播客笔记#765|听懂涨声|二手房交易量破新高,楼市真的见底了吗?
「🏠上海」
老破小，N年前开始就是上海成交的主力军，仍占据上海 80% 的成交份额。“一年社保”新政：约等于没有任何条件，对核心区性价比项目的快速推动。二手房、新房、租房，都有一定价格的反弹。「✅市场反弹」
第一，成交结构。真正受益于这波小阳春，以性价比突出为主，既要是新的产品，价格还要比周边的新房或二手房有明显的优势。比如低总价的二手房。第二，比较过去几年小阳春的刺激，真正达到效果的是2023年的小阳春。现在的成色要打个折扣。主要的反弹集中在前期趴在地板上的城市，比如南京、苏州及徐州。成交客户的主要是去年有需求但被下半年的行情吓住了，在行情趋稳后，重新释放自己的需求。新增客户不多。「✅信息」
今年开始，购房者获取房地产市场正确而透明的信息，开始变得困难。随着市场平稳和开发商之间竞争加剧，会进一步恶化。项目认筹、摇号、认购现场、网签。原本每个链条都是透明的，今年数据基本上不可见了。现场，很难对网签数据做100%的确认了， 因为口径和动作上，越来越极端。「✅蓝领家庭」
现在买房比十几年前买房容易的多。上海二手房中位数都是200多万，人均可支配收入提升了70%~80%。在现在的贷款利率下，交公积金，只要付得起首付，月供可能比租金少。「✅置换逻辑」
对未来的收入预期、对房价的投资价值和投资预期较高。现在行不通了，新房和二手房之间的置换链条和良性运作的机制没有了。第一，现在热度很高，整体的挂牌和库存依然很高，一个月的量不足以消耗所有库存。「✅“积小胜为大败”」
但是你每次赢的有限。一旦输，会带来现金流和利润上巨大的损失。「✅降价」
开中介，开分销，通过分销给到中介的钱，再变相的给到客户。「✅渠道分销」
市场变差，开发商希望自己的每一分钱，都尽可能的与成交直接挂钩。确保费用投放的精准性。当你开了中介之后，所有的媒体基本上全部都无效了，变成恶性循环，最终拖着开发商不断提高点位。「✅抬板小区」
2026年的新小区：第一，户型层面先进很多；第二，房子可利用面积比之前大15%~20%；第三，抬板，一方面省成本，一方面公区的立体感和可创造的空间更大。在同样的单位面积当中，塞入更多的实际空间和更多的功能，就会使得你原有房子的性价比和竞争优势会不断的下滑。从买房供给结构，超低总价段的房子供需关系持续改善。高总价段的供需关系持续恶化。「✅卖旧买新的置换链条，在2026年彻底断裂」
今年最有可能出现补贴或者一定压力的是3-4年前成交的上一代产品的高总价大平层，刚交付或者即将交付的。除非你有绝对的领先优势，否则今年高总价的叙事比较困难。学区房，现在处在一个比较微妙的关口。人口问题不会快速体现在房价上，但它会快速体现在学区房的房价上，对于学区房是快变量。2025年：拿好地、做好产品、卖贵的价格，卖溢价给有钱人。2026年：拿好地、做好产品、卖低的价格，让竞品跟二手房再撑一撑，我先走。上海基本的规律，要么控价停量，要么控量挺价（稳价）。「✅标准」
第一，当时买盘时投资客的占比，因为交易会拥挤。投资客在市场情绪不佳时，踩踏起来，完全没有任何余地跟顾忌。「✅现在的买房逻辑」
买房的时候，除了考虑周围的竞品，只有你自己觉得这个房子能住得下去，才会有人愿意用住得下去的价格来接盘你的房子。现在来看，靠解除限制性政策比较难。必须要有真金白银的花费。第二，对于资金要真金白银的掏出来，不论是对购房者的补贴，还是对企业的救助。因为企业是这个行业的最小运营单元，它的信心、投资行为都在影响着这个行业、客户的信心。买新房：第一类，互联网公司大厂员工；第二类，律师医生，相对偏中产；第三类，自己做生意的企业主；第四类，金融行业的白领/金领。房地产不再是经济的“预告片”，而是宏观经济真实状况的“反射镜”。来源：播客｜听懂涨声｜二手房交易量破新高，楼市真的见底了吗？ 2026/4/10
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