盈科原创丨婚前购置房产,婚后涨跌归谁?离婚分割别再傻傻吃亏
引言：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条确立了婚前购房婚后共同还贷情形下，非产权方对婚后共同还贷及其对应增值部分享有补偿请求权的规则。然而，该条文仅规定了”增值”情形，对房价下跌时的”贬值”问题未作规定，导致司法实践中裁判标准混乱。本文通过对各地法院裁判规则的梳理，分析增值与贬值分割的实务困境。关键词：婚前购房；共同还贷；增值分割；贬值分担；民法典；2023年，北京市某法院审理的一起离婚案件中，男方婚前以300万元购买房产（首付100万元，贷款200万元），婚后夫妻共同还贷60万元（本金20万元，利息40万元）。离婚时，因房地产市场下行，房屋价值跌至200万元。女方主张按照第七十八条获得婚后共同还贷本息一半的补偿（30万元），男方则认为房屋贬值，女方应共担风险，仅同意支付按贬值比例折算后的补偿款（约13.3万元）。法院最终判决男方补偿女方20万元，但说理部分仅简单表述为”综合考虑婚后还贷情况、房屋贬值因素及双方贡献”，未明确计算依据。这一案例并非个例。随着2022年以来全国房地产市场进入深度调整期，婚前购房婚后共同还贷情形下房屋贬值的分割问题，已从理论争议演变为实务难题。第七十八条仅规定”相对应财产增值部分”的补偿，对贬值情形保持沉默，形成了法律适用的”不对称”困境。补偿款=婚后共同还贷本息÷购房总成本（首付款+贷款总额）×离婚时房屋现价值×50%示例：婚前购房总价300万元（首付100万元，贷款200万元），婚后共同还贷60万元，离婚时房屋价值500万元补偿款=60万÷300万×500万×50%=50万元争议焦点 | 观点A（产权方有利） | 观点B（非产权方有利） | 主流倾向 |
分母采用”合同总价”还是”实际支出” | 合同总价（含未还贷款） | 实际已支出（首付+已还贷款） | 合同总价 |
分子采用”本息合计”还是”仅本金” | 仅本金（利息视为消费） | 本息合计（均为共同支出） | 本息合计 |
增值计算是否扣除税费 | 扣除交易成本 | 不扣除 | 不扣除 |
北京市：倾向于采用”本息合计÷合同总价”的算法，但对婚姻存续时间较短的，酌情下调比例。 | 上海市：部分法院采用”本金/合同总价”算法，对利息部分仅返还一半。 |
浙江省：强调”照顾女方权益”，在50%基础上适当上浮至55%-60%。 | 广东省：对”共同还贷”认定较宽，包括一方还贷、另一方负担家庭开支的间接贡献。 |
（一）由于第七十八条未规定贬值情形，各地法院形成了三种截然不同的处理方式：公式：补偿款=婚后共同还贷本息÷购房总成本×离婚时房屋现价值×50%补偿款=60万300万×200万×50%=20万元。结果：非产权方实际拿回20万元，但婚后共同还贷本息的一半为30万元，亏损10万元本金及全部利息。裁判理由：“增值共享、贬值共担”符合公平原则；非产权方享受了房屋居住利益，应承担市场风险。无论房屋涨跌，非产权方至少获得婚后共同还贷本息的一半。裁判理由：贬值系市场风险，不应由非产权方承担；非产权方的贡献已物化为还贷行为，不应因市场波动而减损。区分本金与利息，本金部分按贬值比例计算，利息部分各承担一半。公式：补偿款=（婚后共同还贷本金÷购房总成本×离婚时房屋现价值+婚后共同还贷利息）×50%示例：假设60万元还贷中本金20万元，利息40万元。补偿款=（20万÷300万×200万+40万）×50%=26.67万元裁判理由：本金部分已物化为房屋价值，应随市场波动；利息部分属于消费性支出，不应由非产权方单独承担。
