根据中指研究院历年统计数据，2024年全国法拍房市场累计成交拍品数量约17.6万套，较2023年成交16.9万套增加约4.1%，网络司法拍卖房产的规模日益扩大。在网络司法拍卖房产过程中，人民法院根据最高法《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条“查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”及最高法《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》第2条“严格审查权利负担的真实性”的规定，应查明拍卖房产上已设立的担保物权、用益物权及其他优先受偿权等权利负担，以区分各权利设立的时间先后、效力层次、真实合法性，从而依法涤除阻碍抵押权实现、降低房产变现价值等权利负担，从根本上降低流拍风险，保障债权人与竞买人的合法权益，提升债权清偿率。然而实践中，拍卖房产上权利负担涤除不彻底的问题却日益凸显，这一“权利涤除困境”导致拍卖房产无法以原本“干净”的权属状态被依法处置，严重贬损房产价值，既破坏了司法秩序，更侵害了司法权威。《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》明确“强化当事人、检察机关和社会公众对执行活动的全程监督”，2026年1月19日召开的全国检察长会议着重强调“依法加强对民事、行政执行活动全程监督”，本文立足于这一工作部署，旨在探索优化更精准、主动及刚性的全程监督路径，以期为完善民事执行监督理论、指导司法实践提供参考。
（一）被执行人恶意减损房产价值
《民法典》第725条规定的“买卖不破租赁”原则，原意是对抗不动产新的所有权人，强化对承租人的保护。但实践中，被执行人常常恶意利用该规则，采取虚构长期租约等策略，通过倒签合同日期、伪造租金支付凭证、虚报占有事实等手段减损房产价值，从而降低社会公众参与拍卖的意愿。如浙江省L市人民检察院办理的执行监督案，被执行人向人民法院提供了虚假的20年租赁合同及付清全额租金的凭证，主张“带租拍卖”，后仅有其近亲属一人参与竞拍，并以评估价56%的低价将该房屋拍回，最终达到了逃避执行的目的。
（二）案外人串通优先受偿
被执行人通过虚构债权转让协议、借助P2P平台转让及收益权证券化等新型金融工具“套取”优先受偿权的行为则更具隐蔽性。该行为使得人民法院陷入“外观信赖”的误区，而新型金融工具的包装进一步强化了权利外观的迷惑性，对传统执行审查模式构成理论与实践的双重挑战，增加了权利涤除的难度。以浙江省H市X区人民检察院办理的某化工公司执行监督案为例，被执行人的普通债权人与金融机构人员串通，伪造了一份时间提前至房产抵押登记之前的债权转让协议，误导人民法院作出错误裁定，成功骗取了拍卖款的优先分配资格。
（三）执行人员履职行为失范
执行人员在拍卖房产的权利涤除程序中扮演了“守门人”的角色。当部分执行人员受利益驱动履职失范，必然会导致权利涤除程序流于形式。如浙江省H市X区人民检察院办理的某藤艺公司等系列执行监督案，执行法官在收受当事人所送烟卡后，没有涤除明显存疑的租赁合同，而是提出了带租拍卖的处置意见，最终造成债权人损失1900余万元。后该执行法官因犯执行判决、裁定滥用职权罪，被依法判处有期徒刑5年。
本文在对浙江省H市X区人民检察院近3年办理的执行监督案件进行梳理后发现，上述权利涤除困境的典型样态是多项因素相互交织所形成的结果。
（一）客观条件制约
1.信息壁垒森严。人民法院执行系统与不动产登记、税务、市场监管等系统之间尚未实现互联互通，无法全面及时掌握涉及拍卖房产的相关数据。执行人员难以实时、高效地核查涉案房产的租赁合同备案情况、抵押登记状态、实缴租金等关键信息，对于虚假租赁等行为的识别与核验能力也会受到限制，这就给相关当事人虚假申报提供了可乘之机。
2.审查标准模糊。拍卖房产的权利涤除程序中，对于核心要素的认定规则缺乏统一实操指引，尚未形成明确、清晰及可普遍适用的审查标准。如租赁合同真实性如何判断、“实际占有”如何认定、自由裁量的合理边界如何确定等等。这也就导致不同人民法院、甚至同一人民法院的不同执行人员之间在裁判尺度上把握不一，甚至审查结果很大程度上依赖于执行人员的主观判断与个人经验。
3.协同机制不畅。对于在权利涤除过程中发现的可能涉嫌虚假诉讼或职务犯罪的线索，人民法院、检察机关与公安机关之间在案件移送、联合查办、证据固定等多个方面的信息沟通机制、程序衔接机制等尚不健全，制约了打击逃避执行行为的整体效能，无法形成有效的监督与惩处合力。
（二）人民法院审查缺陷
1.审查呈现形式化倾向。受案多人少、结案压力的影响，人民法院在权利涤除程序的审查中，往往偏重对合同文本、权利凭证等书面材料的形式查验，部分案件中只要被执行人或承租人提交了相关合同、租金支付材料等即予以认可，而疏于对租赁中实际占有情况、租金支付合理性、抵押存续状态等关键情节开展实质性调查，虚假租赁或权利瑕疵等情形必然难以被有效识别。本文梳理23件样本中有11件均存在虚假租赁的问题，因形式化审查无法消除权利瑕疵，致使权利涤除程序空转，最终造成债权人的巨额损失。
