房价贬值的当下,离婚时房产分割如何利益最大化?

过去十余年，因房价持续上涨，房产一直是大家趋之若鹜的投资圣地，也是离婚财产分割中的“必争之地”，房产有着巨大的增值红利。所以即使在法律规定中房产分割也仅涉及房屋还贷及增值，而从未有贬值的字眼提及。现今市场环境逆转，房价下行现状显著，房产从“增值资产”转为“贬值负担”，分割逻辑也大存争议。法律虽未明文规定贬值分摊，但实务中也有法院结合公平原则，对共同还贷部分以外的损失承担作出差异化裁量。机械套用旧有分割模式都会造成一方承担过度风险，但也给分割止损或利益最大化了可乘之机。“要房子”有要的策略，不要房子有不要的止损之处。虽然大家都认为：要房子可能意味着承接了贬值风险和按揭负担。

近期办结离婚纠纷案，正是这一现象的典型缩影：我代表的是女方，分割的是男方婚前支付首付婚后还贷的房产，该房产也面临市场房价的摧残，房屋市场价值较购入时明显缩水。但最终我方争取全额分割了婚内的还贷本息，并未承担任何房产贬值。该案经一审、二审，二审也予以了维持我方胜利成果，案号：（2026）云01民终4817号。二审法院在判决中明确指出：“女方在一审中明确放弃主张房屋增值部分，仅要求分割婚后共同还贷部分。本院认为，该房屋的产权归属及债务承担已由一审判决确认为男方个人所有及个人债务，女方仅就婚后共同还贷部分享有补偿权，而房屋市场价值的波动属于男方作为财产所有人应自行承担的投资风险，与夫妻共同财产分割无涉，且女方未主张增值部分，故在计算补偿款时无需考量房屋贬值因素。综上所述，案涉房屋补偿款计算不应考虑房屋贬值风险。”

结合《民法典》及相关司法解释、该案裁判逻辑，本文我将从要产权一方（通常是婚前购房登记方）和要折价补偿一方（通常是非登记方/共同还贷方）双重视角，来拆解房价贬值周期中离婚房产分割的利益最大化策略，为当事人提供可行性实操指引。

离婚房产分割的核心法律依据为《民法典》第1087条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，它明确了三大核心分割规则：

1.产权归属：婚前一方签订购房合同、支付首付并贷款，房产登记于首付方名下的，离婚时房产原则上归登记方所有，剩余贷款为其个人债务。本案中法院一审、二审均认定房屋归男方所有，剩余贷款由其自行偿还，完全契合该规则。

2.补偿计算：婚后共同还贷部分（含本金与利息）及对应增值部分，由产权方对另一方补偿；房价贬值时无增值部分，仅补偿共同还贷本息。本案中房屋虽贬值，但法院仍判决男方向我方当事人补偿婚后共同还贷本息的50%，未支持男方“扣除贬值损失”的上诉主张。

3.风险承担规则：婚前购房属于个人决策，房价贬值风险由产权方独自承担；婚后共同购房的，贬值风险由双方共担。本案二审明确指出，房屋贬值是产权人男方的投资风险，与夫妻共同财产分割无关，无需在补偿款中扣除贬值部分。

当然该案中最大的有利点，确实是因为该房产是男方婚前首付购买，若是婚后共同购买，那房贷贬值避免难度将大幅增加。

本案中，作为要折价补偿的一方（非产权方），我们的诉讼目的就是及时止损，落袋为安，锁定收益。我们的核心就是“把共同投入变成确定现金”，避免被绑定在贬值资产上，同时防止对方转移资产、拖延支付。具体如下：

1.坚持共同还贷本息分割底线，不主动承担贬值

根据司法解释第七十八条，非产权方有权主张“婚后共同还贷支付的款项”及其相对应增值部分。在房价下跌、放弃增值主张的情况下，至少应拿回“共同还贷本息的一半”。这里最关键的是：不要被对方误导，心软“房子跌了，所以共同还贷部分也要打折”。但我们可以换个角度想：法律上，共同还贷用的是婚内共同财产（工资、奖金等），这部分财产若没有消耗在房产上，无论房价涨跌，都与共同存款性质无关，都应作为共同财产权益进行清算。本案中我方正是坚持仅分割共同还贷部分，成功锁定补偿款，未卷入房屋贬值争议。

