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咸阳融创御河宸院,房产投资者的绞肉机

2026-05-30 11:13:25

8500-9000元每平的均价，线上三方同时连线超过200个置业顾问和10000多个经纪人，首期线上3天认筹就引爆了市场。融创御河宸院这座超级大盘，声称紧邻沣西新城的交大创新港，规划里的路网四通八达，未来西咸一体化后就是下一个“价值洼地”——这段宣传文案在当年的咸阳楼市几乎无人不知。

西安的投资客来了，咸阳本地的刚需来了，就连河南、甘肃的看房团也包车赶来了。

售楼处挤满了人，买房像在菜市场抢白菜。

故事的主角张德顺，就是在那一年冲进去的。他也是无数至今深陷这个“绞肉机”中的投资者缩影。

一

张德顺，今年52岁，在咸阳人民路开了一间小五金店，干了快二十年。2020年夏天，一个做房产中介的亲戚找到他，说起融创御河宸院这个项目。

“叔，我跟你说，这个盘肯定涨。融创是大开发商，你怕啥？西咸一体化是省级战略，以后西安的地铁通到这，房价最少翻一番。”亲戚拍着胸脯说。

张德顺犹豫了一段时间。但架不住亲戚三天两头打电话，又是带他去售楼部看沙盘，又是拿规划图纸给他讲配套。

最大的诱惑来自价格。

当时有中介打出“8500元/㎡带装修”的旗号，而咸阳主城区的毛坯房当时也在7000-8000元左右。一个自带装修的融创品牌房只比毛坯贵几百块，张德顺觉得简直是捡了大便宜。他还查了查融创别处的盘，天津的御河宸院都卖到一万二了。

“同样是融创御河宸院，咸阳的才卖八九千，这不摆明了后面要补涨吗？”

在2020年那波购房热中，持有类似逻辑的不只是张德顺一个人。

2021年，御河宸院销售持续火爆，张德顺的侄子也买了一套。侄子在西安做程序员，首付39万多，在售楼部刷卡时还发了朋友圈： “也算是在大西安都市圈有房的人了。”

39万首付，这是他在西安攒了五年的全部积蓄。

彼时融创地产的销售数据亮眼，全国房企排名靠前。叠加上咸阳市场的不断升温，高新区的融创项目周边，地价连创新高——所有信号都指向一个方向：房价必涨。

售楼部挂出的沙盘流光溢彩：人工湖、风情商业街、社区幼儿园、人车分流的高档配套一应俱全。置业顾问把合同往桌上一放，笑得从容自信。

张德顺签了合同，交了首付。合同上白纸黑字写着：**2024年4月30日前交房**。

他心里算了一笔账：2024年交房，2025年装修通风半年，2026年正好可以搬进去养老。如果儿子到时候去西安工作，把这个房子卖了也能帮忙凑个西安的首付——翻一番不敢说，赚个三四十万问题不大。

因为合同约定的交房时间快到了，可他买的那栋楼还像一个半成品的骨架杵在那里。周围干活的工人稀稀拉拉，有时候根本看不到人。

这是御河宸院DK-1项目41号楼。张德顺给售楼部打电话，那边态度倒是不错：“快了快了，再耐心等等，一定按时交。”

结果到了4月底，他等来的不是交房通知书，而是一纸“延期交付通知”。

此后一推再推，开发商还信誓旦旦承诺一定能按期交房，工地上却只安排两三个人做做样子。张德顺后来才知道，这个工地从2022年起就一直处于半停工状态。二十多栋楼的工地上，工人竟然不到五十个。

2025年6月的一个下午，张德顺找到几个业主一起去工地。

“你们看看！这工地上哪有几个人？”他跟保安理论。

保安叼着烟头：“我不知道，我不管。”

更让人闹心的是水电。到了2026年初，41号楼的水电仍然不稳定。根据官方渠道的回复，供水才刚刚进入调试检测阶段，供电需要由开发商完成通电。天然气倒是通了，可没水没电，天然气通了又有啥用？

“这是交房吗？这叫预交付！”在业主群里，有人发了个大哭的表情。后面跟着三百多条留言。

张德顺苦笑着给我看他的手机，上面是业主群的聊天记录。群里一千多号人，每隔几天就有人问“有进展吗”，然后底下几个“没有”“等着吧”“心累”就翻篇了。最多的是各种维权通知：下周几去开发商门口集合、谁来组织发传单、哪个平台的政府留言板又有投诉模板出来了。

张德顺最近一次去工地，是2026年4月。他拍的视频里，41号楼外立面看上去差不多了，但楼道里乱糟糟的，电表箱还是空的。他把视频发到群里，紧接着就有人回复：“我们7号楼更惨，逾期15个月了，到现在还没复工，据说要延到今年6月底，但现在工地连个人影都没见着。”

