上海楼市“小阳春”结束后，一个问题更值得关注：
为什么二手房成交创近4年新高，房价却仍在下跌？
数据显示，3月上海二手住宅成交达到 28492套，创近四年月度新高；4月成交仍达 25985套，同比增长 25%，市场热度延续。
但与成交量持续放大形成鲜明反差的是：
价格并未同步回升。
尽管4月成交均价较3月小幅增长2.5%，但仍低于今年2月水平，整体价格依然运行在下行通道。
这意味着：
当前市场并非真正意义上的复苏，更像是一轮“跌出来的成交”——价格持续调整过程中，被压抑已久的刚需，在政策预期强化下集中释放。
那么，本轮“小阳春”究竟是谁在买房？成交能否持续？上海二手市场是否已经触底？
本文试图从成交结构变化中寻找答案。
节后225新政后，上海楼市迎来“小阳春”，新房成交连续两个月维持高位，二手住宅成交则明显放量。
3月成交28492套，创近四年月度峰值；4月虽环比回落9%，但仍保持近四年同期最高水平。
但与此同时，成交均价却持续刷新低位。
去年3月至年底，上海二手房价格累计调整约15%，市场经历“量价齐跌”，大量需求进入观望期。
如今成交反弹，本质更像：
价格深度调整后的需求回补。
换句话说：
成交回暖，并不是市场变贵了，而是房子终于跌到有人愿意买了。
核心结论：本轮市场，仍是低总价刚需在托底。
从成交结构看：
90㎡以下房源占比约67%
总价300万元以下占比约70%
超八成购房需求集中于刚需及刚改
其中变化最明显的是：
2025年以来，
70㎡以下户型占比由37%升至41%
200万元以下房源占比由35%升至50%
说明：
去年价格大幅回调后的“老破小”，正在被极致刚需持续消化。
这也是上海二手市场成交保持热度的核心支撑。
核心结论：价格下行周期中，“降总价换面积”成为现实。
过去几年里，上海二手市场出现一个明显变化：价格中枢下降，但成交套均面积上升。
购房者开始实现：“花更少的钱，买更大的房子。”
例如：
意味着：
改善居住体验，正在以更低成本实现。
而这恰恰是价格调整期最典型的消费行为。
从挂牌价与成交价关系来看：
二者价差持续缩窄，从高位34%下降至18%。
尤其是：
300万元以下低总价房源，价格已连续数月趋稳甚至小幅反弹。
原因在于：
高性价比房源快速消化后，市场议价空间正在缩小。
但另一边：
300万元以上房源价格仍持续下行，且跌幅扩大。
特别是次新房，仍持续受到新房价格“破位”的冲击。
换句话说：
低总价热度并未向改善市场传导。
市场尚未形成真正意义上的“接力”。
当前成交增长，本质上是：
存量观望刚需，在价格持续调整与政策预期强化下的一次集中释放。
因此：上海二手房市场呈现出明显特征：
问题在于：当“跌出来的性价比房源”逐渐减少之后，成交规模还能维持吗？
如果改善需求仍未启动、价格预期尚未稳定，
那么：
本轮“小阳春”更可能是一场结构性修复，而非趋势性反转。
而上海二手房市场真正的考验
或许才刚刚开始。
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