咨询贷款关注微信公众号：沪金圈
作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
很多人在上海想做房产抵押贷款，最纠结的不是“有没有房”，而是不知道自己这种情况到底能不能做。比如房子已经有按揭了，还能不能二押？营业执照办完贷款后能不能注销？房子抵押给银行之后，是不是房子就不是自己的了？这些问题看着简单，但真办起来，很多人就是因为没弄清规则，白跑了好几家银行。
先说最常见的一个问题：房子已经抵押过，还有余值，能不能直接做二押？
答案是，要看你急不急、征信好不好、房子还有多少空间。如果你特别急着用钱，征信还可以，用途和还款来源也能说清楚，有些机构二押、典当二押确实能做，速度快，有的当天就能放款。但这种方式成本通常不低，更适合短期周转，不适合长期背着。
如果不着急，还是建议优先看银行二押。比如上海一套房子评估价500万，原来按揭还剩150万。如果是一抵和二抵都在同一家银行，有些银行会按评估价七成来测算，大概就是500万乘以70%，再减掉150万尾款，理论空间大概200万。如果换一家银行做二押，因为债权顺位靠后，银行风控会更谨慎，可能按六成来算，那空间就变成500万乘以60%，再减掉150万，大概150万左右。你看，同样一套房，不同银行、不同顺位，额度可能就不一样。
还有一种情况，原来房子抵押的是经营贷。新银行批复下来后，通常要先结清上一笔贷款，做垫资解押，注销原抵押，再重新办理新银行抵押，最后放款。这里面的核心，就是房产有没有余值。所谓余值，说白了就是房子评估价扣掉现有负债后，还剩多少能被银行认可的贷款空间。
第二个问题，所有房子都能抵押吗？
真不是。银行不是看到房子就能贷，关键看这套房能不能在不动产中心正常办理抵押登记。商品房、公寓、别墅、商铺、写字楼，只要产权清楚、手续合规，一般都有机会匹配对应产品。但自建房、小产权房、产权纠纷房、产权不清晰的房子，或者未满规定年限的经适房，银行基本不会碰。房子能不能做，先看产权和土地性质，再看房龄、位置、面积和评估价。
第三个问题，办理抵押经营贷以后，营业执照能不能注销？
这个千万别乱来。经营贷的前提，就是你有真实经营主体，也有真实经营需求。银行给你放款，是认为你这笔钱用于企业经营。如果贷款刚下来，你就把营业执照注销了，银行会认为你的经营主体不存在了，经营场景也消失了，后面很可能触发贷后风险，严重的会要求提前结清。简单说，经营贷不是办个执照走个流程，后续经营状态也要能持续解释得通。
第四个问题，房子抵押给银行后，房子是不是就不属于自己了？
不是。这个误会特别常见。抵押只是把房子作为债权担保，产权还是你的。只要你按时还款，不逾期，不违约，房子照样可以自住、出租、正常使用。银行不是把你房子拿走了，而是在房子上登记了抵押权。只有长期不还款、严重违约，银行才可能通过法律程序处置房产。所以正常还款的情况下，不用担心房子突然“不是自己的”。
第五个问题，只能抵押自己名下的房子吗？
也不一定。现在很多银行支持“抵贷不一”，也就是借款人和房屋产权人可以不是同一个人。比如你自己做生意需要资金，但房子在父母、配偶或其他亲属名下，只要产权人愿意配合，签字授权，同意把房子拿来抵押，就有机会办理。当然，产权人必须清楚这件事的风险，不能只是“帮忙签个字”。一旦贷款出问题，抵押房产也会受到影响。
第六个问题，银行流水不够怎么办？
流水是银行判断还款能力的重要依据。很多人房子不错，征信也没大问题，但流水太弱，银行还是不敢批太高额度。因为银行看的是你后面能不能持续还款，不是只看房子值多少钱。流水不足，不代表一定不能做，但要提前规划，比如补充对公流水、个人流水、租金收入、经营合同、纳税记录、其他资产证明等，让银行能看明白你的真实还款来源。千万别临时造假流水，这种一旦被发现，基本直接拒。
最后说说不同需求怎么选银行。
如果你最看重低利率，一般优先看工、农、中、建这类国有大行，利率相对稳，成本低，但对征信、流水、企业经营和房产资质要求也更严。如果你想要高额度，可以看看一些地方性商业银行或特色产品，有些成数会更灵活，但具体还是要看评估价、房子类型和个人资质。
如果征信一般，不是特别漂亮，可以重点看农商行、兴业、光大、中信等部分银行的方案，有些产品对征信瑕疵的容忍度会稍微高一些，但前提是问题不能太严重。如果没有营业执照，又只是个人消费需求，那可以考虑抵押消费贷，比如部分银行也能做，但通常额度低一些，利率也可能高一些。
如果房子是公寓、商铺、写字楼这类非住宅，就不能完全按住宅逻辑走。浦发、建行、邮储、北京银行等部分银行，对这类房产的接受度相对更好一些。要是房子已经有按揭，还想做二次抵押，可以关注浙商、平安、民生等二押政策相对成熟的银行。
流水方面，一般银行会看你的个人流水、对公流水能不能覆盖现有负债和新增月供。大致逻辑是，流水至少要能覆盖月供和负债的一定倍数，银行才觉得安全。房龄老、面积小、老旧小区，也不是完全没机会，比如平安、邮储等部分银行准入会相对宽一些。要是你更在意还款压力，想把期限拉长，可以看看光大、招商、浦发等部分银行的长期等额本息产品，有些期限能做得比较长，月供压力会小一些。
说到底，上海房产抵押贷款不是简单问一句“我这套房能贷多少”就能定的。房子类型、抵押状态、征信、流水、企业经营、用途、还款方式，每一项都会影响最后结果。别只盯着利率，也别只听别人说哪家银行好。适合别人的方案，不一定适合你。
真正稳妥的做法，是先把自己的房产情况、负债情况、征信情况和资金用途全部梳理清楚，再去匹配银行。这样才不会来回碰壁，也更容易拿到合适的额度和成本。
最后，我是上海ALIEN,更多融资贷款问题欢迎联系小编ALIEN⬇️⬇️⬇️
公众号：沪金圈
手机号：15000298706
微信号：15000298706
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
