以案释法:恋爱期间赠与的房产,分手后能否要回?

近日，广州市番禺区人民法院审结的一起案件，为恋爱期间大额财产给付的性质认定与处理提供了清晰的司法指引。本案的核心在于，当双方以结婚为目的共同筹划生活，一方出资购房并登记为双方共有时，该行为在法律上应如何定性？恋爱关系终止后，已过户的房产份额及附属权益又该如何处置？

一、基本案情：全额出资与“共同”登记

原告张某与被告齐某于2023年2月通过网络相识并确立恋爱关系，双方均以缔结婚姻、共同生活为交往目的。为筹备婚后住所，2023年5月，二人共同与开发商签订了《商品房买卖合同（现售）》，购买总价款为635771元的房屋一套。在整个购房过程中，全部购房定金、首付款、尾款及相关税费、物业专项维修资金等共计642734.88元，均由原告张某一人全额支付，被告齐某未有任何出资。2021年11月，该房屋办理不动产权登记，证书载明为原告张某与被告齐某按份共有，双方各享有50%的产权份额。

此外，因购买上述房屋，原告张某获得了开发商“一元购车位”的优惠权益。2023年12月，双方以此优惠共同购买了小区内一个车位，相应的价款及维修基金同样由原告张某实际支付。后因感情生变，双方恋爱关系终止，结婚目的无法实现。原告张某遂诉至法院，请求判令确认涉案房屋全部产权归其所有，被告齐某协助办理产权变更登记手续，并确认车位的全部合同权益归其所有。

二、法律分析：“目的性赠与”与条件成就

庭审中，被告齐某辩称，原告将其登记为房屋共有人属于一般性质的赠与，权利已经转移，故不可撤销。然而，法院并未采纳这一观点。本案的裁判关键在于对原告张某出资并登记被告为共有人的行为进行准确的法律定性。

首先，双方行为的背景与目的决定了其法律性质并非普通赠与。原告张某与被告齐某以结婚为目的进行交往，购房行为是双方为未来共同婚姻生活所做的实质性筹备。在此特定背景下，原告张某独自承担全部购房款，却将房屋产权登记为双方按份共有，这一安排明显超出了恋爱期间一般性消费支出或情感表达的范围。将价值数十万元的房产份额无偿登记在对方名下，其真实意思并非进行无条件的财物馈赠，而是附有“双方最终缔结婚姻、共同生活”这一隐含条件的特殊给付。这在法律上可界定为一种“目的性赠与”或“附解除条件的赠与”。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条的规定，民事法律行为可以附条件，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。本案中，原告张某赠与房产份额这一法律行为，所附的解除条件即为“双方未能结婚”。现双方恋爱关系已经终止，缔结婚姻的目的确定无法实现，这意味着赠与行为所附的解除条件已经成就。因此，该赠与行为自条件成就时起失效，被告齐某继续保有该房产份额的法律基础随之丧失。

其次，公平原则是民事活动的基本准则。根据《中华人民共和国民法典》第六条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。被告齐某在整个购房及车位购买过程中未支付任何对价，也未对财产的取得做出其他实质性贡献。若仅因曾存在恋爱关系及形式上的登记行为，就允许其无偿获得价值巨大的财产份额，显然有违公平原则，导致双方权利义务的严重失衡。

最后，关于车位的处理。涉案车位系基于购买主房屋而产生的优惠权益，其取得与主房屋的购买密不可分，且购车位款项同样由原告张某全额支付。车位权益作为主房屋财产的衍生利益，在法律上应当与主房屋作为一体进行评价和处理。既然主房屋的赠与因条件成就而失效，车位权益的归属亦应恢复至实际出资人，即原告张某所有。

三、裁判结论与案件意义

番禺区人民法院经审理，采纳了上述法律分析意见，认为原告张某将房屋产权份额登记至被告齐某名下的行为，是基于双方缔结婚姻的目的，属于附解除条件的民事法律行为。现双方恋爱关系终止，结婚目的无法实现，所附解除条件成就，故该赠与行为失效。被告齐某未出资，亦未能与原告缔结婚姻，其继续占有50%产权份额缺乏合法依据。车位权益作为附属权益，应随主房屋权属一并处理。

据此，法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条等规定，作出判决：一、确认涉案房屋的全部产权归原告张某所有，被告齐某应于判决生效后三十日内协助原告办理产权变更登记手续；二、确认涉案车位的全部合同权益归原告张某所有，待该车位具备过户登记条件后三十日内，由被告齐某协助办理不动产权登记至原告张某名下。

本案的判决具有重要的普法意义和现实指导价值。它明确地向社会公众揭示了，恋爱期间，尤其是以结婚为前提的大额财物给付，其法律性质需要结合给付目的、财物价值、双方约定等因素综合认定。不能简单地将所有给付都视为不可撤销的一般赠与。当给付以“结婚”为隐含目的时，便构成了附条件的法律行为。一旦结婚目的落空，条件成就，接受财物的一方继续占有该财产便失去了合法性与正当性。这一裁判有力地维护了实际出资人的合法权益，彰显了民法中的公平与诚信原则，对于引导公众树立健康、理性的婚恋观和财产观，妥善处理情感关系中的经济往来，具有积极的示范作用。

区婉妮律师

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广东银德律师事务所专职律师，党支部书记，13年律师执业经验。中国共产党党员，广州市番禺区石楼司法所结对律师，广州市番禺区在册法律援助律师，北大法律信息网特约推荐作者。2013年9月本科毕业后进入广东银德律师事务所实习，2015年4月取得律师执业证，在广东银德律师事务所执业至今。亲自办理诉讼案件1200余宗、非诉案件1000多件，具有丰富的诉讼和非诉经验，专注于婚姻家事、合同纠纷、经济债务等疑难复杂案件的处理。

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文：区婉妮

编辑：智者见智

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