为澳联储（RBA）进行的最新分析显示，富裕的年长澳人正借助负扣税和资本利得税优惠政策，蚕食更大份额的房地产市场。
这一趋势持续推高房价，却令中低收入群体的购房之路愈发艰难。
该分析于周四发布，指出澳洲税制是导致本国家庭债务水平居全球前列的关键因素之一。
联邦政府正借本月备受争议的预算案对该税制推行大刀阔斧的改革。
RBA研究证实，年长且更富有的婴儿潮一代正在垄断租赁市场。Louise Kennerley
联邦财政部长 Jim Chalmers 借此预算案宣布了一代人以来最大规模的房产税制改革，包括将负扣税优惠范围限制在新建房产，并将资本利得税制度恢复至1999年之前的框架——即仅对资产价格经通胀调整后的实际增长部分征税。
资本利得税的调整迅速引发强烈反弹，批评之声尤其来自初创企业界。与此同时，部分分析师警告称，随着房东陆续抛售出租房产，房价或面临大幅下跌压力。
年长投资者比例翻倍，税制优势是关键
RBA高级分析师 Alexandra Michielsen 在分析报告中指出，住房投资者与自住业主有着本质区别——前者主要受高资本回报驱动，而负扣税等税收激励措施恰恰助长了这种回报预期。
她发现，自霍华德-科斯特洛（Howard-Costello）政府于世纪之交推出资本利得税50%优惠政策以来，澳洲房东群体的构成已悄然生变，房价也随之节节攀升。
“高收入投资者拥有更强的借贷能力，并从负扣税和资本利得折扣等税收优惠中获益更多。不断攀升的房价推高了入市门槛，使中低收入家庭的购房难度与日俱增。”
六旬以上投资者比例从12%飙升至28%
数据揭示了一幅清晰的人口画像：住房投资者的中位年龄已从1999至2000年间的45岁攀升至2022至2023年间的51岁；60岁以上投资者的占比更是翻了一倍有余，从12%跃升至28%。
Michielsen 指出，这一转变既折射出更广泛的人口老龄化趋势，也反映出年长群体中持有房产比例的持续增加——其中约40%的变化可归因于人口结构整体老龄化。
值得注意的是，50岁以下人群在投资者中的占比已呈现下降态势；即便是50多岁的群体，尽管比例较1999至2000年略有上升，但自2010年以来已大幅回落。
《悉尼晨锋报》此前已在预算案公布前披露，持有出租房产的六七十岁人群数量激增，RBA的研究进一步印证了这一现象。
高收入群体掌控四成房产
报告还揭示了财富与房产持有之间的高度相关性：高收入者持有投资房产的可能性远高于低收入者，收入最高的20%人群掌控着近40%的全部投资房产。过去十年间，投资者活动也“略微偏向”高收入群体，中等收入者的参与比例则有所下滑。
负扣税的支持者一贯声称，大多数投资者仅持有一处房产。然而研究数据显示，过去20年间，持有多处房产的人群比例已攀升了7个百分点。
Michielsen 同时指出，大量投资者涌入房地产市场，也正是澳洲家庭债务水平高居全球前列的重要原因之一。“与许多国家不同，澳洲家庭在住宅房地产投资者群体中占据显著比重，这是导致澳洲家庭债务相对偏高的关键因素。”多年来，RBA一直注意到税制、房地产行业变化与投资者杠杆水平之间存在关联。