三

如果仅仅是不交房，或许还能熬着。更残酷的打击来自价格。

2026年一季度，咸阳秦都区融创御河宸院二手房挂牌均价已经跌到**6623元-7273元/平方米**。融创中国通过债务重组刚喘了口气，但整体楼市大势已去。同年一季度咸阳市区的整体挂牌均价也不过6666元/㎡。

张德顺算了一笔账。买的时候8300元/㎡，现在本小区二手房挂牌最低不到6700元/㎡，跌了将近两成。光账面亏损就超过了15万。如果算上这四年多交的房贷利息、机会成本，损失可能超过25万。

那当初宣传的铁定涨价呢？

规划图？还是规划图。西咸一体化喊了这么多年，咸阳的房价还没等到起飞就直接坠落了。

想卖？水电不通、房产证更是遥遥无期，根本没人接手。更何况现在开发商资金链紧张成这样——咸阳其他项目如宸光壹号已经明确答复“资金链断裂，交房遥遥无期”；御河宸院自己的DK6也停工一年多不复工——谁知道自己的楼什么时候才能真正住进去？

张德顺后来才知道，自己还不是最惨的。

有业主2021年签了退房协议，首付39万等多达一年时间，一分钱也没退回来。开发商解释说“90个工作日内退款”，结果一年多过去，钱没见着，原来退的房子却已经被转手卖给了别人。

还有业主多次与开发商协商，得到的只是敷衍和搪塞。要求查看资金监管账户，更遭到了强烈反对。

四

时间回到2019年年底，融创拿下咸阳高新区这块宅地时，楼面价只有2000多元每平米。到2020年初，项目首次亮相时均价涨到了8500元/㎡，地价房价翻了整整四倍。但这四倍的价差，到底去了哪里？

是建安成本？是营销费用？还是某些监管账户里说不清道不明的“资金挪用”？

业主们至今不知道答案。能看到的，只是烂尾的楼栋、停工多日的工地、无人接听的开发商总部电话。

整个2020到2021年，咸阳房地产市场被各种概念轮番炒作——西咸一体化、大西安都市圈、交大创新港辐射区。这些概念的共同点是：听起来很美，做起来很慢。而那些在高点冲进去的投资客们，等来的不是交房通知和房价翻番，而是无休止的延期交付和账面浮亏。

张德顺说他这两年学会了一个词儿，叫“流动性枯竭”。

“就是你的钱套在房子里头，房子卖不出去，你想撤都撤不了。”

这不是他一个人的困境。在御河宸院的业主群里，每天都有类似的消息在滚动：

“有没有DK6的邻居？据说这个地块去年说给施工单位付了一千多万工程款让复工，结果到现在还是没动静。”

“别指望了，我买的那栋楼去年从‘预交付’到现在，水电都没通全。开发商说资金紧张，一次次延期，把我们都骗了。”

“我更惨。DK6 8号楼，开发商已经把房子备案注销了，我的合同都作废了，现在都不知道找谁要钱。”

现在多钱呢？125平88万就可以拿下了，其实实际成交价就是80万左右，单价6400多吧。如果9000入的，一套房浮亏30多万，这在咸阳还不算太狠。至少咸阳主城区还有人口，还有需求。不知道当年买沣东、沣西的投资客咋样了，2万+买的，现在一万卖掉，一套房轻轻松松亏掉100多万。

房住不炒，这个原则一定要记住。房子目前已经脱离理财投资属性了，更是大额消费品。

尾声

夜幕降临，咸阳高新区华灯初上。

张德顺一个人站在御河宸院那栋没有交房的楼下。这座曾经梦想中的“家”，外墙粗糙地裸露着，脚手架的阴影在夜色中像张牙舞爪的骨架。

当初售楼部的置业顾问曾说，这里是咸阳的未来。

可如今，未来迟迟没有来。

过去的5年，是房地产的黄金时代逐渐落幕的5年。但对于御河宸院的业主们而言，那不仅是楼市下行带来的财富缩水——更是一场看不到尽头的等待。

张德顺说他想把房子退了，可一打听，现在二手房市场价格已经跌得快赶上他的买入价，退房损失更大。继续等，又不知道等到什么时候。他就像站在流沙里，越挣扎陷得越深。

他的五金店还在开，偶尔有顾客和他聊起房子的事，他会摆摆手说：“别提了，那地方，就是个绞肉机。”

——这是千千万万购房投资者最真实的心声。在狂热的市场中冲进去，在市场退潮时被永远搁浅在沙滩上。

融创御河宸院其实在咸阳算是好小区，但缺点是投资客太多了，二手房卖不完，咋都卖不完。所以房价形成踩踏，也带动了周边二手房大额降价。

绞肉机里粉身碎骨的，不只是现金流、月供和积蓄，还有对这座城市未来最卑微也最奢侈的梦想。

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