2.巧用“增值放弃”作为谈判筹码，换取更快变现

如果房屋明显贬值，可以主动提出：我方不主张增值，但婚后还贷本息依法确属夫妻共同财产，确定分割补偿比例，若对方现金困难，甚至可以考虑延期支付，来锁定补偿金额。

实践中，若双方对房屋价值争议大或一方无支付能力，大多数人会驳回“归一方所有+补偿”的方案，转而判“共同卖房分钱”（《民法典》第304条）。但这条路径对要折价补偿的一方不够友好，因为卖房周期长、成本高、价格不可控，而且存在最终卖房按还贷比例计算的问题，因此更应追求“固定还贷金额和分割比例+短期支付+违约条款”，而非依赖未来变现。

那换个角度：从该案总结来看，如果我代理要产权一方（即婚前购房登记方）：那我最大的诉讼策略一定是严格计算贬值，争取少折价补偿，正所谓“严控成本，优化风险”。毕竟目前房价持续下行，将来是否能再度享受房价上涨红利是未知数，所以诉讼目的一定是止损、减损。

面临房价贬值的市场行情，作为婚前购房的产权方，核心利益目标是保住房产所有权、减少补偿支出、隔离额外风险。结合本案经验，可从以下维度实操：

1.锁定“共同还贷补偿”计算基数。依据司法解释规定，房价下跌时，要产权一方应坚决明确：补偿款基数仅针对“婚后共同还贷支付的款项”本身。

2.按房屋增值计算方式，严格计算房屋贬值折价比例和金额。

毕竟婚内还的不仅是贷款，还有利息，现在房产大幅缩水，那还贷本息当然也面临缩水，且要产权就面临还要继续承担房价缩水和独自还贷负担。因此，可以参考【还贷本息÷购房总成本（=购房首付+购房贷款+还贷总利息+其他税费及中介费成本）】×房屋现市场价。这里面的重点就是一定要尽可能把所有购房总成本计算在内，我们都知道，增加分母就可以减小分割比例，进而可以减小折价金额；其次，房屋现市场价也非常关键，一定要争取尽可能低的房价协商，实在协商不成的情况下，要产权一方大可以果断选择房价评估，毕竟评估价一般还小于市场价，这对要产权一方更友好。

3.理性评估持有成本，避免陷入流动性陷阱。房价贬值时，房子可能变成“流动性陷阱”。要产权一方要理性评估：自己是否有稳定收入覆盖月供？若非刚性住房，是否有继续持有的必要？若持有成本过高，强行要房可能导致后期断供、房产继续贬值，反而利益受损。

换而言之，放弃增值补偿也需谨慎考虑：若后续房价回升，主动放弃后将无法再另行主张增值补偿。但你若有放弃的魄力，来换取快速离婚的解脱，孰优孰劣各有评判。

房价贬值的当下，离婚房产分割的逻辑已从“争增值”转向“控风险、锁现金、换流动性”。无论你要产权还是要补偿，核心点在于：用法律规则固定可得利益，用谈判策略对冲不确定风险。

本案中男方虽然保住了房子，但承担了全部贬值风险和剩余贷款；我方当事人虽未拿到房子，但拿回了共同还贷本息的一半，并分割了其他存款、公积金等“硬资产”，避免了房产套牢。两种选择哪种更“利益最大化”，取决于你的现金流、持有成本、未来规划与风险偏好。法律给了我们权利，但利益最大化，永远属于那些算得清账、留得住证、谈得成条件的当事人。

孙鸿钧 律师：137 5951 8987

律师执业证号：15301202110362175

法律出版社《离婚案件全攻略》作者

知恒（昆明）律师事务所 专职律师

知恒（昆明）婚姻家庭法律事务部 副主任

2022、2023、2025年度优秀律师

执业领域：婚姻家事诉讼、复杂婚财分割、家族财富传承。

执业理念：以鸿观之眼，察微观家事。用法律理性，化解家庭纷争。