土地价值是否并入房产原值缴纳房产税?

很多企业财务和办税人员都会遇到这个问题：计算房产税时，土地价值到底要不要并入房产原值？会计上把土地记在“无形资产”，税务上就不用算吗？容积率高低会影响计税吗？

今天用政策原文 + 实务案例 + 易错提醒，一次性讲明白❗

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一、核心结论：必须并入！会计核算不改变税务口径

根据财政部国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）第三条明确规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。

也就是说：

1.不管你账上把土地记在“固定资产” 还是 “无形资产”

2.不管你是否分开核算房屋与土地

3.只要是从价计征房产税的房产地价必须计入房产原值。

地价包含哪些？

1.取得土地使用权支付的价款（出让金、转让款）

2.土地相关契税、耕地占用税

3.开发土地发生的成本费用（平整、配套等）

二、关键规则：容积率决定 “并入多少”

不是所有土地都全额并入，宗地容积率是分水岭。

1. 容积率怎么算？

宗地容积率 = 地上总建筑面积 ÷ 宗地土地面积（地下建筑面积不计入容积率计算）

2. 两种情形

情形 1：容积率≥0.5

全部地价并入房产原值。

情形 2：容积率＜0.5（大地小房）

按房产建筑面积×2 计算土地面积，仅并入对应地价。

公式：应计入地价 = 土地总价值 ×(建筑面积 ×2)÷ 土地面积

三、举个例子，一看就会

案例 1：容积率≥0.5

某企业宗地面积 10,000㎡，地上建筑面积 6,000㎡，容积率 = 0.6≥0.5。 

土地总价值 5,000 万元，房屋建造成本 4,000 万元。 

房产税计税原值 = 5,000+4,000=9,000 万元

案例 2：容积率＜0.5

某工厂宗地面积 20,000㎡，厂房建筑面积 4,000㎡，容积率 = 0.2＜0.5。

土地总价值 4,000 万元。 

应计入土地面积 = 4,000×2=8,000㎡ 

应计入地=4,000×(8,000÷20,000)=1,600 万元 

厂房成本 3,000 万元 

房产税计税原值 = 1,600+3,000=4,600 万元

四、实务高频问题与提醒

1.从租计征需要并入吗？从租计征按租金收入计税，不涉及房产原值与地价并入。

政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，该条明确规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；"房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。"

2. 未入账、未办证也要算吗？只要实际使用并符合应税房产条件，按规定计入地价与原值。

政策依据：

（1）”未入账也要算”——财税〔2008〕152号

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定："对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（2）"未办证也要算"——《房产税暂行条例》第二条 + 国税函〔2002〕284号

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条是判断纳税义务人的基础规定：

“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”

五、总结一句话

从价计征房产税，地价必须并入房产原值；容积率≥0.5 全额并，＜0.5 按建筑面积 2 倍对应的地价并，会计怎么记账都不影响税务计算。

建议企业：

1.自建、外购房产务必梳理土地价值

2.按宗地正确计算容积率

3.准确确定房产税计税原值，避免少缴、漏缴产生滞纳金与风险。

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