未依法登记领取权属证书的房产拍卖需知

拆迁安置房：

拆迁安置房的产权虽然属于动迁人，也可以进行正常交易，但如果开发商的大产证没有满三年，这套房屋是无法办理权属证书的，像这类房产就属于“未登记领取权属证书”的房产。

遇到这类型房子怎么办：

一个字，等。这类法拍房，需要要等大产证满三年之后，才可以办理过户手续。要注意在法院出具《四书》时，必须与相关工作人员协商清楚，《四书》中的内容需要标注“该拆迁安置房可以过户时，直接过户到买受人名下标的产权归买受人所有”。如果没有协商清楚就会出现三年后这套拆迁安置房可以过户时需要先将房产过户给原房主，再过户给买受人，中间会出现不可控风险，比如找不到原房主，原房主不愿意配合，过户税费计算等，都是影响买受人过户的重要因素。

大产证未办好房产：

法拍市场上遇到的“未登记领取权属证书”的房产中，最多的就是“大产证未办好”的房产。这类房产出现都有一个现象:同小区多套同户型房源上拍，基本都是由于开发商宣告破产或者开发商背负的债务过多，法院强制拍卖执行这些开发商名下的不动产，以变现偿还债务。

遇到这类型房子怎么办：

大产证未办好的法拍房不建议大家参拍，一是因为只有极少数银行愿意办理贷款，二是因为后续过户时特别复杂。

但也有不少想要捡漏的投资客，在这些标的二拍或变卖阶段，以起拍价成交，这种做法也是在有方案可以完全过户的条件下才能安全参拍。如果被执行人是房地产公司，因为经营不善，负债过多，导致整个项目中几十套房源被法院拍卖，这类法拍房在后期过户时，不仅需要到当地法院做笔录，延期过户时间，还需要与被执行人跟进大产证情况。大产证办理好就可以携带买受人相关材料，到房屋所属交易中心办理过户审税。要注意，这类法拍房属于新房需要缴纳住宅专项维修基金。

大产证已办,但小产证未办的预告登记房

大产证已办，小产证未办房产：

法拍市场上遇到的“未登记领取权属证书”的房产中，还有一些比较多见的就是，在执行被执行人名下房产时，发现这套房虽然已经做了预告登记，但被执行人还没来得及办理权属证书。

遇到这类型房子怎么办：

这类“未依法登记领取权属证书”的法拍房，在过户时必须要跟法院提前了解税费情况，如果法拍房是税费各付，那么买受人实际上只需要支付契税;如果法拍房是税费全付，那么买受人则要支付契税、个税、增值税等附加税。原房主本应缴纳住宅专项维修基金，但原房主基本不会额外支付这笔费用，因此住宅专项维修基金也归买受人承担。

根据最高人民法院相关的规定，没有房产证的房屋，法院也可以进行拍卖。法院在拍卖前，应当明示并告知竞拍人该房屋没有房产证的事实以及存在法律风险。如果竞拍人愿意承担该房所存在的风险，那么接下来也可以参加竞拍。竞拍成功后，法院以房屋的现状交付给买受人。由买受人自行负责房产证的办理事宜，不能办理的，自行承担相关责任。

在参拍之前，买受人就必须要事先判断，若拍到“未依法登记领取权属证书”的房产，买受人拿到产证的流程都会比“已登记权属证书”的房产更复杂，需谨慎做好尽调和风险评估等动作。