东莞南城、东城二手房增值税免征5改2,业主看涨情绪浓!

东莞南城和东城这次政策调整，我一开始看到的时候就觉得，这事儿没那么简单，怎么说呢，就是增值税从5年改成2年免征，听起来好像就是个时间缩短的事，但你细想就会发现，这个东西背后其实挺微妙的，它不只是让房子好卖了，更多的是改变了业主的预期，就是那种＂我的房子可能要涨＂的心理，你懂我意思吧。

我这几天专门跑了趟东莞，跟几个中介和业主聊了聊，说实话，气氛跟一个月前完全不一样了。以前那些想卖房的业主，基本都是＂能出手就赶紧出手＂的心态，现在不一样了，很多人开始观望，甚至有人直接把挂出去的房源撤了，说＂再等等看＂，这个转变其实挺快的。

我在南城碰到一个业主，他手里有套房子本来挂了180万，已经谈到175万了，买家那边都准备签约了，结果政策一出来，他突然反悔了，跟中介说＂我再想想＂。中介当时就急了，说你这不是耍人吗，他就说，怎么讲呢，我觉得现在卖亏了，你想啊，以前要等5年才能免增值税，现在2年就行了，那肯定会有更多人出来买二手房，需求一上来价格不就得涨吗。

这个逻辑其实挺有意思的，因为他不是说房子本身价值变了，而是说市场预期变了，这两个东西是不一样的，你懂吧。很多人觉得政策利好就是直接推高房价，但我觉得这个说法不太对，更准确的说法是，政策改变了大家的预期，预期改变了之后，行为就跟着变了，行为变了之后，市场就不一样了。

东城的情况稍微复杂一点，因为那边本来就是刚需盘比较多，买房的人大多是自住，不像南城还有一些投资客。我去了几个小区转了转，发现一个挺矛盾的现象，就是买家其实没那么着急，反而是业主开始着急了，着急的点不是怕卖不出去，而是怕卖便宜了。

有个中介跟我说，他手里有个客户，看了一套房子看了半个月，本来已经决定要买了，结果政策一出来，业主直接加价5万，说现在市场不一样了，这个价格是参考周边最近的成交价定的。买家当时就不乐意了，说你这不是坐地起价吗，业主就说，不是我想涨，是市场确实在变，你不信你再等两个月看看。

这个事儿其实挺能说明问题的，就是政策本身可能还没真正起作用，但大家的心态已经先变了，心态一变，博弈的格局就不一样了，原来是业主求着买家快点成交，现在变成双方都在观望，都觉得对方可能会让步。

说白了，这次政策调整，表面上看是降低了交易成本，让二手房更好流通，但实际上它释放的信号更重要，就是政府在告诉市场，我们希望房地产市场活跃起来，不是说要炒房，而是说要让交易正常化。你想啊，这两年东莞的二手房市场其实挺冷清的，很多人手里有房子想卖但卖不出去，不是房子不好，是因为各种税费和限制太多，把交易的积极性打下去了。

现在增值税这一块松动了，虽然只是从5年改成2年，但这个时间差其实挺关键的，因为很多人买房之后3到4年就想换房，可能是因为家庭变化，可能是因为工作调动，以前这些人都被卡住了，现在突然发现，诶，我可以卖了，这种感觉就像是突然有了选择权，市场一下子就活了。

我跟一个做了十几年房产的老中介聊，他说这次政策最大的作用不是直接推高房价，而是让市场有了一个＂向上预期＂，这个预期一旦形成，就会自我强化，业主觉得会涨就不急着卖，买家觉得会涨就想早点买，供需关系一紧张，价格自然就上去了，就是这么个逻辑。

如果你最近在东莞看房，不管是买还是卖，我觉得最重要的是别被情绪带着走，政策确实是个利好，但利好不等于房价立刻就涨，市场还需要时间消化这个信息。买家的话，可以多看看多比较，不用太着急，因为真正的需求释放需要一段时间，现在很多业主加价其实是试探性的，你可以慢慢谈。卖家的话，也别盲目看涨，虽然现在气氛好了，但最终还是要看实际成交，如果遇到合适的买家，该出手还是要出手，别把好机会错过了。还有就是，南城和东城虽然都在政策范围内，但两个区域的市场逻辑不太一样，南城偏投资，东城偏自住，具体问题还得具体分析，你懂我意思吧。