热度不褪!上海二手房“置换链条”跑起来了

2026年4月至5月上旬，上海楼市延续了“金三银四”的强势行情！

二手房继续保持高热稳走，没有冲高回落，没有昙花一现，而是从爆发式冲高转向高位稳健运行；新房则依旧冷热不均、两头热中间稳。

市场延续政策催热、刚需打底、置换接力、高端领涨的结构性回暖，4-5月上旬楼市整体回暖态势进一步巩固。

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4月稳盘、5月冲高，热度持续在线

先看核心数据：

4月（全月）：二手房成交2.87万套，延续3月高位，日均成交稳定900套+，剔除清明假期后日均破1000套+；

4月11日单日成交1632套，打破近五年单日峰值。

5月（截至5月16日）：二手房累计成交1.28万套+，节后快速返热；

5月10日单日成交1664套，再再次刷新近五年单日峰值。

剔除五一假期后日均破1000套，预计全月成交将维持在2.5万套+。

目前，上海中介普遍反馈带看量维持在高位，市场活跃度与4月基本持平。

自2月末“沪七条”落地以来，长期积压需求持续释放；

从3月集中爆发，到4月高位稳走，再到5月韧性走强，热度没有退潮，只是从脉冲式上涨转为平稳高位运行。

也就是说，这波回暖是需求真实落地、市场稳步修复的持续行情。

成交量：高位不回落，持续保持景气区间

3月成交3.12万套（近5年新高），4月成交2.87万套，5月中旬已破1.2万套，全月有望维持2.5万套以上，市场连续三个月保持历史高位。

单日与周末表现：

4月11日1632套、5月10日1664套，连续两次创近五年单日新高；

5月上旬周末1500套+，节后单日峰值再创新高；

按照头部中介平台自己的统计，带看量较去年底提升50%，一线经纪人周末持续满负荷带看。

整体来看，4-5月二手房成交量没有明显下滑，保持高位稳态，市场进入健康持续的成交周期。

价格：企稳微涨，核心区走强，议价空间持续收窄

3-4月，上海二手住宅价格指数连续2个月环比上涨，彻底结束此前长达33个月连续下跌的行情。

目前上海二手房价格整体以稳为主，没有大范围涨跌：

· 全市二手房均价连续3个月环比小幅上行，涨幅温和可控；

· 头部中介统计的议价空间从一季度的2%-3%进一步收窄至1.5%-2.5%，优质房源基本“少议价、快成交”；

· 业主心态明显走强，但大部分未出现盲目跳价，市场更趋理性。

趋势：刚需打底、置换接力，置换链已启动

对比去年小阳春成交数据，今年上海二手房市场成交明显高于去年同期。

进一步对比成交结构，虽然“低总价”、“小户型”依然是主流，但成交趋势已经开始向“相对较大户型”及“相对较高价格”传导。

40-80㎡成交依然占比最高，但80-100㎡成交占比已连续2个月提升，高于2025年至今月均水平；

数据来源：克尔瑞

总价段上，200万以下的依然占比最高，但4月份总价400万以下成交占比全线下跌，400万以上成交占比全部上涨。

数据来源：克尔瑞

刚需主力（300万以下，占比约70%）

首套年轻人、新上海人仍是绝对主力。社保1年购房、低首付门槛持续激活需求，300万以下房源成交占比最高，上车盘持续走量。

刚改置换（300-600万，占比20%-21%）

卖旧买新链条完全打通，小户型、老破小顺利出货，改善需求接力入场，带动中环、外环附近改善型房源持续成交。

高端改善（2000万以上，占比0.74%）

4-5月高端二手住宅延续回暖态势，黄浦、徐汇滨江、陆家嘴等核心板块成交稳中有升，稀缺资产保值性凸显，虽非成交主力，但对市场预期带动明显。

继3月高端市场触底反弹后，4月上海2000万以上二手豪宅成交继续回升，整体保持稳步上行。

总价2000万以上二手住宅网签成交达190套，同环比均实现较大幅度增长。

高端市场成交回暖，需求主要来自自住改善和资产配置，对全市房价预期进一步稳定起到正向的托举作用。

热点板块表现：

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