【基础】21_财产转让所得:房产转让、股权转让、核定征收与近亲属免税_202603

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1. 转让所得

财产转让所得主要来源于房产和股权。民间财富的主要集聚形态为房产和股权，其中股权包括上市公司股票。税法规定所有财产转让均应缴纳个税，但实际征管重点为房产和股权。

根据《个人所得税法》第三条第（三）项，财产转让所得适用比例税率，税率为20%。

2. 交易金额

财产转让所得适用固定比例税率20%，不随交易金额累进。

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3. 标准计税方式

标准计税公式为：

（转让收入- 实际成本 - 相关税费）× 20%

相关税费指转让过程中按规定缴纳的税金（不含本次转让缴纳的增值税）、费用和允许扣除的合理费用。

住宅转让涉及税收优惠，如满五唯一免征个税，否则按差额的20%征税。

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4. 全额计税方式（核定征收）

部分地区采用核定征税方式，按转让收入全额乘以低税率计税。以房产转让为例：

房产类型核定征收率适用情形

普通住宅1%无法提供完整、准确的房屋原值凭证

非普通住宅/商铺1.5%-2%视各地规定

核定征税适用于原值凭证缺失的情况，原理与个体户核定征收类似。根据国税发〔2006〕108号文，纳税人如能提供完整、准确的纳税资料，应实行据实征收；否则，实行核定征收。

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5. 房产买卖

房产交易中，核定征收与据实征收并存。部分城市允许纳税人选择税负较轻的方式。此做法与上位法“据实征收优先”的原则存在一定差异，但实践中普遍执行。

个人住房交易除个人所得税外，还涉及以下税种：

税种税率/征收率备注

增值税及附加5%（差额）个人销售购买不足2年的住房

土地增值税核定征收5%（商铺）个人住房暂免

印花税万分之五住房暂免

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6. 核定征收的政策趋势

据实征收是税法基本原则，核定征收属于阶段性措施。未来将逐步缩减核定征收范围。

这一趋势与个体户、个人独资企业核定征收收紧的政策方向一致。企业应逐步规范财务核算，降低对核定征收的依赖。

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7. 股权转让

（一）基本计税规则

根据《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号，以下简称“67号公告”），股权转让计税公式为：

（转让收入- 股权原值 - 合理税费）× 20%

股权原值：指初始投资成本，不包括公司后续利润

合理税费：转让过程中按规定缴纳的税金、费用

（二）股权转让行为的界定

根据67号公告，以下情形均属于股权转让：

出售股权

公司回购股权

以股权对外投资或进行其他非货币性交易

以股权抵偿债务

股权被司法或行政机关强制过户

发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售

其他股权转移行为

（三）先分红后转让vs 直接转让

转让方税负：两者无差异

受让方税负：受让方取得股权后，若公司再分红：

个人股东：需缴纳20%个税

法人股东：符合条件的居民企业间分红免征企业所得税

税务筹划提示：转让前将未分配利润先行分配，可降低股权转让溢价（从而降低转让方个税），同时受让方取得股权后未来分红仍须缴税，需综合评估。

（四）股权转让价格合理性

股权转让价格需符合公平交易原则。以下情形视为股权转让收入明显偏低：

低于股权对应的净资产份额

低于初始投资成本或取得股权支付的价款

低于相同条件下同一企业其他股东股权转让收入

不具合理性的无偿让渡股权

净资产核定法：被投资企业拥有土地使用权、房屋、知识产权等资产占企业总资产比例超过20%的，税务机关可参照资产评估报告核定股权转让收入。

（五）高溢价资产的特殊处理

高溢价资产（如房产、土地、无形资产、知识产权）需评估。税务机关可参照评估报告核定股权转让收入。

（六）个人股权转让不得核定征税

67号公告明确，个人股权转让不得通过个人独资企业或合伙企业核定征税。税务机关对个人股权转让原则上实行查账征收。

（七）代持股权还原

代持股权还原（名义股东变更为实际股东）视同股权转让，需按公允价值计税。

（八）名股实地穿透征税

若公司主要资产为土地使用权、房产等不动产（通常占比超过50%），股权转让可能被穿透视为房地产转让，征收土地增值税。

案例：恒立实业转让子公司股权，因子公司不动产估值占股权转让总价的95.58%，被税务机关穿透征收土地增值税。

（九）集团内部股权调整

集团内部股权调整需按公允交易纳税。例如，个人持股后转让至控股平台，须按公允价值确认转让所得。

（十）股权转让的源泉扣缴

根据《个人所得税法》及67号公告：

纳税人：股权转让方

扣缴义务人：股权受让方

受让方未履行代扣代缴义务的，税务机关可对扣缴义务人处应扣未扣税款50%以上3倍以下的罚款。

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8. 近亲属间财产转让的税收待遇

（一）个人所得税

近亲属间房产/股权转让，转让收入明显偏低但有正当理由，不视为收入不实：

正当理由包括：

继承

转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

转让给承担直接抚养或赡养义务的抚养人、赡养人

（二）税负性质

近亲属间转让属于纳税递延而非永久免税：

受让方取得财产的计税基础按原持有人的计税基础确定

未来受让方再次转让时，需按原计税基础计算应纳税所得额

（三）其他税种

增值税：个人销售自用住房（持有满2年）免征

土地增值税：个人销售住房暂免

契税：近亲属间房产赠与，部分地区有减免优惠

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三、总结：财产转让所得核心要点速查

资产类型计税公式核定征收率特殊优惠

住宅（满五唯一）免征免征个税

住宅（非满五唯一）(收入-原值-税费)×20%1%持有满2年免征增值税

商铺/非住房（收入-原值-税费)×20%2%可差额征收增值税5%

股权（一般）(收入-原值-税费)×20%原则上不得核定近亲属转让计税基础结转

限售股(收入-原值-税费)×20%收入的15%证券机构代扣代缴

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