• 普通家庭、满五唯一、给子女：买卖过户最省钱
• 短期持有、不卖：直系赠与省增值税/个税
• 父母过世后：继承几乎零税费，但以后卖税重。
一、买卖过户（最常用、多数最省）
Q1：买卖要交哪些税？谁交？
• 买方：契税
• 卖方：增值税、个税
Q2：契税怎么算？（2026杭州）
• 首套 ≤140㎡：1%
• 首套 >140㎡：1.5%
• 二套 ≤140㎡：1%
• 二套 >140㎡：2%
• 三套及以上：3%
Q3：增值税怎么免？
• 满2年：全免
• 不满2年：约3.3%（3%增值税+0.3%附加）
Q4：个税怎么免？
• 满五唯一：全免（房产证满5年+家庭唯一住房）
• 否则：全额1% 或 差额20%（选低的）
Q5：例子（最省钱场景）
• 房子：100㎡、200万、满五唯一
• 买方：子女首套
• 税费：契税1%=2万；增值税、个税全免；登记费80元
• 合计：约20080元
二、赠与过户（直系亲属）
Q6：赠与要交什么税？
• 直系（父母/子女/配偶等）：
◦ 免增值税、免个税
◦ 受赠方：契税3%
◦ 双方：印花税各0.05%（合计0.1%）
Q7：赠与和买卖哪个划算？
• 满五唯一：买卖更省（契税1% vs 赠与3%）
• 不满2年：赠与更省（免3.3%增值税）
Q8：赠与有什么坑？
• 以后出售：个税差额20%（除非满五唯一）
• 例：200万赠与，涨到300万卖出，个税=(300-200)×20%=20万
三、继承过户（父母过世后）
Q9：继承税费多少？
• 法定继承：免契税、免增值税、免个税
• 费用：登记费80元+少量公证费
• 合计：几百到几千元
Q10：继承的坑？
• 以后出售：差额20%个税（未满5年且非唯一）
四、不同情况怎么选（一句话）
• ✅ 满五唯一+给子女+以后要卖：买卖过户（综合最省）
• ✅ 不满2年+直系+短期持有：赠与（免增值税）
• ✅ 父母已过世：继承（当下最省）
• ✅ 夫妻之间：更名/加名（全免税，仅工本费）
五、避坑要点（必看）
1. 满二/满五时间：按契税完税时间算，不是房产证时间
2. 网签价：按税务评估价，不是实际成交价
3. 赠与/继承再卖：记住20%个税的历史包袱
