离大谱，成都昔日“万人摇”神盘，竟然涨回来了！

3月，【川发天府上城】一套朝南、建面约115㎡的套三双卫出让，成交总价约169万，单价约14686元/㎡。

然而就在4月份，小区同户型出让，同朝向，仅有高低楼层差别，最终以总价213.3万成交，折合单价约18539元/㎡！

短短一个月时间，成交价暴涨44万，这到底是“特殊案例”，还是天府新区二手房真的好起来了？

结合天府新区最新动态，聊聊锦江生态带的未来。

从“万人摇”到“破发”，它就是成都楼市的缩影

川发之所以被称为“神盘”，主打的是物美价廉。

2019年首开到2024年清盘，高层清水价格大多维持在1.3万-1.4万/㎡之间，但同期出售、一街之隔的中海锦江城，单价早早就突破了2w！

在这种巨大的价差诱惑下，川发天府上城从2019年到2023年间共取证5次，次次被抢爆，最多一次甚至有超过4万人报名挤破头，摇号中签率低到离谱的1.94%。

并且，川发的品质同样在线，直接看一期呈现：

相较于改善盘，川发不算出彩，但在刚需“集团”排名，川发绝对算得上天花板。说白了，用最少的钱买尽可能好的货！

时间来到2023年下半年，这批“天选之子”手里的房子终于熬到可以挂牌了。

当时的房东们一个个心气儿高得很，首批二手房直接挂出了2.2万-2.5万/㎡的价格。

可市场不会陪你演戏，从2023年底开始，整个二手市场的寒意越来越浓。

尤其是到了2025年和2026年初，川发的价格就像坐上了滑梯，成交价从1.6万+一路俯冲，最低的时候甚至跌破1.35万/㎡。

到2026年3月，那套115平的房子成交价只有1.47万/㎡，对比当年1万出头的买入价，加上这几年的利息和税费，算下来收益已经微乎其微！

从万人摇号、一房难求，到单价腰斩、无人问津，川发天府上城的起伏，正是成都楼市从狂热回归理性的真实写照：

刚需盘涨得猛、跌得狠，没有永远的神盘，只有跟着市场走的价格。

川发二手房价，这次能稳住吗？

第二个问题，川发天府上城这次价格反弹，究竟是一次性的“回光返照”，还是能稳扎稳打地筑底企稳？

通通来说点掏心窝子的话，咱们得分短期和长期来看。

先看短期，稳住1.4-1.8万，问题不大。

一来地段和配套摆在那里。

川发所在的锦江生态带，是天府新区发展最早、兑现度最高的“首熟区”，剑南大道和地铁5号线通达，天府环宇坊、天府四中等配套也算能打！

剑南大道一路之隔还在修银泰商业，未来生活氛围，绝对是杠杠的。

二来锦江生态带北区已经接近饱和。

锦江生态带北区近5年几乎没有新的住宅地块供应，就算川发是个容积率3.9的高层刚需小区，但胜在房龄新、园林品质在线，在一堆高层刚需盘里算是“尖子生”了！

再加上5月份天府半岛重启，修桥、修商业、修学校，与锦江生态带实现连片发展，这套组合拳打下来，川发价格再往下砸的空间已经不大了。 

所以通通判断，大概率，未来很长一段时间会在1.4万-1.8万这个区间震荡筑底！

但把眼光放长远一点，长期看反而没那么乐观。

一方面，竞争格局正在悄然生变。

5月15日，隔壁就有新地块刚刚挂牌出让，成交楼面地价11700元/㎡，按现在这个行情，未来新房单价可能会在2.0万-2.5万/㎡之间。

而且不止这一个，南区还有大片的空地在排队等待开发，未来周边必然会涌现大批按照新规设计的“新规产品”。

这些新盘在户型设计、梯户比、得房率等方面，对川发这种老一代高层简直是降维打击。

另一方面，产品自身的短板终究是绕不过去的坎。

川发的大部分房源都是2梯3户、2梯4户甚至2梯5户的高层产品，户型设计也是几年前的主流风格。

现在的购房者越来越挑剔，在预算差距没有特别大的情况下下，面对产品更新、舒适度更高的新房，为什么要去买一个入住率已经很高、梯户比偏高的老盘？

综上判断，川发天府上城短期内的价格回暖，大概率是个例，但在天府新区这波重磅城市更新下，这种情绪提振，有望形成一波行情！

对于房东来说，如果想要脱手置换，现在的每一次拉高可能都是不错的窗口期。

对于想上车的刚需来说，如果自住需求迫切，1.4万左右在锦江生态带买到一个品质不差的次新小区，这笔账也不会亏！

本文主笔︱番茄炒蛋︱购房通出品

2025年成都重点项目分布图，已上线！

项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。

- THE END -