这是Lilei的第137篇原创文章

我是蕾蕾

中国人民大学毕业，上海单边代理人

2025年我一共成交了32套房子，年成交金额2亿+

平均成交时间58天，最快0天（当天挂牌卖出）

如果你想快速卖房，无痛卖房

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Part 1市场尽调，多方位定价

这套房子是业主2023年新房买进，刚办理好产证，就委托我帮她卖了。

委托人是看到我的视频加过来，觉得比较靠谱，之前不认识，电话聊了2次后她决定委托我帮她卖这套房子。

在签署委托协议后，我们先帮她做了一份市调报告。

估出来成交价在380-400万左右。

因为买进的时候是高点，现在的价格卖掉还掉贷款，手上没剩多少了，我请委托人好好考虑是否要卖？

她用很快的时间就决策好，要卖，把租客请出去之后就开始卖。

租客2月底搬出，所以我们挂牌的时间点确定在3月初。

Part 2开发商手握140+套房源，砸盘销售

上市前，我们2月初第一轮市调摸底的时候，我们就发现同小区的二手房挂牌都在500出头，价格高很多，没有带看，也没有竞争力，真正的竞争对手是同小区的新房开发商。

我们在2月初跑市调的时候，就去过开发商的案场，案场的销售人员告知只剩下10套房子了，当时的开发商折扣是85折，给中介4%佣金，相当于买家实际支付价格最低会在81折。年前消化了5套左右，我们想年后3月应该就能消化完了。

我们根据当时的市调情况，把成交价估在了380-400万。

节后3月初，我们挂牌上市，上市后多板块推广，覆盖中介门店110家，中介个人近200人。

这时开发商又将折扣降到了8折，中介佣金4%，买家实际支付的最低价格是76折。

同时我发现了一个奇怪的现象，开发商不仅没有收缩营销规模，反而加大了营销的投入。

我觉得非常奇怪，如果只剩下5套房子，是不会有这么大规模的营销活动的。

我怀疑真实的剩余套数远超5套。

于是我们又去案场摸底，但是案场销售实际剩余的房子套数讳莫如深。

后面我们通过监控新房网签系统，拿到了真实的数据——

开发商实际还剩140+套房子，和我们同户型的房子还有100套，其中好楼层的还有60套。

这个消息对于我们是晴天霹雳，本来期待开发商卖完之后，我们的主要竞争对手就是同小区和临近小区的二手房了，但是开发商卖房遥遥无期，以年计算。

业主权衡之下还是决定继续卖，我们先把挂牌价挂在460万（偏高），彼时开发商8折相当于挂牌价425万。

3月中旬，我们把挂牌价调整到439万。

上市后1个月的时间里面，我们有19组带看，对于近郊没地铁的盘的来说，这个带看量蛮不错的，也是同小区二手房带看量最大的一套。

但买家也会同时看新房，因为新房户型一模一样，没人住过，买家不用付中介费甚至还会得到中介的fandian。

到了4月初，开发商进一步降价，到75折（400万），中介佣金4%，买家实际支付价格最低来到了71折（380万）。

而3月市场这么好的时候，开发商也仅仅卖了4套房子，还剩135套，等他卖完遥遥无期。

我们和中介也保持紧密联系，拿到了最新的一手房成交价。

不错的楼层，同户型，一手房实际成交390万，如果中介比较狠，可以到380万。

我们房子的市场成交价明确在390万左右了。

Part 3抉择：要么拼一拼，要么直接下架转租

得到开发商进一步降价的消息，对我们来说是一个沉重的打击。

我们目前的挂牌价439万，开发商折后挂牌价400万，中介佣金后，最低可以380万。

对于买家来说，我们的挂牌价没有吸引力。

对于中介来说，不光是价格没吸引力，佣金更没有吸引力，（4% VS 1%），中介肯定会首推新房。

等开发商卖完是不可能了，按这个销售速度要2年多。

而且，剩余的房子越少，开发商的甩卖折扣力度越大，因为板块最新拍了2块地，新房将于3季度上市，我们小区开发商知道自己肯定卖不过更新更好位置的新房，所以一定会进一步降价，甩卖手上的房子。

