就在近期，国家统计局刚刚出炉了南京的相关数据：
4 月南京新建商品住宅价格环比上涨 0.3%，同比跌幅收窄至 3.4%，环比重回上涨通道；二手房价格环比持平，同比降幅持续收窄，彻底告别此前连续调整的走势。
在小编看来，南京房价整体大盘虽然稳住，但是，细看各板块的成交数据，还是有一些门道的。尤其是一些大高层产品分化较为严重，下文我们选一些大高层新房做为案例说明：
PART 001
比如说，近期，南京各个板块，都有中介统计了成交价：透过这些成交数据，我们不仅看到了板块之间的分化，更发现了一个正在悄然发生的楼市底层逻辑巨变：
以往买房讲究“地段、地段、还是地段”，但在当下的南京二手房市场，这一铁律可能正在被改写。
地段的权重可能已经从曾经的60%降至30%左右，而品质、房龄和产品形态的决定因素，已经上升到了50%以上。曾经被视为刚需“上车”首选、城市天际线标配的大高层住宅，可能正在被市场边缘化。
小编给大家举例看看：
1、河西：大高层开始“桥北化”
以下为河西板块4月到5月初的部分楼盘成交统计：
河西板块：豪宅岛的“贫富分化”与房龄的残酷河西依然是南京楼市的定海神针，但内部的“折叠”现象愈发严重。
江心洲作为传统的富人岛，大高层安置房洲岛家园的小户型单价甚至仅有1万多，房价直接“桥北化”，这说明在绝对的居住品质面前，板块的光环也会失效。
而在河西南，二手房价格基本稳住，升龙天汇基本回归了3万大关，而此前（五一期间）海峡城也稳在2万以上，但也就这样了，以大高层为主的星八客，即便市场回暖，房价恢复也十分有限。
但真正刺痛市场的，是房龄带来的巨大价差。河西中南部的中北品尚，单价已到了2万出头，比雨花台区还要低。
这赤裸裸地揭示了一个事实：房龄超过10年的房子，即便身处宇宙中心，也难免走下坡路。
2、南部新城：大高层的“滑铁卢”
南部新城的房价稳健度目前甚至略胜河西一筹，但是成交的样本不够多，目前能看到的比较近的还是五一期间的——
再加上4月份的数据——
我们基本可以看出：
跑道公园周边的洋房、小高层成交价能稳在4万左右，文渊府、华著兰庭的低一点的高层也能卖到3.8万。
但这里出现了一个极具代表性的现象：
曾经顶着“南京第一豪宅”人设的望樾府，如今多套成交价仅在3.6万到3.8万之间，与文渊府的18层的高层持平。
为什么定位更高，价格却上不去？难道核心在于“大高层”的产品形态上？还是，另有蹊跷？
以前没得选，不得不买大高层，但是，在现在的改善型买家眼中，高密度、低得房率的大高层天然带有“抗性”。尤其马上南部新城待售项目全部是四代宅，作为头部的购房群体看来，在四代宅和低密洋房的映衬下，大高层的居住体验短板可能就会被无限放大。
3、江北核心区：板块配套迟滞，唯品质论曾几何时，在江北新区，内部所谓的985、211地段论甚嚣尘上，但是随着近些年江北整个楼市的剧烈调整，曾经流行的“板块鄙视链”已基本破产。
最新的成交情况统计如下：
在买家眼中，大家都是江核，都有名校分校，但是在下行期大家都没有幸免，地段差异等同于忽略不计。
那么，现在的江核二手房市场，定价逻辑简单粗暴：看品质，看业态。
江与城、大华锦绣江来，反而成为能卖到2万以上的楼盘，需要的就是品质过硬或带有洋房属性的项目。
直白来讲，如今大高层早已褪去主流热度，未来居住短板越发明显。小编再次提醒大家买房理性抉择，别只因价格便宜就盲目入手，优先优选低密洋房与小高层更稳妥。
PART 002
综合近期南京各大板块的成交样本，我们可以清晰地得出结论：南京楼市正在经历一场深刻的“产品迭代革命”。如今买房风向早已改变，传统大高层可能渐渐不再吃香，视野采光与居住舒适度更好的低密洋房、小高层，或许已然成为当下买房人的心头好。
过去，大高层住宅因为容积率高、能容纳更多人口，是城市快速扩张期的产物。但在如今的市场环境下，它的问题暴露无遗：
高密度带来的拥挤感、较长的电梯等待时间、较低的得房率，在改善需求主导的当下，成为了买家无法忍受的痛点。随着“第四代住宅”（带空中花园、高得房率）的普及，以及洋房、小高层产品的不断迭代，大高层在产品设计上已经显得“过时”。在二手房市场上，大高层的流通性和抗跌性明显弱于低密洋房。买家越来越理性，他们宁愿多花钱买低密度的舒适，也不愿为了所谓的“地段”去忍受高层的压抑。实际上，不仅是二手房市场，新房市场对“大高层”的反响也是如此：尽管当前南京 新房市场上的大高层产品已经越来越少，但是，仅剩的少量大高层产品，即便带上了“四代宅”补救的buff，后期的价格仍有很多不确定性。1、联发新澍
同样的情况也发生在雨花软件谷的高层项目——雨花联发新澍的身上，项目目前在售33层高层和17层高层房源：
但是看去化情况，红框皆为33层大高层，对比同期在售的17层高层的去化，很显然大高层的去化难度明显。虽然小区是新规划的四代宅，送了露台但小区整体都是16、17层和33层，从本质上来说，还是高层，后期还是有一定的承压风险。
锦绣江序自去年公开后就没有消息，随后也在2月初低调领到销许，但是，直到小编今天发稿，成交0，认购0，到底是开发商还没有正式对外卖，还是其他原因？蓄客这么久，锦绣金陵都开盘了，江序到底什么原因迟迟不卖呢？
原因可能还是，项目是30层高层大平层，不如先把密度更低的锦绣金陵先卖掉——
按道理说，锦绣江序选址长江边，在传统的打造思路看来做大高层来强调江景视野没问题。但锦绣江序当前的困境，恰恰说明：南京市场，当前只偏好低密洋房或小高层产品，认为其居住舒适度和私密性更高。锦绣江序的大高层设计在部分购房者眼中可能显得“另类”，所以，迟迟未认购！3、国贸璟上
作为典型的全大高层社区，这个项目层在南京推出“四代宅”之后，紧急更改了部分楼栋的规划，将1#、2#、5#、7# 这四栋高层改成了四代宅：
现在成绩如下：开盘许久，最低去化甚至仅有15%左右
可见大高层房源的销售是有一定难度，去化数据不是理想的！同板块的龙湖北城央璟颂，只有1栋和2栋是大高层，其余的都是洋房：1# 楼作为首开的楼盘，开盘半年，高层只卖了4成，和小高层没法比，可见虽然是同一个楼盘，但大高层的去化率是远低于小高层的。未来的南京楼市，将不再是“闭眼买”的时代。对于购房者而言，如果预算允许，尽量选择低密度、高品质的洋房或小高层；如果只能选择大高层，那么地段、物业、性价比和房龄的筛选标准必须更加严苛。毕竟，在楼市回归居住属性的下半场，好房子才是不动产，老破大高层可能真的走到头了！4、本资料为要约邀请，所有图文仅供参考，买卖双方的权利义务以合同及补充协议为准。资料内对项目周边教育，交通，等设施的介绍，旨在提供相关信息，不视为我司对此作出承诺。
