2021至2025年，全国土地出让收入从8.7万亿元骤降至4.15万亿元，跌幅超52%，标志着以房地产和基建为核心的增长模式正式终结。资产价格下跌引发金融紧缩，宏观杠杆率被动攀升至302.4%，居民与企业部门持续去杠杆，企业被迫从追求收入增长转向保现金流求生存，前沿创新的融资环境明显收紧。在财政压力下，区域发展从平衡走向效率优先，“大国大城”趋势强化，低线城市走向“锈带化”、休养生息或产业配套的分化格局。产业升级成效显著，电动汽车、光伏、锂电池等“新三样”出口劲增，但内需不足与产能过剩倒逼国际化，外贸依存度被动上升，贸易摩擦从传统产业蔓延至高端制造领域。在消费、投资、出口“三驾马车”均承压的背景下，如何以金融手段精准发力、稳定资产价格而不重蹈“大水漫灌”覆辙，成为转型期最大的政策考验。这一新旧动能转换的阵痛期，也正倒逼中国经济从量的扩张转向质的提升。当前，中国经济正穿行于不确定性之中，但有一个趋势已经变得无比清晰：我们正式告别了过去以房地产为核心的基建驱动模式，迈入了“后房地产时代”。
过去二十多年，中国经济运行在一个清晰的循环里：地方政府卖地获取财政收入，大搞基础设施建设；房企拿地开发，创造出从施工到销售，到物业管理的庞大就业链条；居民持续买房，甚至通过加杠杆的方式购买。
2021年，全国国有土地使用权出让收入达到8.71万亿元的历史峰值。然而到了2025年，这一数字已跌至4.15万亿元，四年间累计下降52.3%，直接腰斩。
当这个链条开始逆转时——房价下跌、居民不再加杠杆买房、房企资金链断裂、地方财政承压——一个负向螺旋便由此形成。即便是宏观政策试图扭转颓势，也无法改变一个根本事实：以土地财政和基建、房地产为核心的增长模式，已经告一段落。
这背后的原因，既包括当前库存高企和我们正处在一个艰难的去库存阶段，也包括地方债务问题使得地方政府驱动的基建扩张难以为继。
但最核心的原因还在于，国家资产负债表中的住宅资产已基本转移到了居民资产负债表上，并且这一转移的规模是惊人的。
过去，房地产在中国居民家庭资产中占比长期偏高，国家已经完成了向居民“出货”。未来即便房地产市场能够伴随经济增长而回升，国家从中能获取的土地财政收入也早已今非昔比。
从房地产市场获取的财政收入，将从土地出让金为主，转变为以房地产税为核心的资产税模式。
这次资产负债表层面的根本性转移，标志性地宣告了后房地产时代的到来。我们正处在这个新旧时代的转换点上——这个“点”并非一瞬间，而是未来三到五年的时间。
在这个转换期里，中国的经济模式、金融政策以及资产配置，将发生一系列深刻而深远的变化。
后地产时代经济模式最核心的变化，是结束过去的“既要又要”的这种发展模式。在资源充沛的时期，我们可以实现既要增长又要利润，既要现在又要未来，既要产业升级又要均衡的发展模式。
但当面临资源约束的环境时，我们就不得不集中精力抓取主要矛盾了。而在这个“最核心的约束”中，就是由于资产价格不振所带来的金融收缩环境。
这里所谈的资产价格，最核心的就是房地产的价格——房地产是整个中国社会中最重要的资产类别，没有之一。
要理解资产价格下跌为何如此致命，就必须先看清中国经济的杠杆结构。国家金融与发展实验室（NIFD）发布的数据显示，2025年中国宏观杠杆率被动攀升至302.4%，全年上升11.8个百分点，涨幅较上年进一步扩大。
2025年，非金融企业、居民和政府部门合计债务余额同比增长8.2%，而同期名义GDP仅增长4.0%。杠杆率上升的核心原因，并非债务扩张过快，而是分母——名义GDP——增速太慢，形成了“被动加杠杆”的局面。
