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澳洲高端房产大缩水

跌幅超三成

在利率攀升、通胀高企、全球经济波动与房产税调整的多重压力下，澳洲房产市场正经历深度回调。

曾经炙手可热的悉尼蓝筹水岸豪宅区首当其冲，部分城区房价一年跌去近三分之一，市场格局迎来剧烈洗牌。

据 PropTrack 房价指数显示，悉尼房价已跌破 2026 年 2 月下旬峰值，内城区、高端板块与滨水地段跌幅尤为突出，远超市场平均水平。

东区、下北岸、北部海滩等传统富人区全线承压，公寓与别墅市场双双走弱，高端资产价格回调力度显著高于刚需板块。

跌幅榜单数据触目惊心：Kirribilli 公寓年跌幅高达32.3%，位居全市首位；Waverley、Kurraba Point 公寓跌幅均超 20%。

别墅市场同样惨烈，Warrawee 以 25.9% 年跌幅领跌，North Avoca、Sylvania Waters、Longueville、Queens Park 等热门城区跌幅均在 17% 以上，Elizabeth Bay、Darling Point 等传统豪宅区也未能幸免，价格普遍回落一成至近两成。

图片来源：realestate.com.au

本轮调整的核心推手是持续加息和税务改革。REA Group 高级经济师 Anne Flaherty 指出，2020-2022 年疫情改变居住模式，沿海与滨水区房价暴涨，透支购买力后变得极度脆弱。如今高利率环境下，高价板块贷款压力倍增，跌幅自然被放大。

经济学家 Joseph Daoud 预测，若年内继续加息，悉尼房价或延续下行，2026年底累计跌幅最高可达 6%。

随着澳央行持续加息，房贷持有人被迫削减支出，借贷能力受限，能负担高端房产的人群也随之缩减。

Shore Financial 首席执行官 Theo Chambers 表示，Kirribilli、Longueville 等高价城区买家多为高负债年轻家庭，财务弹性弱，市场下行时易被迫低价出售。

牛市中买家愿溢价追高，熊市里信心快速崩塌，价格波动被急剧放大，许多人把全部资产都押在了房产这一个篮子里。

换言之，可负担性压力最大的区域，往往就是市场低迷时回调最猛的地方。

他还分析，市场强势时，买家因看好蓝筹区的活力，愿意支付远超指导价的金额；而市场转弱时，这份信心会迅速瓦解，好价与坏价之间的差距按百分比计算极其惊人。

不过市场不必过度悲观。Theo Chambers 认为，当前价格冲击是短期现象，买家已提前消化加息预期，疲软窗口通常仅持续 3-6 个月，预计今年年底市场将逐步企稳。

不过，叠加税改的影响，未来房价的走势仍然不明朗，想要抄底高端房产的投资者，仍需继续观望。

悉尼价格下跌区域（年度）