奥体二手房再次冲上11万单价

今天，奥体壹号院二期爆出了一套重磅法拍成交房源！小区28楼这套267㎡的五房大平层，最终法拍成交价2995万，折算下来单价11.2万/㎡。

这套成交其实含金量很高，是整个26年，壹号院小区267㎡大户型的第一套破冰成交，同时也是小区裸房单价首次稳稳站回10万+/每平米的关口。

简单来看下 这套房子的优势，房源在二期10号楼28层，二期267面积大户型的楼栋就两栋，它就是其中之一。楼层视野完全不用多说，小区中央的园林景观、奥体完整的城市天际线，全部一览无余。再加上L型跑道式阳台的五房布局，放在整个奥体核心区，都是认可度很高的标杆大平层户型。

我们对比下历史数据就知道这套户型的行情变化。上一套267㎡的成交，还是去年5月份，当时一套17楼的房源，还附带两个车位，总价成交3250万，去掉车位折算裸房单价大概11.9万/㎡。

其实22年、23年才是这个户型的成交巅峰，两年时间一共卖了29套，热度非常高。当年最好的一套30楼高楼层房源，最高成交价冲到过4000万，单价峰值直接达到14.5万/㎡。

而近一年，壹号院的成交逻辑明显变了。现在走量的基本是二期182㎡、222㎡、225㎡，还有一期194㎡的户型，总价大多集中在1600万到2200万这个区间。反观3000万级的267㎡顶级大平层，成交明显冷清了很多，最核心的原因就是：同价位遇上了片区新房的强势竞争。

从去年开始，奥体周边不限价新房集中上市，像奥映鸣翠、奥映世纪、万潮玖序，还有即将开盘的望天际，新品一波接一波。这些新房虽然地段对比壹号院稍微弱一点，但在社区品质、公区配套、室内装标、层高这些居住核心维度，直接实现了断崖式的产品升级。

而且新房的户型定位也特别精准，完全是冲着高端改善客群来的。奥映鸣翠270㎡、奥映世纪288㎡、万潮玖序263㎡，还有望天际296㎡的新品，全部卡在和壹号院267㎡相近的总价段，精准对标、直接分流，抢走了不少高端购买力。

其实这也是目前高端改善买房的核心矛盾：随着住宅产品不断迭代更新，大家买房开始两难。到底是选核心成熟地段，接受二手房产品和装标稍微过时的短板？还是坚持买新不买旧，为更顶级的产品力、更好的居住体验买单？这个问题，不仅是壹号院业主卖房需要思考的，也是当下所有高端改善购房者，最纠结的选择。