从结构上看，302.4%的宏观杠杆率中，政府部门杠杆率全年上升7.6个百分点，财政政策在持续加力。但更值得警惕的是居民和企业部门的信号：2025年居民部门债务同比仅增长0.5%，企业部门债务同比增长7.8%，均处于历史较低水平。
其中，居民部门杠杆率从2024年末的61.4%降至59.4%，全年下降2.0个百分点，房贷连续11个季度负增长，居民去杠杆幅度逐季加大。
这不只是数字的变化，而是行为模式的逆转。所有资产的背后都是债务，所有债务的背后也都是资产。
在中国，除中央政府和地方政府的部分债务主要以信用为基础发行之外，其余的债务以及相关的衍生品，都主要以固定资产——尤其是房地产——为抵押物。
当最重要的一类资产价格开始缩水时，就会直接冲击金融体系，引发全社会的金融紧缩和信用紧缩。这就是我们当下所面临的处境。
在金融紧缩的约束下，企业整体的倾向开始从成长优先转向生存优先。从财务上看，就是从收入增长优先转向自由现金流优先。
这里当然有内外政策不确定性的影响，也有疫情后疤痕效应的原因，使得过去所谓的资本“无序扩张”变成了当前的某种“无序收缩”。
信心的恢复需要较长时间，也需要政策的稳定期来涵养。但更重要的原因，可能还是过去几年里，相当多企业的资产负债表受到了严重损坏。
在整个金融紧缩的环境中，社会上整体的“热钱”严重不足，导致很多企业不得不把那些短期无法盈利，即便未来前景再大的业务也会优先砍掉。
而那些需要先烧钱来建立商业模式的初创企业，生存压力也随之变得更大。在这样一个现金流为王的金融环境下，企业的思维方式不得不从原来的“面向未来”转向“面向生存”。
这其中，对中国整体经济影响最为深远的，可能是面向未来的产业革命升级出现了不确定性。
过去十年，那种以基建为核心驱动增长的模式虽然存在各种各样的问题，但它同时也营造出了一个资金相对充裕的社会环境，这种环境有利于投资和创业。
也正是这种环境，使得中国经济完成了从成熟的高端产业（如电子电器、机械化工）向先进的高端产业（如新能源、半导体、精密制造、汽车等）的成功转型。
但在当前的社会环境下，进取的创业环境惯性正在逐渐降低。很多人感觉到的创新创业推进，很大程度上是过去强大惯性的延续，而依靠热钱推动的最前沿新兴产业已经出现了减速趋势，其中最有代表性的可能就是以人工智能为核心的下一轮技术革命，当然也包括航空航天和生物技术等前沿领域。
数字经济的“存量”在不断壮大，但前沿创新的“增量”，特别是那些需要长期资本陪伴的“硬科技”初创企业，在热钱退潮的环境中面临着比以往更大的生存压力。
如果当前这种金融紧缩的环境长期无法扭转，一定会在某个时间点上，影响我们面向下一次以人工智能为核心的产业革命的转型进程。如果这种情况真的发生，在我们原有低端产业中有很大一部分已转移至印度、东南亚和墨西哥的情况下，对中国经济的影响可能会非常深远。
K型分化：
效率优先下的区域经济新棋局
从宏观产业经济和产业政策的角度来看，未来的走向将从原有对平衡发展的追求，转向效率优先的模式。
所谓“平衡发展”，实际上就是一种“既要又要”发展模式。既要发展沿海，又要发展内地；既要发展城市，又要发展农村；既要发展核心城市，又要发展县域经济。这种模式在财政相对充裕的时候可以顺畅运行。
但在土地财政逐渐熄火的当下，那些对土地财政依赖度极高、同时缺乏自我造血能力、对转移支付依赖度也很高的地区，整体财政一旦收紧，这些地区未来的发展就将处于高度承压的状态。
这点可以从我国土地财政熄火到什么程度来说明问题。2024年全国国有土地使用权出让收入为4.87万亿元。到了2025年，这一数字进一步降至4.15万亿元，同比下降14.7%。与2021年8.71万亿元的峰值相比，四年间累计下降52.3%——四年时间，地方政府的核心收入直接腰斩。
