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工程款抵顶房产遭银行拍卖,大连法院判决中止执行

2026-11-03 02:27:32

工程款抵顶房产遭银行拍卖,大连法院判决中止执行

工程款抵顶房产遭银行拍卖，法院判决中止执行

近日，大连市中级人民法院审结一起涉及工程款抵顶房产与银行抵押权冲突的案件，判决包工头李强胜诉，中止银行申请拍卖李强（化名）用工程款抵顶的一套房子。50岁包工头李强凭借合法有效的以房抵债三方协议、施工合同、工程款发票，成功阻止银行拍卖其抵顶工程款所得的房产，为30余名农民工守住了血汗钱，也为建筑行业同类维权提供了典型参考。

一、血汗钱被拖欠，以房抵债解困境

今年50岁的李强是一名有着20余年装修经验的建筑劳务包工头，常年带领30余名农民工奔波于大连市各建筑工地，每天指点着大连市的高楼自豪地说，这个大厦的是他装修的，哪个大厦是他装修的，为大连市的城市建设洒下汗水。

2013年春天，李强带领他的装修团队承接了大连市高新园区一小区的样板间装修工程，他带领30多名农民工日夜赶工，保质保量完成全部工程。由于开发商资金紧张，拖欠李强500余万元劳务费迟迟不给。李强说，“30多个农民工兄弟跟着我干活，这些都是养家糊口的血汗钱，欠一天我心里慌一天。”，没办法，李强从亲属、朋友处借款把农民工的工资发了。

李强多次向开发商催款无果后，经反复协商，开发商提出用一套商品房抵顶李强的工程款。无奈之下，李强勉强同意开发商提出的“以房抵工程款”方案，经与家人协商，家人也同意在大连购买一套房子，将来在大连生活。

李强便以个人名义与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，明确约定该房产用于抵顶开发商拖欠李强的装修款，双方完成房款抵偿交接，李强于2016年从开发商处领取了房屋的钥匙并实际合法占有、使用房屋。

令李强万万没有想到的是，开发商此前已将房屋抵押给大连某银行，并办理了抵押贷款登记，导致李强一直无法产权办理过户手续，李强多次催促开发商解押办证，均因开发商资金问题未果。

二、银行突然拍卖，包工头无奈维权

本以为以房抵债能妥善解决欠付工程款问题，让李强没想到的是，2025年冬天，因开发商无力偿还银行贷款，银行向大连市中级人民法院申请强制执行，要求拍卖李强用工程款抵顶购房款所得的这套房产，用于偿还开发商从银行的贷款本息。

“房子是抵我们农民工工资的，是兄弟们的血汗钱，银行要拍卖，我们的活儿就白干了！”得知房屋将被拍卖，李强心急如焚，三十多年跟着李强干活儿的农民工也更是焦虑万分。为保住房产、守住大家的劳动报酬，李强果断拿起法律武器，委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向大连市中级人民法院提出执行异议，坚决反对银行拍卖自己名下的这套房屋。

法院公开开庭审理了本案。某银行主张房产初始登记在开发商名下，开发商用这套房子作抵押物从银行贷款，双方签订了金融贷款抵押合同并且已在大连市不动产登记中心办理合法抵押登记，抵押权应优先受偿，故银行有权依法拍卖李强占据的这套房产。李强一方则向法院提交了与开发商签订的装修施工合同、农民工工资表、以房抵债协议、商品房买卖合同等证据，证明案涉房屋是开发商拖欠装修款的抵顶物，是装修工程施工方工程款债权的物化载体。

三、法院公正裁决，优先保护劳动者权益

法院经审理查明，李强带领农民工完成案涉小区样板房装修工程，开发商拖欠李强的劳务费属实；双方签订的商品房买卖合同，李强购买涉案房屋，购房款本质是以李强带领农民工施工的工程款抵顶，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。

近日，大连市中级人民法院作出判决，判决中止对李强购买房屋的查封，并判决某银行涤除对李强名下房屋的抵押登记。

大连王金海律师说，根据　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023）1号司法解释，　一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系,按照《》第三十六条的规定，承包人根据《》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，包工头李强与开发商签订了《商品房买卖合同》，李可就属于商品房消费者，依照（2023）1号司法解释第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。故本案的判决是正确的，大连市中级人民法院的核心裁判要点明确：建设工程价款优先受偿权法定优先于银行抵押权。李强作为实际施工人，基于真实的施工债权债务关系，通过以房抵债方式取得房屋权益，且对未办理过户无过错（系开发商抵押行为导致），其权利足以排除银行抵押权的强制执行。

最终，法院依法作出判决：驳回银行全部诉讼请求，中止对案涉房产的拍卖，案件受理费由银行承担。拿到胜诉判决的那一刻，李强难掩激动：“感谢大连市中级人民法院的公正判决，守住了我们农民工的血汗钱，也给了我们装修人公道！”

四、典型意义--维护农民工权益，明确权利优先边界

此案的判决，不仅切实维护了30余名农民工的合法劳动报酬权益，更清晰明确了建设工程价款优先受偿权与银行抵押权的权利边界，为同类案件处理提供了重要指引。

大连王金海律师表示，《民法典》明确规定建设工程价款优先受偿权，旨在保障农民工工资支付、维护建筑市场秩序。本案中，法院坚守公平正义底线，优先保护劳动者血汗钱，彰显了司法温度与法律权威，也警示开发商诚信履约、规范经营，同时提醒施工方留存完整施工及抵债凭证，依法维权。

大连王金海律师（13904099216）先后二次获得司法部颁发的“全国法律援助先进个人”荣誉，常年用法律武器守护农民合法权益，让农民工兄弟不再孤单。

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