2.责任分配存在偏差。《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第14条“拍卖财产已知和未知瑕疵由买受人自行承担”的条款，意在合理划分司法拍卖中的风险负担。然而，部分人民法院在权利涤除程序中进行扩大化解释和适用。多起样本的拍卖公告中直接载明涉案房产的租赁情况需由竞买人自行判断，及由其本人承担相应的法律后果，实质上转移了应由人民法院承担权利涤除的审查义务，将识别房产瑕疵的风险不合理地转嫁于竞买人。
3.执行人员监管缺位。权利涤除审查多数情况下由单人主导，既缺少实时动态监督，又因执行信息化监管覆盖不足，为执行人员以权谋私滋生了空间。个别执行人员在接受请托后，明知拍卖房产权利的负担应予涤除但仍确认真实，借权利涤除程序的审查权谋取私利，严重侵蚀司法公信力。
（三）检察监督存在短板
1.监督启动滞后。当前对于网络司法拍卖房产中权利涤除程序进行监督的介入时点，往往是在执行关键节点之后。大多数情况下，涉案房产已处分完毕，损害结果通常难以逆转。检察机关即便提出纠正意见，也常因房产无法追回、程序复杂或者救济成本高昂等因素，致使监督整改效果不佳。
2.程序衔接断层。人民法院拍卖房产的权利涤除程序通常具有书面化、封闭化的特征，缺乏透明的外部监督通道。检察机关无法实时介入权利负担的审查过程，也难以获取充分的程序流转信息，事前预警和事中纠偏的功能无法有效发挥。
3.监督方式单一。目前，检察机关的监督手段基本上是制发检察建议，缺乏与违法行为性质、程度相匹配的分层处置方式。如轻微瑕疵过度依赖书面文书监督影响个案实效，严重违法行为的整改效果缺乏有效评估等等。
2026年全国检察长会议明确指出，要着力提升检察监督精准度、监督力度及深度，加强研究探索，持续做实高质效办好每一个案件。检察机关在面对网络司法拍卖房产中的权利涤除困境时，现有监督模式与会议提出的“精准”“有力”“深度”监督的要求存在差距。为有效破解困境，检察机关亟需优化民事执行活动全程监督体系，从而推动监督实现从被动受理向主动发现、事后纠正向事中控制、柔性建议向刚性约束的深刻转型。
（一）深化数智赋能，实现主动监督
数字检察监督基于技术赋能——通过数据互通打破信息壁垒，实现监督的精准化与高效化。实现技术理性向制度理性的新跨越，促进实现法律监督高质效，助力国家治理现代化。为有效践行最高检“以大数据赋能法律监督”的工作部署，探索构建网拍房权利涤除违法监督大数据模型，推动与不动产登记、税务、市场监管等部门建立协作机制，通过整合汇集合同文本、权利登记、拍卖流程、异议申请、抵押清偿等核心数据，设置筛查规则，精准发现监督线索。如虚假租赁识别规则，可通过多维度数据交叉比对锁定异常情形：比对合同签订时间与房产查封时间，识别倒签合同的嫌疑；比对租金支付流水与租期约定的匹配性，筛查一次性付清全款的超长期租约；比对执行异议提交时间与拍卖节点，捕捉集中在拍卖公告发布后至成交前7天内提交的“卡点”异议；交叉验证资金流水的用途，识别同笔转账同时作为租金、借款或货款凭证的情形等等。对该模型筛查出的线索，再通过人工核查、卷宗调取、实地勘察等方式核实情况，最终锁定应涤除而未涤除等违法监督线索，推动监督从“被动等待”向“主动发现”转变，切实提升监督精准度与效率。（二）锚定全程导向，抓实过程监督
依托现有法检协同机制，进一步扩大覆盖维度及运行内容，逐步将检察监督延伸至权利涤除程序的全流程。在程序启动阶段，重点审查人民法院对权利负担的初步核查是否全面覆盖租赁、抵押、居住权等常见类型，严防遗漏隐藏的权属瑕疵；在权利涤除阶段，紧盯审查标准适用与程序合规性，重点审查人民法院是否通过调取租金流水、核实实际居住情况、询问利害关系人等方式完成对权利负担的实质性核查，并视情独立开展调查核实工作；在公告拍卖阶段，聚焦权利负担公示的真实性、完整性，审查人民法院是否如实披露租赁权、居住权等关键信息。通过三阶段依次推进、紧密衔接，及时识别锁定监督线索，推动全程监督要求落到实处。（三）区分违法类型，夯实长效监督
检察机关针对权利涤除程序中不同性质、不同程度的违法行为，采取层次清晰、多元融合的监督策略，精准运用检察建议，实现个案纠错与类案堵漏协同发力。对不影响执行结果的轻微瑕疵，通过口头纠正督促人民法院及时整改，同步做好书面记录留存；对因审查疏漏导致网拍房权利负担未有效涤除的个案，及时制发个案检察建议，明确指出程序违法或事实错误之处，督促人民法院在规定期限内书面回复整改情况；对批量案件中暴露的共性问题，提炼类案特征制发类案检察建议，并定期评估整改成效，推动人民法院完善权利涤除审查规范、建立源头防控机制，形成“个案整改——类案规范”的长效监督效应。