承压的结果是，在地方债务高企的压力下，原来政府主导的投资模式难以为继，最终导致以国企为主的基建部门以及相关产业链，在未来的几年里进入一个相对颓势的状态。
过去十年，我们确确实实看到了某种程度的“国进民退”——从经济驱动模式来看，这种状态有其内在合理性：既然我们要以基建的方式驱动经济，那么这种驱动必然以国企为主来拉动周边的产业链。
然而，当这种以基建驱动的经济模式发生逆转时，原有的以国企为主的推动力量就会走向其反面。
我们经常会意识形态化地去讨论所谓的“国进民退”或“国退民进”。但实际上，无论是国退民进还是国进民退，都是服务于经济发展的阶段性需要。
在特定的经济条件下，自然会趋向某个特定模式。在大多数情况下，这种模式的转变是不以人的意志为转移的——正如所有的改革，都是被逼出来的。
因此，随着基建驱动模式的逆转，基建部门自然会走向颓势。同时，随着财政压力的增大，很多原有的低效率体制型经济也会被动收缩。
最典型的就是我们已经在很多地区看到，那些财政状况不好的地方，体制内的收入和福利已经出现了收缩现象，接下来这种收缩可能会从政府延伸到事业单位，再延伸到企业。
这种发展路径并不是没有先例。如果我们回顾2000年前后朱镕基总理驱动的那一轮改革，就可以发现当时也呈现出相同的轨迹和模式：财政收入紧张倒逼体制收缩，体制收缩释放市场空间，市场空间的释放为新增长模式的出现创造了条件。
我们当前看到的正在起草立法、促进民营经济发展的《民营经济促进法》等政策转向信号，也正契合了这一历史逻辑——在基建驱动模式逆转、国企驱动力量减弱的背景下，未来的政策走向可能从原有的对资本的严格管控，转向对资本更为亲近的姿态。
在地区经济模式上，原来的“大国大城、县域经济、乡村振兴”多路并举的策略，可能会逐渐向以“大国大城”的经济和产业为先的模式为主。
当前，中国东南沿海省份加上北京、上海等直辖市，已经占了全国GDP的相当份额。核心城市在知识密集型产业、人才集聚、基础设施等方面具有不可替代的优势。
可以预见，未来十年，中国核心城市的GDP占比还将继续提升。这种集中度的提升，既是市场力量的自然选择，也是财政资源约束下的必然结果——有限的发展资源不得不向效率最高的地方倾斜。
由于整体财政可能陷入不足的状态，中央政府也许在很多低线城市、县域和乡村，不得不从管控模式走向放手模式。
这种“放手”，可能是一件好事，也可能是一件坏事——正如改革开放初期，政策对农村放手，农民通过家庭联产承包责任制的方式重振了农村经济。在这里，可以预见到，低线城市、县域和乡村可能会出现三种截然不同的发展模式。
第一种是最悲观的模式——“锈带化”模式。这些地区陷入政府财政困难的困境，为填补财政窟窿，开始向民间伸手，乱收费、乱摊派、乱罚款，进一步导致当地营商环境恶化，进而导致资本和人口持续外流，成为类似于美国当年五大湖地区的“锈带”地带。
在过去的几十年里，中国北方部分地区已经出现了这种状况。在土地财政彻底熄火、又没有其他替代财源的背景下，部分中西部和东北地区的低线城市滑入“锈带”的风险在显著加大。
第二种模式相对乐观一些——休养生息型。随着部分低线地区和城市财政出现严重困难，这些地区又不存在较强的自我造血功能，就不得不依靠发达地区的转移支付来支撑部分财政。
在这种模式下，如果当地政府能够一定程度收缩自己的职能，给民间以休养生息的空间，也许也会像当年的土地承包责任制一样，在民间自发涌现出一些新的经济形态和增长点。
