进入5月下旬，上海二手房市场在经历了月初的假期蛰伏、中旬的周末冲高后，整体运行节奏已趋于平稳。截至5月22日，市场日均成交稳定在840套上下，较去年同期同比上涨超30%，市场热度和韧性远超预期。透过成交、供需、价格三大维度的最新数据，我们来拆解市场真实走向，并结合近五年同期数据，判断市场所处的阶段与未来预期。
一、核心数据逐条解读
1. 成交端：节奏平稳，同比优势显著
昨日（5月22日）上海二手房成交882套，较前日回升11.9%，重新站上880套关口，市场在800-1000套的健康区间内平稳运行。
• 同比对比：较去年同期的671套上涨31.4%，市场活跃度显著优于往年同期，真实购房需求持续释放。
• 月度进度：截至目前，5月累计成交18526套，日均842套，较去年同期的21400套，虽有小幅回落，但这是去年基数较高的特殊情况，市场真实成交节奏依然稳健。
• 年度累计：今年以来，上海二手房累计成交112632套，较去年同期上涨9.23%，市场整体修复趋势明确。
2. 供需端：库存持续回落，去化周期同步优化
总挂牌量回落至313269笔，较上月下降2.6%，已连续多月回落，市场抛售情绪持续降温，供需失衡的压力正在缓解。
• 去化周期：从397天下降至355天，随着成交企稳，市场库存压力的真实水平持续优化，供需关系正在向更健康的方向调整。
3. 价格与结构：刚需仍是基本盘，价格预期趋于理性
• 套均面积：稳定在80㎡上下，刚需中小户型仍是成交主力，自住需求撑起市场基本盘。
• 平均单价：3.5万元/㎡，较去年同期下降6.2%，但环比上月上涨2.6%，价格调整更多是结构性变化，而非整体趋势性下跌。
• 套均总价：281.42万元，和近期市场成交的主流总价段基本匹配，市场的价格预期正在回归理性。
二、近五年同期网签量对比：市场已从低谷走出
为了更清晰地判断当前市场所处的阶段，我们整理了近五年上海二手房5月的网签数据：
从数据可以清晰看出，2026年5月的日均成交，已经远超2022-2024年同期水平，甚至在当前节点，日均成交量已超越2025年同期，市场真实需求依然旺盛，底部早已夯实。
三、市场韧性凸显，未来预期积极向好
从近五年的走势和当前数据来看，上海二手房市场已经走出了过去几年的低谷，正在进入一个更健康、更理性的修复通道。
1. 需求韧性强，市场底部已夯实
即使在5月的传统淡季，市场日均成交依然稳定在800套以上，且同比去年上涨超30%，说明上海的自住和置换需求依然旺盛，市场底部支撑非常明确。
2. 库存持续回落，市场抛售情绪降温
挂牌量连续多月回落，说明市场的恐慌性抛售已经结束，业主对市场的信心正在逐步恢复，市场正在从“买方市场”向供需均衡缓慢过渡。
3. 价格预期趋于理性，市场进入良性循环
随着成交结构趋于稳定，市场价格也正在回归理性，刚需房源和优质改善房源的流通性都在提升，市场分化的同时，也在为后续的修复积蓄动能。
从近五年的走势和当前的节奏来看，上海二手房市场的韧性已经得到验证，随着后续政策红利的持续释放，市场有望继续保持平稳修复的态势，给买卖双方带来更多信心。
