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--主要数据维度与“二手房历史成交数据分析”一致

一、学校与划片

三帆附小全称北京市三帆中学附属小学，位于西城区德胜学区，可直升三帆中学、三帆中学裕中校区（80%）【原文链接：https://www.ysxiao.cn/nenglipeiyang/217654.html来源：北京幼升小网】

。三帆附小相近划片小区主要集中在裕中片区，本文选取裕中东里和裕中西里两个小区进行历史成交数据分析。这两个小区紧邻三帆中学本部，步行到三帆附小均在10分钟以内，是德胜学区里关注度较高的"近校盘"。

二、小区概况与成交分析

裕中东里

裕中东里位于西城区德外裕民路，2019年至2025年7月底，共成交264套，是三帆附小划片里成交量较大的小区。

年度成交单价趋势

2019年到2022年，裕中东里的均价一直在13万以上小幅波动：2019年13.13万/㎡，2020年微跌到13.06万，2021年回升至13.47万，2022年达到高点13.60万/㎡。四年间波幅不到5%，说明在市场平稳期，德胜学区老小区的价格韧性相当强。

2023年出现松动，均价降至13.27万/㎡。真正的跳水发生在2024年，均价直接跌到12.07万/㎡，较2022年高点下跌11.3%，创六年新低。成交量同时飙升到83套，是2023年的三倍多，典型的"以价换量"。2025年7月底，均价小幅回弹至12.42万/㎡，但样本仅20套，趋势能否持续还有待观察。

降价幅度

降价幅度反映的是业主挂牌价和实际成交价之间的差距。2020-2022年三年间，裕中东里的平均降价幅度稳定在2.5%左右，说明当时买卖双方价格预期基本一致，房子挂出去基本能按心理价位卖掉。2023年扩大到3.38%，2024年进一步扩大到4.24%，个别房源挂牌两个月后降价超过14%才成交。2025年收窄到3.03%。

成交周期

成交周期的波动更有意思。2020年平均121天，2021年飙升到193天，那一年银行放贷周期拉长，很多买家卡在贷款审批上。2022年快速回落到79天，2023年进一步缩短到64天。2024年又反弹到84天，主要是挂牌量增大、买家观望情绪加重所致。2025年回落到61天，市场情绪有所好转。

裕中西里

裕中西里的成交量比裕中东里高出近50%，2019年至2025年中旬，共成交387套。原因很简单：户数多，挂牌量自然大。

年度成交单价趋势

裕中西里的价格走势和裕中东里高度同步。2019年均价12.65万/㎡，2020年涨到13.01万，2021年达到高点13.36万，2022年微跌至13.19万，2023年继续小幅回落到13.02万。2024年同样出现明显下跌，均价12.09万/㎡，较2021年高点跌了9.5%。2025年回弹至12.41万/㎡。

两个小区的价格差距不大，裕中西里略便宜，可能与其楼龄更老、社区规模更大有关。

降价幅度

裕中西里的降价幅度走势与裕中东里类似，2020-2022年稳定在2.5-2.7%，2023年扩大到3.55%，2024年达到3.98%。2025年收窄到2.71%，比裕中东里（3.03%）更小。

成交周期

裕中西里的成交周期整体比裕中东里略长。2019年57天，2020年83天，2021年最长达到153天，2022-2024年在84-91天之间波动，2025年回落到76天。考虑到裕中西里的挂牌量更大、户型选择更多，买家的挑选周期更长是合理的。

三、免责声明

• 本文分析小区的选取基于招生简章以及中介网站能检索到的小区，跟招生简章所对应房产无法一一对应。可能出现情况：同一小区有双学区、同一街道不同楼号对应不同学校、无法检索到小区、所分析小区不属于相应学校划片等。只是尽可能将能检索到的小区与划片学校匹配，粗线条描绘某小学学区房情况
• 数据来源于某主流中介网站
• 统计数据没有经过严格筛查，只是尽可能把近年的地下室、车库或特殊低价成交数据删除
• 数据不全面、未全面考据真实性，仅做粗糙参考