揭秘英国房产投资的“六套法则”:一次买六套,印花税省七成?

自2024年6月多项住宅救济（MDR）被取消以来，英国的房产投资者和投资组合买家一直在寻找其他方式来节省高昂的住宅印花税（SDLT）。

而“六套或以上”规则，正可以帮助他们获得非住宅性质的SDLT税率。

在英国，购买任何住宅都要缴纳住宅印花税，税率取决于房产价值以及是否为首套房或二套房。

为了支持房产投资（这对维持稳定的租赁房源供应很重要），政府此前曾推出过一项针对购买两套以上住宅的税收减免政策，即“多项住宅救济”（MDR）。

然而，经过仔细审查后，政府发现MDR对房产投资的促进作用有限，反而导致财政税收流失。

为了减少损失，MDR被叫停。

于是，投资者们转向了“六套或以上”规则——只要在一次交易中购买六套或以上住宅，就能享受更低的非住宅SDLT税率。

这一规则适用于个人、海外投资者以及在英国购房的企业。

根据《2003年财政法》第116(7)条（也就是常说的“六套及以上住宅规则”），在一次交易中购买六套或以上住宅，在印花税上将被视为非住宅性质购买。

这实际意味着什么？

也就是说，进行这类大宗房产投资的买家，可以支付更低的非住宅SDLT税率，而不是高得多的住宅税率。

英国税务海关总署（HMRC）认为这类交易具有商业合理性，因此其征税方式与传统的单套或额外住房购买不同。

在2024年6月被废除之前，MDR是购买整栋公寓或房产时常用的优惠政策。当时SDLT不是按总交易额计算，而是按每套住宅的平均价格计算。

虽然这让投资者可以通过高价房与低价房“拉平均”来节省税款，但也制造了漏洞——尤其是在购买带有附属单元或老人套间的大房子时，这些空间也可以被算作独立的“住宅”来享受MDR。

MDR取消后，投资者开始寻找其他优化税单的方法，而“六套或以上”规则便成了投资组合买家合法节税的有效策略。

自2021年4月起，国际房产投资者在购买住宅时，还需在适用税率基础上额外支付2%的附加费。

而如果购买六套或以上住宅并享受非住宅税率，这2%的附加费也不用交了——因为此类交易不适用附加费。

因此，“六套或以上”规则对海外投资组合买家同样非常有利。

根据HMRC的SDLT手册，住宅是指自成一体的居所，每个家庭或租户都能使用基本设施（如睡觉、做饭、洗浴的空间），且这些设施不与任何其他家庭或租户共享。

哪些算作“住宅”？

- 独栋房屋和公寓

- 楼宇或开发项目中的单元

- 自成一体的学生公寓

- 尚未完工的期房

单次交易

指多套单元在同一份合同下购买，所有单元的交易日期相同。

关联交易

可能包含同一买卖双方之间作为同一计划或安排的一部分购买的多套单元，但每套单元的合同是分开的，交易日期也可能不同。

难点在哪？

从不同卖家那里购买多套单元、并协调成一次交易，确实有难度。但与同一个开发商或卖家结构化交易时，“六套或以上”规则就很容易实现。

例如，从同一个开发商那里购买同一栋公寓楼里的多个单元，就方便多了。

注意：尽管看起来简单，这类交易可能涉及复杂的税务考量，建议咨询专业的SDLT税务师。

除了已完工住宅的单次交易外，“六套或以上”规则也适用于购买仍在开发中、尚未完工的期房。

这意味着只有交易日期最为重要，开发阶段并不影响。

• 购买少于六套房产却申请非住宅重新分类

• 将交易结构做成“关联交易”而非“单次交易”

• 认为规则自动适用于期房购买，而不确认生效日期

• 在交换合同之后才咨询专业税务建议

SDLT在交易“实质性履行”时即需缴纳。“实质性履行”可能包括：

• 已支付总交易额中的相当大一部分金额

• 买方已占有土地或住宅

• 资产已开始支付租金

根据规定，如果你在一次交易中购买了六套或以上房产，就有资格享受较低的非住宅SDLT税率。但申请这一优惠需要买家遵循几个简单步骤：

1. 提交SDLT申报表，并在交易日期后14天内缴纳应缴税款。

2. 确保你的律师了解该交易，并帮你申请非住宅税率。

3. 确认你符合第116(7)条的条件，并主动申请该优惠——不会自动获得。

自从MDR取消后，“六套或以上”规则已成为投资组合买家的重要策略。他们希望受益于强劲的租赁需求和资本增长潜力，同时又要避开住宅购房的高额SDLT。

通过在一次交易中批量购买并申请非住宅税率，投资者在伦敦或英国任何地方扩充投资组合时，都能大幅节省税款。

对海外投资者来说，这一规则尤其有利，因为它还能免除非居民附加费——否则这笔费用会进一步增加税单。

唯一的要求是：按照规则条款正确规划和构建你的投资。这方面技术性较强，可能需要专家支持。