陈伟霆豪宅蚀让真相:穿越房产周期,才懂真豪宅的价值

陈伟霆的豪宅最近蚀让出售，从2015年的2651万元，亏损23.3万元出售。这不禁让人困惑：豪宅向来被称作下行期的资产压舱石，如今香港楼市已步入上升行情，为何仍会出现亏损？穿越周期、真正抗跌的核心资产真的存在吗？

从这一轮香港楼市回暖中，我们或许可以重新理解一下豪宅的价值。

一、上下行周期中豪宅的表现

我们先从市场数据拆解豪宅的周期规律。在2020年至2021年9月这一段香港楼市的非理性繁荣期，中原城市领先指数（CCL）最高冲到191.34点。

在这个阶段，市场资金充裕，不仅老牌豪宅价格走高，许多缺乏独特配套的新盘大户型、市区单幢溢价盘，也被冠以“豪宅”名义推向市场。

而在2022年至2024年初的下行期，美联储连续加息导致港元同业拆息（HIBOR）飙升，供楼成本与持有成本直接翻倍。

刚需楼盘率先承压，跌幅普遍超过30%，反观豪宅市场，成交价并未出现明显跳水，核心原因有二：

1. 成交量处于低位：高净值人群现金流相对稳健，按揭成数低，在熊市中多选择转售为租，比如陈伟霆的豪宅，每月租金收益超6万元，持有11年间总租金收益约792万元，早已覆盖23.3万元的账面亏损，用时间换空间。

2.牺牲流动性维持价格： 市场流动性锁紧时，如果豪宅爆出惊人跌幅，大概率是业主自身的其他主营业务出现资金问题，被迫断臂求生。

所以，下行期的豪宅不是不跌，而是普通业主选择不卖，一旦出现成交，定价权就交给了极少数现金充裕的买方。

二、楼价的层级传导，让豪宅也逃不过周期

楼市价格波动具备自上而下的传导逻辑，豪宅同样无法脱离周期规律，只是波动存在滞后性。

在市场下行时，最先受波动的就是刚需房子，于刚需盘的业主来说，贷款额度较高，一旦利率上升，市场下行，资金压力会被无限放大。

而刚需盘的价格下跌，会直接传导至中产改善盘：因为接盘的人房子跌了，本来可以卖800万后换房，现在只有600万了，没有额外的资金就会影响到流动。

但对应到豪宅上来说，这个波浪是滞后的，因为社会资金需要从头开始传导，时间也就会拉长，对应到内地的市场上，大家就很好理解了。

除了以上点，过去多年，楼市处于长期上行周期，豪宅的涨幅盖过了短期波动，让大众形成了豪宅不跌的错觉。我们只看到了上行期豪宅的一路飙升，却没看到下行期的回调、筑底期的横盘。

本质上，豪宅的特点是“跌得慢、涨得猛，但回调空间更大”，且这种规律对“伪豪宅”更为明显；真豪宅则凭借稀缺性，大幅压缩回调空间，会在周期的表现中相对稳健。

三、豪宅真正的价值

那么话说回来，知道了筑底的底层逻辑后，我们便能看清其穿越牛熊的核心价值——绝非单纯“涨价套利”，而是长期资产配置的优选。

1. 长期保值：周期波动中，豪宅的稀缺性决定了它能守住核心价值。短期来看，它可能会回调、会横盘，但长期来看，它能跑赢刚需盘、普通改善盘。毕竟核心地段、不可复制的资源只会越来越稀缺，随着时间推移，这些资源的价值会不断凸显，实现稳步增值

2. 现金流收租：香港高端豪宅租金回报率可观，以陈伟霆的豪宅举例，每月可有6万元的收益，长期持有，现金流早已覆盖持有成本。即便最终蚀让出售，账面差价亏损，早已被持续的现金流抹平，本质是资产配置，而非投机炒房。

3. 全球避险的资产配置功能：对于高净值人群来说，豪宅从来不是用来“抄底逃顶”的工具，而是资产配置的一部分。就像现在年轻富豪的“双线配置”思路，一边布局数字黄金避险，一边配置海外房产增值，豪宅作为实体硬资产，能平衡资产组合，抵御长期风险，实现资产的稳健传承。

最后，没有脱离周期的房产，只有顺应周期的资产，豪宅也不例外。

它只是一种带有稀缺属性的房产资产，有自己的周期波动，也有不可替代的核心价值。

房产周期是规律，豪宅的价值不在于“对抗周期”，而在于“适应周期”。在周期起伏中，守住稀缺、守住长期，不被短期波动裹挟，不盲目投机，才能真正看懂豪宅的价值，也才能在房产投资中守住自己的财富。

图源：香港01、明报