第三种是产业配套型模式。最终还是会有一些城市，特别是靠近核心城市圈的城市、县域和乡村，能够成功对接核心城市的产业链配套，走出一条继续发展的道路。
例如长三角、珠三角周边的中小城市和县域，可以承接上海、深圳等核心城市的制造业外溢和供应链延伸，在区域一体化的框架中找到自己的定位。
整体上来说，在未来的几年里，低线城市和县域经济将进入一个分化发展的状况。在这个从原有平衡发展模式走向效率优先模式的大背景下，整个中国的区域发展可能就会呈现出一个“K”字形的发展态势。
发达地区和核心城市，可能会沿着知识密集型的高端产业继续进行产业升级，保持一个相对较好的发展状态；而大部分低线城市和县乡地区不得不依附于发达地区的转移支付，原来那种不计回报的投入模式不得不告一段落，尤其是很多长期看不到回报的基建投入会停止。
但人口永远是跟着产业走的。2025年末，全国常住人口城镇化率为67.89%，比上年末提高0.89个百分点。2025年末全国城镇常住人口为95,380万人，比上年末增加1,030万人；乡村常住人口为45,109万人，减少1,369万人。
相比之下，2024年末全国常住人口城镇化率为67.00%。随着产业向核心城市进一步集中，人口可能会加速流向发达地区和大城市。而在另一方面，部分采取了掠夺式产业模式的地区，可能会加速人口的流失，成为所谓的“锈带”。
在这样一种K型经济发展状态下，我们也不得不接受一个现实——过去十年反复争论的一个议题——“大国大城”的模式与“县域经济、乡村振兴”的模式之争，在中期可能要告一段落了。
因为在资源有限的情况下，我们不得不面对一个保大还是保小的问题。这并非价值判断上的取舍，而是资源约束下的被动选择。
内外承压：
外贸依赖度上升与不可避免的摩擦加剧
第三个方面是在国际贸易方面。我们有可能在短期内看到我国的外贸依赖度进一步提高，从而反而加剧在国际市场上的贸易摩擦。
我们虽然提出了“双循环”这种高瞻远瞩的战略模式，但在金融紧缩的环境下，国内的基建和需求相对难以高速增长来支撑经济。
其中的原因是清晰的：在房地产时代落幕之后，基建只能起到一个托底的作用。基建本身就与土地出让这件事紧紧连接在一起——过去地方政府卖地获得收入，然后投入基础设施建设，形成正向循环。
但当土地出让收入四年腰斩之后，即便我们想加大基建力度，它也只能为经济托底，没有办法再像过去那样支撑经济高速增长。
而在基建无法快速增长的情况下，原有的就业模式也会发生巨大变化。在这样一个就业结构下，短期内我们没有办法快速完成就业结构的切换，只能尽快推动现有产业升级来解决当前就业模式的错配——这也正是为什么产业升级的紧迫性在后房地产时代变得空前突出的原因。
在当前的经济形势下，消费与经济发展的关系依然是因果关系，“经济发展是‘因’、消费是‘果’”的模式。
也就是说，短期内我们可能没有办法指望消费能够快速增长来拉动经济——居民的消费信心和能力，在房价下跌、资产缩水的环境下，本身就承受着巨大的压力。
在产能过剩、内部需求又不足的情况下，国际化又不得不再次成为我们产业升级的核心支撑，特别是我们的新兴产业，包括汽车、光伏、锂电池等一系列产业。
实际上我们已经看到，这些产业不得不纷纷出海来解决产能过剩问题，这必然会导致在一段时间内，我们的外贸依存度不降反升。
数据有力地说明了这一趋势。2025年，电动汽车、光伏产品、锂电池等“新三样”产品出口规模接近1.3万亿元，比上年增长27.1%，比2020年增长3.5倍。
5年来，高技术产品进出口年均增长7.9%，2025年的同比增速进一步加快至11.4%，对整体外贸增长的贡献率接近六成。“新三样”完成了从“跟跑”到“领跑”的跨越，这是过去十年产业升级的最突出成果之一。
