深圳楼市彻底稳了,5月份二手房成交均价环比上涨3.8%,网签量创近14个月新高,二手挂盘量减少5000套

朋友们，深圳5月的楼市数据出来了，都说不买房，结果成交再创新高，二手成交均价也上涨了。新政加上五一假期，效果还在持续，整个市场“量价齐升”。一二手房总共网签了13348套，比去年同期大涨了28%。更关键的是，一二手住宅加一块网签量终于又冲回了万套大关，到了10077套，环比上升11.4%，同比上升28.4%，近14个月首次突破万套。

先说关键数字： 5月深圳一二手房总网签13348套，环比涨6%，同比更是大涨28%。市场这热度，感觉是稳在高位了。

具体来看呢：

新房势头很足：一手房网签6651套，环比直接涨了21%，同比也增了36%，妥妥的成交主力。

二手房也没掉队：虽然环比微跌了6%，但还是卖了6697套，同比也是涨21%。连续好几个月都在5000套这条“荣枯线”以上，市场底子算是稳住了。

住宅成交创了个新高：光看住宅的话，一二手加一起网签10077套。这是自2025年4月以来，第一次重回万套以上，环比大涨28%，创了个新纪录。

1. 成交情况

5月深圳一手住宅总共网签了4543套，环比大涨34%。这里面，预售的签了2819套，涨了53%；现售的签了1724套，涨了11%。

2. 哪个区卖得好？

好几个区的预售网签量都比上个月涨了，像福田、盐田、光明，涨幅都超过了100%。要论谁卖得最多，还是龙华和宝安，都超过了600套，领跑全市。

3. 为啥涨这么多？

很简单，5月有一批核心区的豪宅和新国标项目集中上市，不少都“日光”或者接近“日光”了，一下子就把新房行情给带起来了。

4.新入市项目

5.最新库存及去化周期

截止到5月31日深圳新房预售可售房源仅为22764套

1. 成交情况

5月深圳二手住宅网签5534套，环比微跌6%，但同比还是大涨21%。成交量连续几个月都在5000套以上，说明市场底部确实挺扎实。

2. 区域表现

核心区限购松绑的效果还在。福田和南山的二手住宅网签量环比都在涨：福田卖了995套，涨12%；南山卖了936套，涨17%。

3. 价格走势

注意：成交均价选取了贝壳研究院和乐有家研究中心两家数据，因为两家成交区域及房源有所不同，贝壳刚需成交更多，乐有家豪宅成交占比更多，所以两家统计的成交均价数据会有略微差距，但都是上涨。

据深圳贝壳研究院监测数据显示：

5月深圳二手房成交均价为52344元/平方米，环比上涨3.8%。

挂牌均价：5月二手挂牌均价环比跌了1%，到了5.93万元/㎡。这是有统计数据以来（2月春节影响不算），挂牌价第一次比成交价低。

为啥会出现这种“倒挂”？

说白了，核心区限购政策放开，市场相对好转，买房的人就更愿意掏钱买核心区那些价格坚挺的好房子，这样一来，实际的全市成交均价就被推上去了，挂牌均价反而跟不上了。

4.挂牌量下降了5000套

据贝壳找房数据显示，深圳二手住宅挂牌量为81,714套，相比2026年1月初的86,702套，5个月减少了约5,000套。

今年1月，深圳二手房挂牌量还在8.6万套以上的高位，经历了“小阳春”和“429新政”的持续刺激，5个月净减少约5000套——这意味着，卖房的速度开始超过新增挂牌的速度。市场正在从“越挂越多”转向“越卖越少”，这是一个积极信号。