怎么破局？

在了解到开发商的降价动作和营销策略后，我和委托人沟通。

目前我们面临2个问题：

一是开发商进一步降价，挂牌价比我们的挂牌价低了40万；

二是他们给中介4%佣金，我们给1%，中介推荐意愿低，所以并没有把我们能签字的价格415万放给客户，而是顺势将客户引导到新房上去了。

针对这些问题，我们有2个解决思路

1）正面竞争。把挂牌价直接调低到和开发商价格相近的价格399万。并且明确是一口价，不议价，这样我们的价格就可以直接呈现在买家面前，而不依赖于中介传导价格。

实际我们要守的底价是390万。留9万的议价空间。

同时，给中介的佣金除了1%之外，另给成交个人2万的现金红包，拉小我们和开发商的佣金差距，提升中介的推荐意愿度。

2）也可以放弃竞争，我们直接转租，尽早拿到租金，不用浪费时间继续再卖。等到未来竞争态势好一些，再卖，但是几年后的价格就不知道是什么样了。

选择哪一个方案，委托人决策，我们充分尊重。

委托人权衡后，还是希望现在卖出，正面竞争，我们先试一试第一个方法。

如果尝试后还没有效果，我们就下架房子不卖了。

Part 4执行策略，2天2个出价，略溢价成交

确定销售方案后，4.4下午我们通知了近200位中介，1天内就有了6组带看，2个出价。我们的策略出效果了。

第一个出价390出头，但是买家需要做高多贷，我们觉得不合规风险高，排除了；

第二次出价389万，约见面谈。

第一轮389万

第二轮谈到了392万——委托人可以签字了

但是我不止步于委托人预期，我现场判断买家这边还可以再谈高，摒了一下，让中介进一步拉买家的价格。

第三轮还是392万不变，买家说要回去和家人商量，中介跟了这个买家比较久了，谈了3次都是差几万块，对买家心态把握比价好，最后还是成功把买家留在谈判桌上继续谈。

第四轮买家最终加到395，也是超出委托人预期的很好的价格。

最后又谈了一轮，最终相当于396万成交，略溢价。

委托人很开心地过来签字。

在传统卖房模式下，中介谈判大概率不会再达到房东预期价格后还继续谈高的。相比于给房东多谈几万，他们更希望确定成交，落袋为安。

但我会判断现场的情况，在稳住买家的前提下，尽可能帮房东委托人谈到最高价，而不是止步于委托人的预期价格。

这是专业单边代理人和传统模式的不同之处。

当然我不能保证每套房子都能谈出溢价，事实上我有1/3的代理房子就是市场价成交，没有溢价。

但我不会让房东委托人卖亏，有机会多谈价格，我一定会帮房东争取到最高价。

我的委托人是外资公司的管理层，工作特别忙，还会要出国出差。

整个过程她没接过中介的一通电话，也没谈过一个买家。

我谈好了，她过来直接签字，1个小时搞定了，很节约她的时间精力。

时间快，省心，略溢价，拿到的结果她非常满意。

Part 5回顾：信息差+精准营销+委托人果断

回顾我们整个卖房过程，1个月，19组带看，3个出价，最终溢价帮业主顺利卖出。我们这套房子也是同小区交房后卖出的唯一一套二手房。

整个过程她不用操心任何事情，直接签字收钱。

我们拿到这么好的结果，和紧密跟进主要竞争对手，即开发商的实际销售动态有关系。

• 如我们委托人所言，我们这个案子能顺利卖出最关键的是信息差。

我帮她抹平了信息差，我们到监测到竞争对手卖了多少，多少钱成交。

同时，我们利用信息差。买家和中介对开发商的库存和策略不甚了解，所以可以对我们出到很不错的价格。

我不止步于委托人的预期价格，发现买家还能加价，我会尽力谈到最高价，为我的委托人谋取最大利益。

• 其次和我们的精准营销策略有关系。

尝试一口价销售策略，不用中介传话，把有性价比的价格直接扑到买家面前。避免了中介因为高佣导向，只给买家推荐新房。

在佣金之外，额外给成交中介个人现金红包，减小我们和新房的佣金差距。

• 最重要的是，我们有一个决策力非常棒且信任我们的委托人。

她这套是投资房，买入高，但是想好了现在要卖，就接受当下的市场价，不抱任何不切实际的幻想。

整个卖房的过程完全没有任何的情绪波动，纯把房子当投资品。

投资失利，决心要卖，就认亏离手。

股市里面有一个词叫合格投资者，合格投资者的门槛非常高。

但我认为她就是二手房市场里面的合格投资者，她的决策力非常强悍，我对她非常佩服。

Part 6最后

整个卖房过程委托人就见了我两面，一次是签完委托协议看房子的时候，第二次就是谈好价格签约的时候。

我们是陌生人，她通过看我的卖房介绍视频+2通电话，在我们完全没见过面的时候，就敲定了和我合作，直接签好了委托协议，再次为委托人的决策力折服。

事实证明我的服务也正是她需要的。 

我的委托人给的评价很高：

她说她觉得我们非常专业， 在成交后流程上的风控也很到位。

在待人接物上客观、直接、不废话、不开空头支票，也没有很多不必要的情绪和施压，这些对她来说都是很不错的体验。

无需做情绪劳动，简单快速拿结果，是她的最爱。

最主要这个过程中在黑暗里一直有人给出主意和坚定的想法，她觉得她的服务就买得很值。

非常感激委托人这么高的评价，我也非常欣赏她不带情绪的强悍决策力，非常理性，我们配合得非常好，一起打完一场漂亮的战役，办完一件重要的事情。

感谢她把卖房这么重要的事情交付我去办，感谢她的信任。

也期待未来再有多多的合作。

上海买房/卖房，随时找我，微信lesley7193

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