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对房价波动存在焦虑者

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最近北京二手房连涨了三个月，4月份还在涨。北京楼市是不是又“支棱”起来了？

先看数据吧。

量价齐涨，有点“活过来”的意思

国家统计局5月18日发布了最新数据：4月份，北京二手房价格比上个月涨了0.4%。这已经是连续第三个月往上涨了——2月涨0.3%、3月涨0.6%、4月涨0.4%。

更让人意外的是成交量。北京市住建委官网显示，4月北京二手房网签了17893套，比去年多了将近15%，这是近5年来卖得最好的一个4月。

以前房子挂牌一两个月没人问，现在好一点的房源三五天就成交了。有的学区房，挂出来三天就签了合同。连业主的心态都不一样了，以前是“能卖出去就行”，现在开始琢磨“是不是挂低了？”（人性啊，就是这么任性）。

谁在买房？不是炒房客，是自住的普通人

那这波买房的是谁呢？以我的观察，大多数是那些手里攥着钱观望了两三年的家庭，还有想换个大房子的小夫妻。

简单说，俩字，刚需。

数据显示，北京这一轮成交的主力，是总价400万到600万的房子，占比超过35%。面积上，70到90平米的两居室占比28%，90到120平米的改善户型占了22%。

翻译过来就是，真正冲进去买房的，不是投资客，而是实实在在要住的、要换房的普通人。

说到这儿我想起10年前上涨那波行情，当时有一个经纪人跟我讲了个真实案例：有个客户，去年看了一套房，犹豫了两个月没敢出手，结果最近那套房被另一个人看了一次就签了。这个客户急了，又跑了三家中介，最后在同小区多花了8万买了另一套。

这案例放在现在也适用——不是疯涨，但确实在“抢跑”。

为什么突然回暖了？

很多人会说：之前不是说楼市不行了吗？怎么突然又好了？其实并不突然，突然之中蕴藏着必然。

背后的原因我简单说说。

第一个：政策确实松了绑。

过去几年楼市不好，很不好，所以出了很多政策刺激楼市。市场反馈就是越不好越出，越出大家越不买。

量变最终都会导致质变，之前之所以不太行，其实是还没到那个点，就是所谓的底。

利率降到一定程度，税率低到不能再低，购房套数再多一多，这些松绑的政策不断地加码加码，楼市终究会到反弹的那一刻。

第二个：租房不如买房的感觉，又回来了。

以前大家觉得买房不划算，因为房价一直跌，租金也在跌，但房价跌得更多。可最近一年房价跌得慢了，租金还在慢慢涨，两者的差距在缩小。

有机构算了一笔账：现在全国住宅的租金回报率大概是2.7%，已经超过了公积金贷款利率（2.6%）。也就是说，在核心城市买一套低总价的小房子，出租的收益已经比存银行或者交公积金贷款利息更划算了。这个变化让很多人动了“与其租房不如买一套”的念头。

第三个：不是所有房子都好卖，核心区域的先动了。

不是北京所有地方的房子都在涨。这一轮回暖最明显的，是核心区域、地铁沿线、学区配套好的房子。那些远郊区、老破小、没电梯的房子，依然不好卖。

简单说就是：好东西先被抢了，普通货还在等。

这跟我一直以来的观点是一样的，好房子永远不愁卖，涨的时候永远是从好房子开始，跌的时候好房子最抗跌。至于什么是好房子……大家各自判断吧。

回暖不等于“翻盘”

说实话，现在的行情确实比去年好了不少，但从“活了”到“火了”，一字之差，差得很远。

一个很直接的数据：虽然北京二手房价格环比在涨，但同比还跌了7.4%。也就是说，现在买房比去年这时候还是便宜了不少。

现在的回暖，更像是从坑底往上爬，而不是重新飞上天。

而且，大多数人的预期并没有明显改善，银行也没有大放水。只要这两条没变，楼市就不可能像以前那样疯涨。

现在到底该不该买房？

这个问题过去这10多年一直有人问我，涨的时候有人问，跌的时候同样有人问。

今天我再啰嗦几句。

如果你是刚需，比如想买婚房、孩子要上学、或者想换个三居室改善居住品质，那现在确实是一个可以认真考虑的窗口期。价格在慢慢往上走，但还没涨太多，遇到合适的房源可以出手。

但如果你是想着“买一套等着涨价再卖”，那我建议你冷静一点。现在的政策基调没有大变，虽然那四个字不怎么提了，但是基本导向还没变，投机空间被压得很小。

尤其是对于已经有房、想换房的人，现在是“卖旧换新”的比较好的时机——你手里的二手房能卖出相对不错的价格，置换到更好的地段或更大的房子，差价也不会太离谱。

说到底，楼市的玩法已经变了。它正在从过去那种“买了就赚”的投机属性，慢慢回归到“住得舒服就行”的居住属性。北京这一波的二手房回暖，底色就是真实的居住需求，而不是炒作的泡沫。

楼市有没有“活过来”？可以说是暂时缓了口气，但要离活蹦乱跳，还早！

最后我再强调一下，我不是中介，也不是忽悠您买房，写这些就是对现在的楼市说说我自己的看法，切勿上纲上线！

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