2026年5月26日，广州举办了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会，会上最核心的信息是：广州宣布试点收购300万元以内、70平方米以下、位于广州环城高速以内的二手住宅。本次是继花都区、南沙区之后，由市属国企牵头，启动支持居民“卖旧买新”试点工作。（这个词来源于“穗八条”）各大媒体纷纷发文说《广州收购二手房》...其实这个概念表达是不精准的，按照全国各地约定俗成叫法是“以旧换新”。不少业主以为可以直接换钱，这个是误解的。“以旧换新”广泛应用于手机、家电等消费品领域，住房“以旧换新”的探索也并非始于今日，早期多为房企（中介）自发的营销行为，聚焦于新房去库存，政策覆盖面窄、模式单一、可持续性弱。
2025年起，随着房地产市场全面进入存量时代，核心矛盾从“总量供需失衡”转向“结构性错配”，“以旧换新”开始进入地方政府政策工具箱，宁波、青岛、湖州等城市率先开展系统性试点，形成了可复制的基础模式。
进入2026年，住房“以旧换新”已从地方零星试点全面升级为全国性的核心楼市政策。截至2026年4月，全国已有超过130个城市出台专项实施细则，覆盖一线超大城市和三四线城市。
该政策的核心目标，是通过打通"卖旧→买新→存量盘活→保障供给"的全链条循环体系，精准解决存量时代改善型购房需求被旧房置换周期阻塞的核心堵点。
常见流程：
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| 国企兜底收购+保租房闭环 | 区属国企或保障房平台按市场化评估价收购居民存量旧房，收购款定向用于抵扣辖区内新房房款；收购的旧房经改造后纳入保租房或人才公寓体系 | | 旧房处于核心地段但老旧难以在二手市场快速出手的业主；国企兜底提供了确定性的旧房退出通道，彻底破解"先卖后买"的时间差问题 |
| 经纪机构帮卖+兜底收购 | 居民与房企、房产经纪机构签订三方协议，经纪机构协助卖旧房；设定不少于60天的"解约保护期"：期内旧房未售出，可无责退定金，由机构兜底收购 | | 旧房品质较好、有一定二手市场流动性，但不想经历漫长卖房周期的换房人；卖房失败有退路，大大降低了"先买新房后旧房卖不掉"的风险 |
| 原拆原建更新 | 在符合规划和安全要求的前提下，对城镇老旧住房实施原拆原建，新增公共设施部分不计入容积率 | | 房屋极度老旧，已不具备维修价值，需要彻底翻新的业主 |
1.政策推进本身非常值得肯定。至少让市场开始流动起来，也给了很多“老破小”业主一个可以置换的机会。（1）房地产仍发挥着蓄水池作用。政府指导收购二手房，并不是给现金，而是给“房票”，意味着这个钱只允许留在房地产市场，且是本地房地产市场。（2）各地房地产市场将出现割裂，甚至是“壁垒”。如果“房票”经济被各地方政府采纳，快速在各地实施蔓延，那么对于跨地区的置换将变得更加艰难。（3）房票价值≠现金价值。300万的房票，不意味着真的值300万现金，不仅仅是使用用途受限，还会受到当地可置换房屋价格虚高等影响。（4）“房票”银行也许在未来某一天真的会成立。就像任泽平之前讲的，国家层面成立住房保障银行。但这个银行的成立目的更多是把让各地在房地产里面的“房票”给流动起来。免责声明：自媒体内容仅用于记录和分享，请勿用于商业用途。所有内容来自于网络，或由人工智能服务生成。如有文字或图片涉及侵权，请联系修改或删除。文章内容不代表本人观点，亦不代表本人所在机构观点，不构成任何投资或管理建议。
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