房子跌了，但要证明跌得太多是因为对方的错，不是你该承担的：如果你第一次起诉离婚时房价还没跌这么多，但他就是不同意离，拖了两年，房价又跌了30%，你可以主张以第一次起诉时的房价作为计算基准，而不是离婚时的房价。需要准备的证据包括你第一次起诉离婚的立案通知书、判决书以及他在庭审中明确表示不同意离婚的笔录。法院如果认定他恶意拖延导致损失扩大，可能支持以较早时点的房价计算补偿。如果他停止还贷，银行申请拍卖，拍卖成交价通常远低于市场价。这种情况下，你可以主张拍卖价比市场价低的部分属于他扩大的损失，应由他赔偿。需要收集的证据包括银行催款通知、拍卖公告以及最终的成交记录。如果他在你不知情的情况下将房屋抵押给银行或第三人借款，导致房屋被查封，你可以主张抵押行为未经你同意，侵害了你的共同财产权益。如果借款未用于家庭共同生活，属于他的个人债务，但房屋被查封导致的交易受限和贬值损失，可以要求他赔偿。需要去不动产登记中心调取抵押登记信息。 以下是"单独存一笔'私房钱'或买保单"部分的纯文字表述：这里不是教你算计对方，而是防止房子贬值时你血本无归。如果所有资产都绑在一套跌价的房子里，离婚时可能连本金都拿不回来。以下方式可以在不违法的前提下，为自己保留一部分独立可控的资产。每月从你的工资或奖金中固定存一笔钱到你名下的单独银行账户。这笔钱来源要清晰，最好是从你的工资卡直接转入，避免大额现金存入引起质疑。婚后存入的工资奖金在法律上仍属于夫妻共同财产，但至少这笔钱在你名下、由你控制，不会被房子的贬值拖累。离婚分割时，这部分存款可以单独计算，不至于因为房子跌价而整体缩水。以你作为投保人和被保险人，购买一份年金保险或增额终身寿险，受益人写你的父母或孩子。具体操作是每年从夫妻共同财产中拿出一部分保费，由你作为投保人支付。离婚时，保单的现金价值属于夫妻共同财产，需要分割，但分割方式通常有两种：一是对方获得现金价值的一半，你保留保单继续有效；二是你向对方支付现金价值的一半，保单归你。由于保单现金价值通常低于已交保费，且保单具有长期性和人身依附性，法院往往倾向于判给投保人一方，你只需向对方补偿较少的现金价值即可保留保单。这样你既保留了长期保障，又避免了资产因房产贬值而蒸发。以合理金额购买实物黄金、白银或持有部分外币现金，实物由你保管。这种方式的优点是实物在你手里，对方难以查证具体数量和购买时间。缺点是如果金额较大，对方可能主张你转移夫妻共同财产，需要你证明购买资金来源合法且金额合理。建议小额、长期、分散购买，避免一次性大额购入引起争议。上述操作的前提是金额合理、来源清晰，不能构成恶意转移夫妻共同财产。如果一方在离婚前短期内大额提取现金、购买保险或转移资产，对方可以依据《民法典》第一千零九十二条主张你少分或不分财产。因此，这些操作应当是婚内长期、持续、小额的行为，而非离婚前的突击转移。同时，保留好购买凭证和资金来源记录，证明这些资产是婚内正常积累，而非恶意隐匿。[1] 最高人民法院. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）[Z]. 2020.[2] 夏吟兰. 离婚救济制度研究[M]. 北京: 中国政法大学出版社, 2020.[3] 龙翼飞. 婚姻家庭法精要与依据指引[M]. 北京: 北京大学出版社, 2021.[4] 王利明. 民法典婚姻家庭编解读[J]. 法学研究, 2021(3): 45-62.[5] 孙若军. 离婚财产分割中的房屋归属问题[J]. 人民司法, 2022(15): 28-33.[6] BGB § 1363 ff.(German Civil Code)[Z].[7] Code civil, art. 1400 ff.(French Civil Code)[Z].[8] 上海市高级人民法院. 关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见[Z]. 2021.[9] 北京市高级人民法院. 关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见[Z]. 2022.[10] 浙江省高级人民法院. 关于妥善审理涉夫妻债务纠纷案件的通知[Z]. 2023.律师
民商法学硕士，现为北京市盈科（青岛）律师事务所执业律师。北京市盈科(青岛)律师事务所
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