同。
2、贷款审批：面签后7天内出审批结果，预审通过进入下一步。
3、房屋解押：让房东自行出资解押，或走带押过户；绝对不能用自己首付帮房东解押，也可找担保公司过桥解押。
4、过户缴税：解押完成后，去房管局办理产权变更，缴纳各类税费，出新房产证。
5、抵押放款：新房本抵押给银行，等待放款，贷款直接打入房东账户。
五、交房收尾
三方现场验房，复查漏水、家私家电、房屋破损、水电正常与否；确认无误后去物业变更业主信息，整套二手房交易流程全部走完。
转发给你身边需要买房的朋友吧，感谢关注。
