南宁二手房市场“分化”真相,有的坚挺,有的“骨折”

2026年，中央高层会议明确将"努力稳定房地产市场"作为政策主线，总理在全国两会上更以18字定调——"因城施策控增量、去库存、优供给"。据《官方定调"去库存"，2026年南宁哪些区域库存告急？哪些还在内卷？》（2026-05-14）报道，南宁作为被自然资源部"商品住宅去化周期超36个月城市应暂停新增商品住宅用地出让"政策点名的典型城市，正处于这场"去库存"大戏的中心。而据《2026年4月南宁房地产市场月报》（2026-05-15）显示，4月南宁全市商品住宅库存达566万㎡、50,538套，去化周期为26个月，市场承压明显。

在新房去化压力高企的同时，南宁二手房市场正悄然成为楼市的另一极。本报告将围绕挂牌量、价格、区域三大维度，透过克而瑞好房点评网相关测评分析，对截至2026年4月的南宁二手房市场进行系统透视。

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（一）青秀区：二手房挂牌核心高地，价格抗跌韧性最强

青秀区是南宁二手房挂牌量最大、价值最高的板块。据《南宁二手房选哪里好？》报道，青秀区二手房均价11873至16509元/㎡，环比微跌0.47%，凤岭北、东盟商务区、金湖广场等板块依然是高端改善客户的首选。青秀区汇聚了众多甲级写字楼、65%的优质学校和40%的三甲医院，构成无可复制的核心资产属性。

更关键的是新房供应稀缺将进一步推升二手房价值。据《官方定调"去库存"》披露，青秀区去化周期仅16.0个月，2026年1-4月供求比仅0.29。新房供应收缩的情况下，购房者转向二手房市场，青秀核心区二手房将逐步承担"准新房"的市场角色。

（二）良庆区（五象新区）：挂牌量大、价格分化、以价换量

良庆区是南宁二手房挂牌格局中的另一极。据《南宁二手房选哪里好？》数据，良庆区均价9885元/㎡，3月微跌0.45%；其中蟠龙片区均价10586元/㎡，紧邻青秀区，江景资源丰富，是改善型购房者的理想选择。

但库存压力是良庆区无法回避的现实。据《官方定调"去库存"》披露，良庆区库存面积190.97万㎡，约占全市33.8%，仍是全市库存"老大"。据克而瑞《南宁二手房成交首超新房》调研，良庆区拥有大量二手房源但成交占比仅15%，与青秀区36%的市场份额形成鲜明对比，价格战由此愈发激烈，前述湾悦、悦湾、江辰等中高端项目的大幅降价即为典型案例。

（三）江南区：涨幅冠军，刚需首选

江南区是2026年南宁二手房市场的"黑马"。据《南宁二手房选哪里好？》披露，江南区二手房均价约8099元/㎡，环比上涨6.13%，涨幅领跑全市。代表项目中，锦上城均价8258元/㎡、汽配总厂住宅区均价5421元/㎡，价格亲民且部分小区实现2%至3%的环比上涨。

江南区的优势在于"老城醇熟+交通便利"——白沙大道、星光大道沿线生活配套完善，邻近南宁吴圩国际机场。对于刚需家庭来说，总价80万元左右就能买到建面80至100㎡的两居室，性价比在六区中位居前列。

（四）西乡塘区：挂牌量大、分化严重

西乡塘区二手房市场呈现"老破小"与"新品质"并存的分化格局。据《南宁二手房选哪里好？》报道，西乡塘区均价8000元/㎡，挂牌量较多，总价门槛低。区内坐拥广西大学等多所高校，教育资源丰富，但整体城市界面更新较慢，房龄结构跨度大。购房者需精挑细选，重点关注大学城片区、安吉万达周边的新品质小区，避开房龄过老的单位宿舍。

（五）兴宁区与邕宁区：性价比与流动性挑战并存

兴宁区与邕宁区构成南宁二手房市场的低价梯队。据《南宁二手房选哪里好？》数据：

• 兴宁区：均价7777元/㎡，环比下跌，是全市均价最低的城区，短期增值动力不足

• 邕宁区：均价8013元/㎡，环比上涨3.89%，价格表现优于兴宁

邕宁区被市场严重低估的同时，也面临流动性挑战；兴宁区则因城市界面更新缓慢、缺乏新的增长点，面临短期观望压力。

南宁二手房区域格局示意图

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