5. 买房的都是谁？

明显能感觉到，市场的购买力在往上走：

总价1500万以上的房子，成交占比达到了3.9%，比上个月提高了1.1个百分点。

500-800万这个改善型的价位段，成交占比是22%，也环比提升了1.3个百分点。

简单说，现在市场上掏钱的主力，是那些购买力更强的改善型和高端买家。

深圳现在卖地的思路，可以说彻底变了。不再是“大水漫灌”，而是“精准滴灌”，整体就是“量少，但质量高”。

1. 2026年整体玩法

总量减少：2026年深圳计划供应的居住用地是90公顷，其中商品住宅用地只有55公顷，创了近几年新低。跟2022年360公顷的高峰期比，降了足足75%。

玩法调整：现在重点放在“少而精”上。通过控制新地块数量来稳住市场预期，用那些低容积率、高品质的地块，引导大家从追求“高周转”转向“高质量”。

逻辑变了：最近推地，都喜欢搞“傍大款”模式——就在那些已经火起来的成熟板块旁边，推出新地块。这样开发商一看，旁边就有成功案例，拿地决策的风险就小多了。

2. 一季度回顾

2026年一季度，深圳只推出了2块涉宅用地，总规划建筑面积8万平方米，同比涨了20%，但跟前三年比，还是在低位。

3. 6月好戏要开场了

现在大家就等着看6月份的集中土拍了，有好几块位于绝对核心区的“王炸”地块要密集推出，这绝对是观察市场信心的关键窗口。

具体地块信息：

南山粤海街道T204-0153地块（6月5日出让）

起拍价：23.02亿元，起始楼面价约43344元/㎡。

为啥值得看：在科技园核心区，土地面积1.41万㎡，容积率才2.9。这块地是片区里断供多年的住宅用地，地段核心、配套成熟，容积率还低，可以说是“王炸”级别的供应。

参照物：往南1.6公里，是2024年成交的深圳湾澐玺项目（总价185.12亿元），那个盘首开当天就卖了差不多130亿，是市场上的重要标杆。

前海桂湾T201-0233地块（6月12日出让）

起拍价：16.45亿元，起始楼面价约44762元/㎡。

为啥值得看：位于前海桂湾核心区，土地面积1.19万㎡，容积率3.1。

参照物：紧挨着2025年成交的招商海晏府项目（当年它的楼面价刷新过深圳单价纪录）。这个项目在2026年4月开盘，去化率接近九成，又一次证明了这片区的吸引力。

宝安中心区A002-0113地块（6月25日出让）

起拍价：52.8亿元，起始楼面价约4.42万元/㎡。

为啥值得看：在宝安中心区西组团，土地面积3.74万㎡，住宅建面超过10万㎡，是近期供应里难得一见的大体量核心区地块。

参照物：紧邻2025年热销的深圳观潮府项目（它那块地当年也创过区域总价纪录），这相当于给要拍的这块地，提供了一个非常清晰的价值参考。

现在市场的状态，可以说是需求和供给两边的政策在打“组合拳”：

需求端：4月29日，深圳核心区限购松绑，释放了一波购买力。

供给端：6月集中推出稀缺的核心区好地，就是为了给行业打气、提信心。

这种提供“高确定性”的供地模式，再加上近期取消保障房强制配建之类的城市更新新政策，一起在重塑深圳楼市的底层逻辑。6月这几场核心地块的拍卖结果（最终成交价、有没有溢价、抢地的是不是积极），就成了检验市场真实信心、判断未来走向的重要风向标了。

总结

总的来说，2026年5月的深圳楼市，有这么几个核心特点：

热度延续：在一季度“小阳春”之后，5月网签数据同比还是大幅增长，尤其新房特别亮眼，“429”新政加上旺季的效果很明显。

复苏有结构：市场有点分化，核心区和改善型、高端产品卖得特别火，是市场回暖的主要支撑。均价重回6万，也说明购买力确实在往上走，信心在一点点恢复。

供需逻辑变了：供地策略已经从追求规模转向了追求质量和确定性。土地供应“少而精”，还玩“傍大款”式的精准供地，目的就是给开发商一个清晰的参考，给市场注入信心。同时，需求端政策也在松绑，形成了一个稳定预期的组合效应。

购房窗口期到了：深圳成交量价齐升，二手价在上涨，挂盘量在下降，新房去化也越来越快，有购房需求的朋友真的可以入手了。