中国在这些领域的竞争力已经不是政策补贴所能解释的，而是来自于完整的产业链优势和规模效应。
然而，硬币的另一面是，正是这种强劲的出口势头，使得我们在国际市场上面对的贸易摩擦日益激烈。
在当前的国际格局下，全球正在从全球化走向区域化，逐渐形成几个相对封闭的产业链和市场：以美国为核心的北美产业链、以德国和法国为核心的欧洲产业链、以中国为核心的亚洲产业链，以及相对较小的日韩产业链。
所有这几大产业链都会共同去争夺处于中间地带的资源国和劳动力国，把它们作为产业分工的链条和市场。而它们相互之间的联系，可能会由于各种地缘政治的原因——或者今天常说的“去风险化”——逐渐进行某种程度的解耦。
这种新分工模式，也必然决定了国际贸易摩擦会日益激烈。从2025年至2026年的一系列贸易摩擦事件中可以清晰地看到这一趋势：美国、欧盟、巴西、越南、泰国等多个国家和地区，纷纷对中国的钢铁制品、化工产品、新能源产品等发起反倾销和反补贴调查，或作出肯定性终裁，征收高额反倾销税。
可预见的是，未来几年虽然我们在非常多的产业上国际竞争力会越来越强，但在国际贸易摩擦上，甚至在新的贸易战上会越来越激烈。短期内，外贸依存度的上升是一个不可回避的现实，而这也意味着我们在国际市场上承受的压力只会有增无减。
在产能过剩、内需不足、外贸承压的复杂局面下，就业问题成为经济转型中最敏感的神经。
在这样一个就业结构下，短期内我们没有办法快速完成就业结构的切换，只能尽快推动现有产业升级来解决当前就业模式的错配。
这也是为什么“新三样”的出海不仅仅是出口数据的问题——它们的背后是高质量的制造业岗位，是连接国内产能与全球市场的生命线。
除非我们在未来几年进行深刻的国有资产深化改革来释放新的增长空间，但从目前的政策信号来看，这一路径尚未看到明确苗头。
所以，消费与经济发展的关系仍然遵循“经济增长是‘因’、消费是‘果’”的规律。短期内我们恐怕很难指望消费能够快速、独立地增长来拉动经济。在产能过剩、内部需求又不足的约束下，国际化不得不再次成为我们产业升级的核心支撑。
让我们做一个简要的总结：在后房地产时代的这段转换时间里，中国经济的模式会发生系统性的变化。简单的说就是三驾马车承压，“第四驾马车”如何发力的问题？
从企业的角度看，大部分企业会更加注重生存，然后才是发展，更加注重自由现金流而非收入增长。从宏观资源配置和地区发展的角度看，资源的配置效率会优先于均衡发展，政策上会更加倾向于产业优先和“大国大城”模式。
在国际贸易的市场竞争上，由于中国的产业升级对国际化的依赖在未来的几年里会进一步加重——这是内需不足和产能过剩双重压力之下的必然选择，这就导致我们在国际市场上面临的贸易摩擦会继续加剧，而且这种摩擦已经从传统的低端制造业蔓延到了新能源汽车、光伏、锂电池等高端新兴产业领域。
可以说，未来几年，中国的整体经济模式将面临着比较多的挑战。当传统的基建、消费、出口“三驾马车”都面临较大压力时，可选的政策空间实际上是相对有限的，那就必须让“第四驾马车”进行发力——也就是金融手段。
如何在一个杠杆率已突破300%的经济体中精准运用金融工具，如何让货币政策真正传导到实体经济的毛细血管而非在金融体系内空转，如何在稳定资产价格的同时不重蹈“大水漫灌”的覆辙，这些都将考验政策的智慧和定力。
后房产时代的到来，既是挑战，也是机遇。正如所有的改革都是被逼出来的，或许正是在这样的压力测试中，中国经济才能真正完成从“量的扩张”到“质的提升”的历史性跨越。
说明：本文由AI辅助润色完成
